保利：大眾與小眾能否水乳交融

中國的觀眾大都看過《無間道2》、《無間道3》和《龍虎門》等電影，但也許很少人知道，這些反響巨大的香港電影是2002年至2005年由保利影業投資有限公司制作完成的。2014年3月在香港聯交所上市的保利文化集團，主要從事藝術品經營與拍賣、演出與劇院管理以及影院投資管理三大業務。其火熱的行業背景、央企的財務背景、講不完的中國故事，不僅讓保利文化在香港市場上炙手可熱，也讓集團在進軍文化地產的道路上受益匪淺。

保利影業目前是保利集團旗下上市公司保利文化全資子公司，是保利集團主要負責電影產業投資管理平臺公司。十四年前，保利影業就為香港實力派導演和演員提供了進入內地市場的機會，也為內地電影的發展注入了新活力。

近年來，保利影業又將業務重點轉向終端影城的投資、建設與管理，業務內容涵蓋影視作品投資、影院經營與管理及巨幕放映系統研發等，旗下影城分布于北京、上海廣州深圳等全國主要城市，并進一步向二、三線城市縱深發展。如今，保利影業直投了18家影院，經營管理著87家影院、近500塊銀幕，更成為了中國新生代院線里不容忽視的力量。

終端影城“搶地盤”

據保利文化集團股份有限公司副總經理、保利影業投資有限公司總經理柳德彬透露，保利影業擬三年內投資逾10億元建設50家影城，影城主要布局在二、三線城市及一線城市的郊縣等區域。

“在目前影院高速建設的市場環境中，單個影城建設成本比過去兩年要高，大約兩三千萬元左右，以此估算50家影城的投資超過10億元。在自主投資建設影院外，保利影業還將發展院線加盟業務，計劃三年后委托管理影院達到300家。”柳德彬說道。

除了加強對電影產業終端的控制外，保利影業加速影院建設的另一個目的是對上游電影內容制作進行支撐，進而降低內容制作風險。根據構想，保利影業下屬影院一旦完成了每年30億元票房的控制，再聯合4到5家同等院線，最終可以實現150億元票房的控制。

不過有分析指出，由于保利影業進入影院市場時間較晚，部分市場飽和也給保利影業的地段選擇帶來了難題。比如，保利新開的保利國際影城與上影股份旗下的世博國際影城僅相隔數百米，相關院線負責人指出，距離這么近，競爭肯定會很激烈。

“保利影業世博店籌備較早，在保利影業未來擴張計劃中是個特例，未來的重點還是二、三線或上海一些相對偏遠的區域。”柳德彬解釋，“并且保利影業的世博店主打保利影業自主研發的數字影院巨幕放映系統POLY MAX以及4D影廳，從這個方面來說，其與附近的另一家影城進行差異化競爭。”

保利影城的擴張“特例”不僅如此。早在2010年10月，保利影業就宣布與國浩中國地產公司合作，入駐堪稱北京東直門樞紐主體建筑的國盛時尚。當時，京城影院剛剛興起“跑馬圈地”，國盛時尚曾是各大院線激烈爭搶的目標。

“我們出到了一年800萬元的租金，但沒有談下來，因為保利出了1000萬元的價格。”據原新影聯院線董事長劉洪鵬回憶，這是當時全國最貴的影城租金價格，簡直是在搶地盤。

保利高價拿下該項目后，準備在此投資建設一座五星級影城。這家影院正位于國盛時尚的頂層，論規模堪稱北京最大影院之一。此后，保利影業很快便開始為這座影院宣傳造勢，影院的內部裝修也早已完成，可是這家影院簽約至今，仍沒有開業的跡象。

