韻竹園業委會成長記

從感性向理性的轉型，為業委會贏得了業主和政府的信任，從而為自己贏得了發展空間。

6月6日，一場雷陣雨造訪京城，雨后的韻竹園小區花草亮麗，空氣清新。很多業主從家里出來，在小區內散步。業主老趙稱，韻竹園這幾年越來越漂亮了，這與業委會的存在關系很大，“這幫‘愛管閑事的人，為業主操了很多心。”

韻竹園小區位于北京市西城區，由北京魯能置業有限公司（魯能集團下屬公司，下稱“魯能置業”）開發，2004年入住，擁有近1400戶業主。

像絕大多數業委會一樣，韻竹園業委會的成長并不順利，甚至各方面關系一度劍拔弩張。面對艱難的訴訟、業主的不配合，業委會成員們也曾心灰意冷。經過幾年磨合，業委會少了些草莽英雄式的沖動，多了些理性的維權技巧。

近兩年，韻竹園業委會順利更換了物業，與相關部門和新物業公司的關系日漸緩和，訴訟出現生機，與業主互動增強，制度日趨完善。這些都讓業委會變得更加成熟、自信。

一位物業管理專家說，一個業委會要完全把小區各種關系理順，至少需要10年時間。如今，韻竹園業委會3歲有余，青澀漸褪，但路猶多坎。

“初衷不改”

韻竹園業主張濤是一家公司的經理。2010年的某一天，他的女兒在小區玩時，滑板車不翼而飛。張濤認為作為小區的物業公司，北京魯能物業服務有限責任公司（魯能集團所屬公司，下簡稱“魯能物業”）安保不力，在與魯能物業交涉無果后，賭氣不交物業費。魯能物業給張濤下發了一份律師函，無奈之下，張濤就把物業費交了。

張濤稱，當時在魯能物業管理下，韻竹園暖氣不暖，樓頂住戶漏水，盜竊案頻頻發生。很多業主覺得交了物業費卻沒有得到相應的服務。一位業主曾在韻竹園業主論壇發帖稱，他2005年入住該小區，家里陽臺漏水，年年報修，鄰居家也是如此。

滑板車事件后，張濤萌生了聯合小區熱心人成立業委會的想法。

一天，在韻竹園的業主論壇上，張濤、郭鋒等四個業主聊到了小區物業的狀況，越聊越投機，就有人提議去咖啡館坐下來好好談一下，如何籌備業委會。

郭鋒在論壇上的名字叫“初衷不改”。之所以叫這個名字，就是因為此前他曾試圖組織發起業委會，但沒有成功。除了阻力太大外，還有個原因是參與的人雖有滿腔熱情，但是缺少實干精神。“那幾個發起人一般都是各自公司的領導，不愿自己拋頭露面，連貼通知都沒人去。”

這次，張濤等人深入業主中間，自發張貼告示，積極宣傳籌備業委會的意義。一些業主也主動參與到宣傳中來。

2011年11月，韻竹園業主大會籌備組成立，由13人組成，朱琦任組長。籌備組成員每人捐200元，作為啟動資金，用于制作宣傳材料等。籌備組根據《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》，擬定了《韻竹園業委會候選人產生辦法》。

2011年12月，韻竹園召開第一次業主大會，選舉產生了韻竹園業委會。2012年3月30日，該業委會在陶然亭街道辦事處社會辦備案成功。

籌備組的13人，有9人進入韻竹園業委會，其中7名委員，2名候補委員。張濤被推選為主任，郭鋒任副主任。

“候補委員也參與業委會會議，但是沒有決定權和投票權。一般的決議，業委會成員過半數就可以通過。”張濤說。

韻竹園業委會成立后不久，還根據政府的相關規定，通過公開招募成立了監事會。

監事會由朱琦等5人組成。不設監事長，人員主要來自籌備組中未進入業委會的4人，再加1名韻竹園底商代表。

“這五位成員有的是市政協委員，有的是醫院領導，有的是公司老總，都比較有社會影響力，也有一顆公益心。”張濤說，“現在業委會開會，監事會也經常被邀請參加。”

