PPP模式在房地產中的應用研究

[摘要]ppp模式是國際上通行的公共部門和私人投資者基于項目而形成的相互合作的關系的形式，它已經涉及到各國的基礎建設領域中，并且獲得了廣泛的成功。在房地產中，PPP模式主要應用在住房保障體系，這對將來的城市住房保障體系的建立和完善起到很重要的作用。

[關鍵詞]PPP模式；住房保障體系；應用研究

PPP模式即為公共私人合伙制，它是一種新興的公共基礎設施市場化項目融資模式。其在國際上有著比較成功的運作經驗，根據英國的有效統計數據表明，80%的PPP項目都可以在計劃時間內完成，而且80%的PPP項目能過控制在預算之內。所以PPP模式在交通、能源、職業培訓、電信、技術轉讓、研發促進、社會保障系統社會服務以及商業金融服務等領域得到了廣泛的應用。而城市住房保障體系的建設存在資金不足的問題，但是其在運行過程卻又存在著持續和穩定的長期收益，這是符合私人投資者對利益穩定性和持續性的追求，因此在城市住房保障體系中，特別是在廉租房和經濟適用住房的運行中，可以引入PPP模式，通過PPP模式可以來運行城市住房保障制度。

一、PPP模式在城市住房保障體系中的具體運行

對于城市住房保障體系的建設來說，將補給和運行分開運作是一種比較好的方式，具體一點說，就是在補貼的方式上采用“補人頭”的方法，將所籌集起來的資金集中起來，將其中大部分的資金都直接用于補貼中低收入群體用于解決住房的問題。引入PPP模式到城市住房保障體系的運行中，是十分明智的決定，特別是對于在廉租房和經濟適用住房的運行。其中的流程大概可以分為：住房保障房源收購、住房保障工程的建設、住房保障體系的營運以及住房保障體系的管理和退出。

二、住房保障房源的收購

我國目前在已有的城市住房保障制度中存在的問題就是，房源都是由政府負責供給的，但是各個地方政府財力卻存在差異，而且在資金投入上也存在不同程度的差別，從而就導致了政府手中實際控制的房源是比較少的，并不能滿足住房保障的需求。另外，我國的收入結構是呈現的金字塔結構，不是發達國家的“橄欖球”結構，所以中低收入人群體在我國的總人口的比例是比較大的，需要通過住房保障體系解決的人口的數量比較大。

在ppp模式引入到城市住房保障體系之后，就需要設置特殊目的公司（SPV），在SPV的工作安排當中，就可以彌補現有的缺陷，就可以向居民收購住房。但是ppp模式在住房保障房源的收購當中存在一定的障礙，主要的原因是來自于我國當前居民居住的住房普遍是追求大戶型的，比如三口之家的房屋動輒要120平方米或是140平方米，這種房型的設計就沒辦法和城市住房保障的房源需求進行對接。然后，在房屋的內部設計也是沒有辦法滿足租住的需求的，比如在英國，當孩子長大以后，從原屋當中搬出，然后就可以進行出租，閑置的房屋在結構的設計上是比較合理的，帶有獨立的衛生間，可以滿足承租人的基本的使用需求。

所以，如果想要解決這些問題，就需要明確住房是要滿足實際的需求，并不是“欲望”。而且在房屋的設計上，要追求合理化、節能化，要考慮到長期的使用性。

三、住房保障工程的建設

在住房保障工程的建設中，ppp模式的運作包括前期準備、項目論證、設計和協議、項目建設、交互使用以及維護等環節。首先要做的就是前期準備工作，其內容就是對國家政策、法律法規、發展規劃以及土地利用規劃等資料進行仔細了解，在政策環節上確定在住房保障工程建設中引入ppp模式的可能性。然后就是進行項目論證，通過需求分析以及市場調研，來對ppp模式的可行性進行研究以及私人投資者的機會研究，還有進行SWOT分析和成本效益分析。在可行性研究通過之后，公共部門就和私人投資者簽訂合約，然后進行出資結構的設計、風險識別與分配、經濟效益以及社會效益評價等工作。之后的項目建設、交付使用和維護等工作就是和一般的工程建設內容類似。

四、住房保障體系的營運

首先，要建立起城市住房保障體系信息系統，通過它及時公布和調整住房保障房源的信息，使得有需要解決住房的居民在短時間內可以找到自己合適的房子。然后就是需要建立信用賬戶系統，從而來支撐城市住房保障體系的運作。

我國目前常用的做法是，將居民的收入狀況向居民委員會進行申報，接著由居民居民委員會層層上報。這樣的做法存在著很多的弊病：現在社會的流動性急劇增加，居民的工作流動性也在增大，這就使得居民委員會實際上沒有辦法可以準確地判斷居民的真實的收入。其次居民委員會也是認為操作的，這種模糊性的操作，是沒有辦法確保其真實性以及公平性的。因此，建立居民的個人信息賬戶信息是很有必要的，并且給與居民獨一無二的密碼，這個密碼會跟隨居民這一生，從而能夠對居民的個人信用狀況進行真實的反映。

五、住房保障體系的管理和退出

住房保障體系的管理主要指的就是，當中低收入的居民進入到城市住房保障體系之后，要做好房屋的管理工作，建立起有效的保障住房的維護制度。至于住房保障體系的退出，就是指當居民的收入達到一定的水平之后，要求其退出住房保障體系。但是這其中會出現居民不愿意搬出原來所居住的房子。導致這個問題發生的原因主要在兩個方面。首先是現在個人信用賬戶體系還沒有建立起來，所以沒有辦法了解到居民真實的收入水平，因此就沒有辦法對此實施監管。然后就是居民在進入和退出城市住房保障體系的問題上，缺乏很好的激勵約束機制，對于超出政策規定的中低收入水平群體范圍的居民，還繼續占用住房保障的資源的行為沒有給出相應的懲罰。想要解決這個問題，就需要盡快將個人信用賬戶體系建立起來，并且需要建立相應的規章制度。

六、總結

城市住房保障體系的建設，能夠有效地幫助我國中低收入的居民解決住房的問題，其中引入和應用ppp模式，能夠引進民間的資本參加到城市住房保障建設中來，從而可以有效地提高我國城市住房保障體系運營的效率。

參考文獻

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