業內流傳的說法是，國盛時尚復雜的產權糾紛，拖累了保利國際影城，整個項目也由此陷入了爛尾的尷尬。

保利影業發言人對上述說法表示肯定的同時也流露出些許遺憾：東直門這個位置對保利來說很重要，加上東四十條的保利劇院，本來的希望是能打造一個保利文化商業中心。

的確，影院的投資建設有著不可預控的青場風險，不同于萬達，保利影院缺乏自有商業地產作為依托，因此在選址與經營上，祁將面臨更嚴峻的挑戰。

走文化地產路線

保利在影視業的成績也讓集團在文化地產的投資上受益匪淺。

2014年4月11日，保利置業發布公告爾，其全資附屬公司廣西置業與保利文化簽丁增資協議，雙方同意組建合營公司桂林保利，并將桂林保利的注冊資本由1000萬元增加至1億元，雙方將分別注入5000萬及4000萬元。

此次增資所得，將主要用于在廣西桂林市的桂林保利文化藝術中心建設，該項目計劃發展成集文化展覽、表演藝術、電影及電見的藝術中心及創意基地。

然而協同保利文化在桂林開發文化地產，其實只是保利置業分享保利集團大舉投資廣西的一部分。早在2013/V-11月29日，保利集團就與廣西簽訂戰略框架協議。根據該辦議，在2013年～2020年期間，保利集團將在廣西北部灣經濟區總投資超過1800億元。

這個保利首個“文化+地產”模式的項目，由保利置業攜手保利文化各持股50%共同開發，保利置業選擇與保利文化合作，無疑是看中了其作為國有中央企業中唯一的專業文化產業企業集團的深厚基底和廣闊前景。伴隨著保利文化2014年2月份在香港的上市，已形成了以演出及劇院管理、藝術品經營與拍賣、電影院線及影業投資為主體的文化產業格局。

“但從目前已有的文化地產項目來看，絕大部分還是輕文化、重地產開發，最后大部分還是以做成房地產項目結束，并沒有堅持文化的主體核心地位。”有相關文化地產從業人士表示，文化地產的核心還是要堅持文化的特性，其他無論是地產、商業配套，都是從屬因素，只能是給核心文化項目錦上添花，而不是主副顛倒，更不能只是為了拿地，或者為了經濟效益，而忽略了最核心的本質。

另外，還有一個現實問題，發展文化產業無疑是一個投資成本高、回報慢的過程，而諸如華僑城、宋城股份等也在近年開始運用“文化+資本”的模式運營，那么保利置業和保利文化的協同是否也能找到適合自身的模式？

事實上，在文化地產行業，保利置業欲借助集團優勢拓展的項目其實并不止桂林一地。根據當時保利集團的投資協議，保利置業還計劃在南寧投資200億元，參與廣西（保利）文化藝術中心的建設及后期運營管理。

延伸“舞臺院線”

除了電影，保利還盯住了舞臺藝術市場為發展文化地產傍身。

有別于三、四線城市人們較為單一的文化娛樂訴求，在一、二線城市，電影已經無法滿足人們日益增長的藝術追求，話劇、歌劇、交響音樂會等現場演出形式應運而生，而保利劇院為此提供了平臺。

1991年正式開業的保利劇院，二十年來一直以管理的規范著稱于京城。盡管當年國內演出行業的普遍狀況是劇場經營模式單一，只能坐等演出團組上門租場地，加上？演出多集中于北上廣等大城市，二、三線城市的老百姓很多根本不知劇場藝術為何物，而國外名團看中中國市場，但由于巡演成本高，成行的幾率很小。

舞臺也可以有“院線”。2003年10月，在看到了市場需求之后，保利劇院管理有限公司應運而生。這個依托于中國保利集團的央企，很快立足京城并輻射全國，他們輸出管理經驗，將從前地方上想都不敢想的高端演出以巡演方式輸送落地，用十一年的時間見證了中國演出業態從模式單一的原始狀態到與國際流行趨勢接軌的巨大變革。

保利劇院的前瞻性是毋庸置疑的。這種舞臺演出院線是21世紀初才出現的一種劇院管理模式，就是用相同的經營方式統一管理全國各地功能類似的劇院，共同享有文化資源和管理資源。如今，保利舞臺演出院線經營的劇院已經達到37家，2013年共組織演出4000余場，接待觀眾超過450萬人次，2014年計劃完成演出4200余場，經營業務已遍布華中、華南、西南、長三角、珠三角及中原地區，成為綜合性發展的集團化劇院管理企業。