我國房地產市場消費需求現狀與對策探究

【摘要】： 本文通過研究當前我國房地產市場消費需求的現狀，深入探究了影響房地產市場消費需求的主要因素：房屋銷售價格、居民收入水平、購房心理預期、政府政策、人口結構等。最后結合研究結果，從實際出發提出了加大房地產調控、大力發展老年產業、優化住房結構、提升城鎮化水平、建立健全住房保障和供應體系的建議。

【關鍵詞】：房地產;消費需求;現狀

一、我國房地產市場消費的需求現狀分析

房地產市場消費需求從微觀經濟的角度看，是指房地產消費者，在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的用于實際消費的房地產商品量。從宏觀經濟的角度看，是指社會對房地產市場消費的總需求。房地產行業市場消費需求不但要求消費者愿意購買，即有購買欲望，而且必須是消費者能夠購買，即有支付能力的一種需求。

我國房地產行業已經成為國民經濟的重要支撐產業。某種程度上可以通過房地產銷售數據代表房地產消費需求。如下表2-1所示，從2007年到2015年前四個月房地產開發投資數據來看，我國房地產2007年開發投資額為25272億元，而在2015年僅第一季度就達到23664億元，但是年投資增長速度逐漸放緩。除2008年金融危機導致的房地產銷售面積和銷售額下降近20%以外，我國房地產出現了連續5年銷售增長（即房地產消費需求增長），近日的勢態卻呈現出負增長趨勢。2015年前四個月數據表示，房地產銷售額為17730億元，增長率為-3.1%。總之，我國房地產消費總體上緩慢增長，去年來略有下降。但是在我國新常態下，房地產仍然是支柱產業，房地產市場持續顯現出需求回暖跡象。

表2-1 房地產行業市場消費需求數據

年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015（1-4月）

房地產開發投資額（億元） 25272 30580 37241 48259 61797 71804 86013 95036 23664

開發投資增長率 - 21.0% 21.8% 29.6% 27.9% 16.2% 10.5% 10.6% 6.0%

房地產銷售面積（萬平方米） 52993 65995 93713 103178 108233 113031 130551 120649 26385

銷售增長率 -0.3% -19.7% 42.1% 10.1% 4.9% 4.4% 15.5% -7.6% -4.8%

房地產成交額（億元） 19377 24071 43995 52500 58596 64456 81428 76292 17730

成交額增長率 - -19.5% 82.8% 19.3% 11.6% 10.0% 26.3% -6.3% -3.1%

數據來源：《2007-2014年統計年鑒》

總體上看，我國房地產消費需求具有以下特點：

1.我國房地產消費需求依然旺盛

雖然從我國房地產成交數據來看，2014年和2015年前四個月房地產銷售數量略有下降，但這只是近期出現的一次周期性放緩。中國經濟總體上出現緩慢增長，房地產市場作為其主要拉動力量不會出現大幅下降。長期來看我國房地產始終供小于求，因此居民對于房地產存在較大的剛性需求。

2.我國房地產消費需求呈現多區域多層次發展

由于房地產空間的固定性和具有不動產的特性，這就決定了房地產消費需求的區域性特別強。我國房地產市場一直呈現出東部中部西部遞減的多層次局面。而目前，北京、上海、廣州進入相對平衡期，深圳市場則供不應求。

3.家庭規模縮小，房地產偏向小型住房需求

從家庭結構的分布來看，2012年一人戶、二人戶、三人戶、四人戶、五人及以上戶的比重分別為達14. 08%、26. 42%、27.58%、16.79%、15.13%。這說明我國小戶家庭的比重上升，大戶的比重下降。一方面，隨著中國家庭規模的縮減、家庭數量的增多，住房消費需求總體上將上升。另一方面，消費者住房需求也將偏向小型化。

房地產消費需求的增長對我國房地產市場的發展具有重要意義。為了促進我國房地產行業不斷的穩健發展，本文提出以下對策建議。

二、刺激我國房地產消費需求的對策

1.加大房地產宏觀調控力度

從住房需求的預測來看，未來的房地產還有很大市場，居民的住房需求在較長時間來還會只增不減。因此，一方面從消費者來說，應當提升消費者的購買能力。國家政府的宏觀調控力度也影響著房地產市場的健康發展。所以，從另一方面來說，房地產商本身可以通過地址選擇、降低房地產成本等方式抑制房價上漲;國家及政府可以對房地產行業進行適當的干預，出臺相關政策從而達到控制房價的目的。通過這些來減少居民購房成本。

2.大力發展老年地產

在我國老齡化加劇的背景下，國家養老負擔日益沉重。老年社會服務的需求迅速膨脹，與之相關的養老地產也將具有廣闊的市場空間。養老地產包括政府、房地產企業以及各類機構參與興辦的不同性質的敬老院、老年住宅、養老院、老年社會福利中心等。中國政府和社會保障基金可以主動支持養老地產解決老年人買房難的問題。

3.優化住房結構

依據中國家庭規模縮小、家庭數量增多這一現狀，為了滿足其小戶型購房需求，避免造成不必要的浪費，房地產開發商在開發時要結合當地的家庭規模和家庭結構類型來設計相應的住房。因此，房地產整體社會趨勢是減少大戶型住房的開發比例，增加中小戶型住宅。而在住宅設計上，應當推行“二室一廳”住宅為主。在戶型設計上，雖然減少臥室間數，但要適當增加客廳、餐廳等公共空間面積，使戶型總面積保持在一個合理的空間范圍內，保持空間舒適感。

4.穩步提升城鎮化水平

城鎮化將對未來中國加速城市建設和活躍城市經濟起到至關重要的作用，城鎮化的發展也將給房地產市場帶來巨大的商機。城鎮化將對未來中國的住房需求產生極大的促進作用。城鎮化過程帶來大量的新增城鎮人口將是未來住房需求的新型主體。城鎮化的實質是人的城鎮化，即要解決的是“人”的問題，因此，在推進城鎮化的同時，要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。

5.建立健全住房保障和供應體系

未來中國居民的住房剛需還很強烈，新開工建筑面積越多，就能越大程度上滿足住房需求。因此，未來還需進一步建立健全住房保障和供應體系，增加住房供應，滿足廣大人民群眾的住房需求。要增加普通住房建設，保障大多數人的住房需求，有序推進公租房建設，解決中低收入群眾的住房困難問題。

參考文獻：

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