我國房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求的影響因素分析

【摘要】： 房地產(chǎn)作為一種特殊商品，其發(fā)展深遠(yuǎn)的影響著社會(huì)的其他各行各業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)市場消費(fèi)需求受到許多方面因素的影響。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn);消費(fèi)需求;影響因素

前言

隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人口流動(dòng)頻繁，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲，“買房難”已經(jīng)成為影響人們生活的主要問題之一。但是在高房價(jià)的同時(shí)，房屋銷售面積也在持續(xù)增加，以2001年到2013年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)面積年均增長為25.1%，房屋銷售面積年均增長到達(dá)16.0%，竣工面積年均增長12.3%，而住宅價(jià)格年均增長8.7%。是什么原因推動(dòng)了房地產(chǎn)需求增長？是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入增長的拉動(dòng)作用，還是城鎮(zhèn)化推進(jìn)的新增需求，或者其他。我國還是一個(gè)發(fā)展中國家，房地產(chǎn)消費(fèi)需求既是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。影響我國房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求的因素很多，下面本文將對(duì)房屋銷售價(jià)格、居民收入水平、國家政策等主要因素進(jìn)行分析。

1.房屋銷售價(jià)格占主導(dǎo)地位

所謂需求函數(shù)是表示一種商品的需求數(shù)量和影響該需求數(shù)量的各種因素之間的相互關(guān)系。即影響房地產(chǎn)行業(yè)需求數(shù)量變化的各個(gè)因素是自變量。為了簡單化，一般將最大的影響因素作為首要因素分析。在這里價(jià)格是決定消費(fèi)者消費(fèi)需求的決定性因素，于是需求函數(shù)可以表示為：

Qd=f（p） " " " " " " " " " " " " " " （3-1）

其中，P為房屋的價(jià)格;Q為房屋的需求量。

我國房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求，同樣符合經(jīng)濟(jì)學(xué)上的需求規(guī)律。需求曲線向下方傾斜，房地產(chǎn)的價(jià)格和需求量之間成反向變動(dòng)的關(guān)系。價(jià)格越高，需求量越少;價(jià)格越低，需求量越多。但是需求的變動(dòng)是指商品自身價(jià)格不變，其他因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)需求的影響。房地產(chǎn)消費(fèi)需求的價(jià)格彈性是指在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)的需求量變動(dòng)相對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。以Ed表示需求價(jià)格彈性系數(shù)，Q代表需求量，ΔQ代表需求量的變動(dòng)量，P代表價(jià)格，ΔP代表價(jià)格的變動(dòng)量，則需求價(jià)格彈性系數(shù)的一般表達(dá)式為：

Ed=（ΔQ/Q）/（ΔP/P） " " " " " " " " " " " " " " " " "（3-2）

因?yàn)槠淇纱嫫窐O少、房屋的消費(fèi)支出在消費(fèi)者預(yù)算總支出中所占比例極高，因此房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性較大。所以，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)略微變動(dòng)后，需求量會(huì)隨之反向變動(dòng)，且變動(dòng)量較大。

2.居民收入水平是購房需求的關(guān)鍵因素

收入水平的高低直接決定購房可支付能力的大小，收入提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)方式也會(huì)發(fā)生變化。收入對(duì)住房需求趨勢的影響表現(xiàn)在：價(jià)格不變的情況下，收入減少時(shí)，需求曲線向左位移，住房需求下降;由于不同居民收入水平存在差異，其購買力也有所不同，所以不同收入水平的居民的購房需求不同。

房地產(chǎn)需求收入彈性被用來表示消費(fèi)者對(duì)房屋需求量的變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反映程度。以Em表示需求收入彈性系數(shù)，Q代表需求量，ΔQ代表需求量的變動(dòng)量，I代表收入，ΔI代表收入的變動(dòng)量，則需求收入彈性系數(shù)的一般表達(dá)式為：

Em=（ΔQ/Q）/（ΔI/I） " " " " " " " " " " " " " " " " " " " （3-3）

由于隨著人們收入增加，其對(duì)于昂貴的商品的需求增加迅速。而對(duì)于基本的商品如面包的需求僅有微小增長。因此房屋、汽車一類商品的需求收入彈性很大。

3.消費(fèi)者心理預(yù)期對(duì)購房產(chǎn)生影響

消費(fèi)者預(yù)期是個(gè)人對(duì)某種物品未來價(jià)格變化和個(gè)人未來收入狀況的一種主觀判斷。一般消費(fèi)者都存在“買漲不買跌”的心理，當(dāng)房價(jià)上升時(shí)，預(yù)計(jì)房價(jià)將繼續(xù)上漲，即使目前價(jià)格偏高，但今后仍存在上升空間，未來收益會(huì)促使消費(fèi)者的需求提前釋放，形成現(xiàn)實(shí)需求增長。當(dāng)預(yù)計(jì)房價(jià)下跌時(shí)，便會(huì)選擇暫時(shí)不購買。