監事會成員賀林告訴《中國新聞周刊》，監事會的職責，主要是監督業委會的決策是否合乎程序和民意，財務的公示是否及時透明等，不會干涉業委會的具體工作。

韻竹園業委會制作了《韻竹園業主手冊》，向業主免費發放。他們還根據相關法律法規，制定了《韻竹園小區業主公約》《業主大會議事規則》《業主委員會章程》和《業主委員會選舉方法》。

張濤說，這4個文件在出臺前，都送達有關部門聽取了建議，并在小區內的公告欄中征求了業主的反饋。

韻竹園業委會成員都是兼職，不拿薪資。其活動經費來自于小區的廣告、場地費等，每年大約有十多萬元。業委會內部有委員專門做會計，每年3月份，他們會把賬目清單在小區內張貼公示。

更換物業

韻竹園業委會成立后做的第一件事情，就是與魯能物業就簽訂《物業服務合同》進行談判。但經過長達2個月的談判后，無果而終。

當時，魯能物業以年經營虧損超過100萬元為由，拒絕將韻竹園小區的公用部位收入移交給業委會，還堅持把物業管理費由每平米2.3元上調到2.88元。

張濤稱，成立業委會是為了維護業主的正當利益，如果還沒辦什么事兒就先同意把物業費漲上去，那還不如不成立業委會。“魯能自稱物業收繳率達到了95%，我們請來一些專家算了筆賬，如果按照每平米2.3元的標準，物業費收繳率達到60%以上就夠用。”

在談判未果的情況下，業委會決定公開招募新物業。

韻竹園業委會一位成員告訴《中國新聞周刊》，在更換物業公司一事上，陶然亭街道辦和福州館社區居委會曾堅決反對。一位負責人還為此給張濤發短信，“請考慮下你的前途”。《中國新聞周刊》聯系街道辦和居委會時，他們沒有就此作出回應。

后來，西城區政府專門派了一個調查組，去韻竹園了解情況。“在調查組組織的聽證會上，街道辦領導把我們罵了個狗血噴頭，說如果換掉魯能物業會如何不好。”張濤說。

張濤在接下來的陳述中列舉了很多條要換掉物業公司的理由。并表示希望業委會在發展以后也能出區人大代表、市人大代表，以代表這個龐大群體的訴求。所以自己此舉，并非為私，而是為公。

最終，業委會更換物業公司的訴求，得到了區領導的支持。

為消除業主的顧慮，業委會列了幾十條更換物業的原因，并向業主保證確保平穩過渡。

2012年12月，韻竹園召開業主大會，經過投票決議，有2/3以上的業主同意中止與魯能物業的合作，授權業委會選聘新的物業公司，并與中標公司簽訂《物業服務合同》。

隨后，韻竹園業委會先后接觸了八九家物業公司，并去他們的物業項目實地走訪。經過對比，業委會選定了兩家——深圳長城物業和河北恒輝物業。業委會認為，這兩家公司在資質規模、公司文化、服務理念、人員素質、公司業績、社會影響力等方面，都符合韻竹園選聘物業公司的標準。

2013年3月23日至24日，長城物業和恒輝物業受邀在韻竹園舉辦業主見面會，宣傳各自的理念。

在其他條件相差不大的背景下，恒輝物業許諾3年內不提高物業費，而長城物業只許諾第一年不提高，這成為恒輝物業最終勝出的一大砝碼。

2013年5月27日，韻竹園業委會、魯能物業、恒輝物業簽署了三方協議，標志著物業交接正式啟動。2013年6月1日，恒輝物業正式接管韻竹園。

張濤說，現在，他們和恒輝物業也有一些矛盾，比如物業費絕大部門抽到石家莊總部，北京分公司老總只有3000元的審批權。但是和魯能物業相比一個巨大的變化是，恒輝至少愿意和業委會坐下來對話。

有一次，韻竹園業委會與恒輝物業召開協調會，業委會的一位顧問受邀出席。該顧問曾看過業委會與物業公司簽訂的合同里的相關處罰條款，在協調會上，該顧問跟恒輝物業說，你們這幾件事做得不對，應該認罰。恒輝物業覺得該顧問的說法有道理，就當眾認罰了。