4.政策調(diào)控因素引導(dǎo)房地產(chǎn)市場需求

（1）稅收政策

稅收政策是國家財(cái)政政策的主要手段，而房地產(chǎn)稅是我國稅收的重要組成部分。一般來說，房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及到的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。房地產(chǎn)稅收影響到房地產(chǎn)市場的每一個(gè)環(huán)節(jié)，也影響到房地產(chǎn)消費(fèi)需求。總的來說增加稅收實(shí)際上是造成了房屋價(jià)格上升、消費(fèi)者購房成本增加，因此消費(fèi)者購房需求降低。而降低稅收則會(huì)促進(jìn)消費(fèi)者購房需求。

（2）國家貨幣政策

房地產(chǎn)需求還受到國家貨幣政策的制約，如首付比和利率水平。按揭首付比例從某種程度上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場消費(fèi)需求產(chǎn)生了很大影響。一般而言，對(duì)于剛性需求而言，首付比可能會(huì)延遲購房時(shí)間，無形增加了購房壓力。以100萬的房屋為例，首付30%為30萬，如果上調(diào)到40%為40萬，首付又是不能貸款的情況下，消費(fèi)者購房則會(huì)延遲。而購大面積住房和二次購房來要支付更高的首付款，對(duì)于消費(fèi)者來說，也會(huì)降低消費(fèi)需求。

利率對(duì)房屋消費(fèi)需求的影響，主要通過貸款利率、存款利率兩個(gè)方面來表現(xiàn)。購房貸款利率的高低，會(huì)直接影響居民的購房需求。存款利率對(duì)住房需求的影響較小。當(dāng)存款利率上漲時(shí)，消費(fèi)者可能暫時(shí)放棄購房，而將欲購買住房的資本存入銀行以獲取更大的利息，這樣對(duì)住房需求就會(huì)減少;反之則促進(jìn)購房需求。總的來說，銀行利率與房地產(chǎn)消費(fèi)需求成反比。

（3）住房供應(yīng)保障政策和市場規(guī)范

住房保障政策和供應(yīng)體系是一國居民住房的基本保障。總的來說在保障房供應(yīng)較為充足的情況下，消費(fèi)者將選擇價(jià)格較低、居住適宜的保障性住房。但是由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)上存在保障房購房限制等問題，中低等收入人群也只能選擇購買價(jià)格相對(duì)較高的商品房。房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度也會(huì)影響消費(fèi)者購房選擇。一般來說，監(jiān)管力度強(qiáng)、建筑質(zhì)量好的房地產(chǎn)更受消費(fèi)者喜愛，如萬科、保利地產(chǎn)等。

（4）新型城鎮(zhèn)化政策

中國房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)預(yù)測，到2020年，中國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8.5億。2014年3月，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）提出以城市群為主體形態(tài)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。那么占據(jù)中國人口總數(shù)半壁江山的城鎮(zhèn)人口在大中小城市如何分配就需要對(duì)城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)布局進(jìn)行優(yōu)化。因此，中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展將會(huì)影響到未來房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求，即加大城鎮(zhèn)化建設(shè)有利于推進(jìn)房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求增長。

5.人口結(jié)構(gòu)多元化導(dǎo)致住房需求差異化

不同年齡段群體的住房需求顯然不同。人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房屋消費(fèi)需求產(chǎn)生著直接影響，也使得處于不同年齡段人口的住房需求類型不同。

20歲以下的人群基本無購買能力;20—34歲的人群，處于正準(zhǔn)備結(jié)婚或者剛結(jié)婚的狀態(tài)，為了組建自己的新家，購房意愿較強(qiáng)，屬于對(duì)住房的剛性需求，通常選擇一些簡單型的中小戶型住宅。35—54歲的人群家庭較為穩(wěn)定，事業(yè)上也取得一定的成績，如果有多余資金也愿意換房或二次購房。55—64歲的人群，子女已經(jīng)工作、成家，具備較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因此這偏向于關(guān)注兒女的住房需求。65歲及以上的老年人，已經(jīng)處于退休養(yǎng)老的階段，根據(jù)其生理心理特征，往往傾向于安全便利的住房，即養(yǎng)老型住宅。

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[4]中國房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)，http：//www.fangchan.com/