恒輝物業北京分公司總經理李瑋麗告訴《中國新聞周刊》，物業公司與業委會之間的矛盾在所難免，但有效溝通才是解決問題的首選方式。

訴訟轉機

張濤稱，在韻竹園業委會主任任上，他曾多次遭遇黑社會恐嚇。

有一次，北京集中清理地下室，張濤認為開發商擅自將韻竹園地下室B1層出租經營，帶來治安和消防隱患，遂向政府舉報。“很快有人給我打電話，恐嚇我說如果再舉報，就要滅我全家。”至今，這些地下室還在被出租，而且租戶也不交物業費。

在韻竹園小區內部，記者發現一家“云之健健身俱樂部”。透過玻璃可以看到，內部空空如也，大門也被鎖死。

有韻竹園業主告訴《中國新聞周刊》，從2010年前后，這兒就閑置起來。此處本應是小區會所，魯能置業出租給了這家健身俱樂部。很多業主在該俱樂部辦了面值不同的年卡，但這家俱樂部不知什么原因就走了，而且不知去向。

張濤說，小區會所作為開發商承諾業主的服務項目，應是業主消閑健身的場所，魯能置業無權將其出租。2013年，因云之健欠繳租金等問題，魯能置業將其訴至法院，最終云之健將健身器材變賣給了魯能置業。同年，魯能置業又將其出租給老齡委下屬的一家機構，但該機構在聽聞產權不明后，裝修尚未做完就撤出了。

有業委會委員稱，魯能物業撤出后，遺留的問題還有太多。例如魯能物業侵占業主公共收益、公共部位沒有交接確權、小區北門消防通道被附近商家侵占、地下管井無防水造成管線腐蝕等。

2014年，韻竹園業委會將魯能物業告上了法庭，要求其返還應屬小區業主共有的公共收益181.28萬元，其中主要是小區內的廣告收益。魯能物業稱這部分公共收益實為130萬元，且已全部用于彌補小區物業服務費不足。

韻竹園業委會一審敗訴。西城區法院認為，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。“沒有證據或者證據不足以證明當事人事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”

“一審法院讓我們提供證據，讓我們把相關合同拿出來。但是這些合同在魯能物業和商家手里，我們怎會有？”郭鋒稱。韻竹園業委會不服判決，上訴至北京二中院，并請了一位經驗豐富的業主維權專家代理此案。

5月21日，北京二中院做出民事裁定書。認為原審判認定基本事實不清，應發回北京市西城區人民法院重審。雖然重審時間未定，但受訪的韻竹園業委會成員，都對此案翻案信心滿滿。

在這次訴訟中，業委會還感受到了業主的信任。“我們開始訴訟魯能時，業委會經費早已彈盡糧絕，業主就紛紛自發捐款，捐了2萬余元。這說明業委會越來越被業主認可。”郭鋒說。

另外，韻竹園業委會還在與魯能物業進行另一個物業服務的訴訟。業委會要求魯能物業提供一個文件，把其2004年入住以來收取物業費的明細以及欠費業主的明細提供出來，并講明費用是怎么花的，小區公共部位到底有哪些。

韻竹園業委會一位成員告訴《中國新聞周刊》， 該訴訟原定于6月11日開庭，但法院傳給魯能物業的傳票被退回，理由是地址變更。為此，西城區法院只得將庭審時間延期至6月25日。

業委會還發現，在小區物業客服旁邊，有一套150多平方米的房子，被魯能物業出售給了居民。從原圖紙看，這套房子應是韻竹園的物業辦公用房，產權應屬全體業主。按照現在的房價，這套房子價值也得千萬元以上。

針對韻竹園業委會和一些業主反映的情況，6月10日下午，《中國新聞周刊》向魯能物業求證，被告知“我們早已撤管韻竹園小區，不管那些是不是我們遺留的問題，我們不會接受這方面的采訪”。

“不再那么易怒了”

經過一些事情的歷練，韻竹園業委會正在走向成熟。按照一位業委會委員的說法，就是在處理問題時“不再那么易怒”了，而這一點從他們和業主、物業等關系的改善上也可以看出來。

今年已經70歲的馬進是韻竹園業委會里面最年長的一位。3年前，已經退休的他進入業委會擔任候補委員。“有人說我年紀大了，業委會又沒啥報酬，參加業委會純屬沒事找事兒。不過，家人都覺得這是公益行為，支持我的決定。”

但懷著滿腔熱情加入業委會的馬進，還是碰了不少壁。

剛開始，在入戶征集業主建議或發放選票時，有的業主被敲門后“不給好臉看，說我們騷擾他們，有的張口就罵人，甚至還要揍人”。

開業主大會時，有的業主看到反映的問題遲遲得不到解決，就在會上和業委會成員吵起來。有業主說“你們是不是因為錢的問題不去辦事啊，我出錢你們去解決問題去。”有一個委員氣不過，回了一句“那我出錢，你來業委會干好了。要是為了錢，我們早就不干了。”

馬進稱，當初有些業主對業委會不理解，除了業委會沒做出多少成績外，也與業委會自身宣傳不足有關，很多業主不清楚業委會在做什么、能做什么。

為加強交流，去年，韻竹園業委會在小區東西南北四個方向各立了一個公示欄。公示欄是小區的入住商家捐贈的，記者看到，最近的公示包括業委會與魯能官司的進展。

業委會還不定期在小區召開業主見面會。遇到一些具體問題，比如熱水改造，小區對物業公司的滿意度調查等問題，就會開見面會，面對面聽取業主的建議。

今年年初，為加強與業主的互動交流，韻竹園業委會還建立了業主微信群，張濤任群主。“現在已有100多人主動加進來，這個微信群實行實名制，同時為保證人員身份的真實性，還要寫上房號和電話。”

5月15日，張濤打開業主微信群，被其中一幕感動了。

“我生日是5月16日，有個業主記錯了，在群里表示祝賀。”隨后，這個群就被祝賀他生日以及感謝業委會為小區無私付出的微信刷屏了。

“這一刻，我這么多年在維權道路上受的委屈，全都煙消云散了。”張濤在群里回復說。前幾天，有個業主對張濤說，他們這些業主“關上門是小家，推開門是大家”，這句話也讓張濤很感動。

業委會和街道辦的關系也有所緩和。“我們去和街道辦溝通，可以就一個問題反復交流，雖然有些分歧在所難免，但是感覺街道辦愿意和我們對話。”

陶然亭街道辦一位工作人員告訴《中國新聞周刊》，業委會是建設和諧社區的重要力量，和街道辦的目標是一致的。

張濤將業委會和居委會的關系形容為“平級關系”，平時打交道不多，但有時候也會有交叉，兩者有分歧也有合作。

6月1日，一位居委會工作人員拿著一份通知跟恒輝物業說，居委會準備改選了，今天下午必須在每個樓道的電梯間把改選通知張貼出來。恒輝物業說，貼通知需要經過韻竹園業委會同意。居委會人員于是就聯系了業委會。

張濤問居委會人員，這么重要的事情怎么說貼就貼，為什么直到現在才和業委會打招呼？我們得開會討論。

6月2日下午，居委會一位負責人給張濤打電話，問怎么還沒張貼出來？

郭鋒勸張濤，不能賭氣，要心平氣和一些。最后業委會還是同意了居委會的張貼請求。

現在，在對很多問題的處理上，業委會不再像以前那樣激進。

去年，西城區市政部門想在韻竹園南門邊建一個自行車道，韻竹園業委會認為此舉侵占了小區紅線。

“他們把正常路面劃了線，當停車位用。這樣路窄了以后，他們覺得影響交通，就想侵占我們的紅線，建一個自行車道。我們當然不同意，他們不能通過傷害我們的利益，來滿足他們收停車費的目的。”張濤說。

為此，韻竹園業委會就去和西城區市政部門座談。經過一番辯論，市政部門認同了業委會的觀點，就停止了施工，還把已經施工的路面恢復了原貌。

有韻竹園業委會委員說，按照原來的思路，他們可能會強行阻止施工，或者直接去上訪。那樣，問題可能解決不了，還會激化矛盾。

包干制，還是酬金制？

今年3月，韻竹園業委會本來要開一次業主大會，但由于和魯能的訴訟占了很多精力，所以拖延了下來。

張濤說，按照規定，在業主大會上的表決事項，涉及經濟方面的投票，支持票必須達到“雙2/3”以上才能生效，即人數和居住面積都要過2/3。不涉及經濟曾名的，比如罷免主任、副主任、委員、候補委員等，只要 “雙過半”決議就可通過。

在本屆韻竹園業委會里面，主任張濤和副主任郭鋒任期都是6年，另外5名委員中有4名是4年，1名是2年，2名候補委員是2年。

張濤說，業委會成員的任期差異是陶然亭街道辦指定的。“原來，我們計劃所有人員都是齊上齊下，任期都是2年。街道辦稱2年時間太短，而且到期后，如果都不想干了，業委會不就趴窩了嗎？為了保持連續性，街道辦要求我們分2年、4年、6年三個期限。”

眼下，討論委員補選、是否續聘恒輝物業、是否改用酬金制、公維基金劃轉等問題都擺在了業委會面前。

現在，在韻竹園業委會中，有1名委員因為任期結束已退出，還有一人在2014年年底就主動退出了。另外，候補委員和監事會成員都已到期，現在都在“超期服役”。

張濤說，業委會沒有薪資，工作內容還挺雜，面臨的壓力也很大。鑒于目前的人員狀況，在明年3月前必須召開一次業主大會進行補選，因為到時業委會委員里，就只剩下他和郭鋒在任期了。目前，已有2名業主給張濤打電話，報名參選業委會。

除了委員補選問題，明年5月，韻竹園業委會與恒輝物業的合同就將到期，是否續聘恒輝物業也是一個必須提前考慮的問題。

張濤稱，是否續聘恒輝物業，不是業委會決定的，是全體業主決定的。到時，他們會再招募2家物業公司作為候選，把他們的價格、資質、服務情況等公示給業主，讓業主投票選擇用哪一家。

最近，在韻竹園業委會內部，還在進行一場結果未明的討論：對物業公司的費用收取方式問題，到底是沿用目前的包干制，還是改為酬金制。

包干制，是指由業主向物業公司支付固定的物業費用，盈余或者虧損均由物業公司負責。酬金制則是指業主在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業公司，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

有些人認為，在酬金制下，賬務更加公開透明，而且業委會對財務有決定權。還有一個好處，是可以免除包干制下的5.6%的營業稅，等于省了一部分錢。韻竹園現在的物業費有466萬，這樣算下來，可以節省二十多萬元。

“省下這么多錢，可以聘請個專職的拿薪資的秘書，來協助業委會開展工作。”一位業委會成員說。

物業專家陳鳳山在接受《中國新聞周刊》采訪時，對這兩種模式進行了區分：在包干制下，物業費是物業公司的營收，在酬金制下，物業費是全體業主自我歸集的成本;在包干制下，所有物業費都是物業公司的營業收入，在酬金制下，只有酬金這部分才是;在包干制下，物業公司如何收支這部分錢，是物業公司的商業機密，業主難有知情權，在酬金制下，業主對如何收支有決定權，這樣可以保證這些錢花在小區里面。

有些業委會成員認為，酬金制對專業和精力的要求很高，這需要更多的人手。“現在人手都緊張，到時我們能忙得過來嗎？”

在討論是否采用酬金制的同時，也有業委會委員提出，應盡快解決專項維修資金的劃轉問題，即從政府監管劃轉到業委會監管。

陳鳳山告訴《中國新聞周刊》，北京市住宅專項維修資金辦公室，負責專門監管小區的專項維修資金。“這部分款項存在中國工商銀行，年息是3%;如果劃轉到業委會監管，年息可以達到將近5%。”

張濤說，要想把這部分款項從政府賬號轉到業委會賬號，按照北京規定，這個劃轉必須得街道辦蓋章才行。為此，他們需要起草一些文件，詳細說明怎么監管好這部分款項。并且，最終是否劃轉，也需要召開業主大會進行投票。

張濤說，3年多來，他們一直在面對和解決這些難題。“每一次成功化解難題，都是成長路上的一筆財富。我們至今有一個業委會架構在這，這已是巨大成功。”