高鐵對貴陽房地產(chǎn)的影響研究

袁嗣陶，黃福衛(wèi)

（貴州師范大學(xué) 地理與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，貴州 貴陽 550001）

長期以來，由于受地形因素的影響，交通發(fā)展的滯后已成為制約貴州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的瓶頸.2014年12月26日，隨著貴廣高鐵的開通運(yùn)營，標(biāo)志著貴州開始步入“高鐵時(shí)代”.而貴陽作為貴州高鐵樞紐站點(diǎn)所在地，“高鐵時(shí)代”的到來將影響貴陽社會生活的方方面面，而房地產(chǎn)作為貴陽經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也必將深受其影響.本文擬在分析貴州高鐵建設(shè)概況及貴陽房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，深入探討高鐵建設(shè)對貴陽房地產(chǎn)發(fā)展的影響，以期更好地促進(jìn)貴陽房地產(chǎn)的健康發(fā)展.

1 貴州高鐵建設(shè)概況

在我國步入高鐵時(shí)代的大背景下，為了實(shí)現(xiàn)貴州省經(jīng)濟(jì)社會的跨越發(fā)展，我省也正在加緊高鐵的建設(shè).目前，規(guī)劃建設(shè)中經(jīng)貴州省境的高鐵主要有四條：貴廣高鐵、滬昆高鐵、渝黔高鐵、成貴高鐵，這四條高鐵都交匯于貴陽北站，現(xiàn)將各條高鐵的建設(shè)情況概述如下：

貴廣高鐵：貴廣高鐵是聯(lián)系西南地區(qū)與珠三角地區(qū)的重要區(qū)際鐵路通道.該鐵路已于2014年12月26日正式通車運(yùn)營，這標(biāo)志著貴州開始邁入“高鐵時(shí)代”.而此時(shí)，貴廣高鐵的起點(diǎn)站（貴陽北站）作為西南地區(qū)最大的高鐵樞紐站也正式投入營運(yùn).

滬昆高鐵：滬昆高鐵是聯(lián)系西南地區(qū)與長三角地區(qū)的快速交通大動(dòng)脈，途經(jīng)昆明、貴陽、長沙、南昌、杭州、上海等城市，全線總長度2264公里.貴陽至長沙段高速鐵路預(yù)計(jì)2015年6月通車，2016年下半年將全線通車.

渝黔高鐵：此高鐵是聯(lián)系貴陽與重慶的快速城際通道，預(yù)計(jì)2017年底投入運(yùn)營，屆時(shí)貴陽至重慶運(yùn)行時(shí)間從現(xiàn)在的11小時(shí)縮短為1小時(shí)40分鐘左右.

成貴高鐵：成貴高鐵全長515公里，是我國西北、西南至華南的區(qū)際快速鐵路新通道，預(yù)計(jì)2019年12月竣工通車，屆時(shí)貴陽至成都的運(yùn)行時(shí)間將由12小時(shí)左右縮短至3小時(shí).

當(dāng)以上高鐵全部建成投入使用后，貴陽至北京、蘭州7小時(shí)，至上海、鄭州6小時(shí)，至廣州、西安、武漢等地4小時(shí)，至長沙、南寧、成都3小時(shí)，至昆明、重慶2小時(shí)，至黔中城市群其他中心城市只需1小時(shí)，屆時(shí)貴陽將全面進(jìn)入“高鐵時(shí)代”，同時(shí)也將躍升為國家級的交通樞紐，這必將對貴陽旅游房地產(chǎn)發(fā)展、居民的置業(yè)觀念、房地產(chǎn)的價(jià)格等產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響.

2 貴陽房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長

從1998年全面實(shí)施住房制度改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用越來越明顯.從總體上看，2010年以前開發(fā)投資增速較為平緩.2010年之后，由于受購房剛性需求增長和保障性住房大量建設(shè)的影響，開發(fā)投資的速度快速上升.2012年投資額達(dá)到908.52億，比2011年增長94.39%，達(dá)到歷年來最高.2013年后因大盤開發(fā)減少，投資增速有所下降，但開發(fā)投資額依然處于高位.2014年開發(fā)投資額為1017.6億元，占固定資產(chǎn)投資的28.15%，房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱情仍未消退.

2.2 商品房市場供需兩旺、但區(qū)域分布不平衡

從1998年實(shí)施住房改革以來，商品房銷售面積總體上呈逐年上升態(tài)勢.2008年因受金融危機(jī)的沖擊，銷售面積出現(xiàn)小幅度下滑，而2014年因兩城區(qū)“超級大盤”處于收官階段，供應(yīng)面積減少導(dǎo)致銷售面積有所下滑，為948.11萬平方米，比2013年的1301.54萬平方米下跌27.2個(gè)百分點(diǎn).但2014年卻出現(xiàn)量跌價(jià)漲的局面，商品住宅整體成交均價(jià)6537元/m2，環(huán)比上升16.1%，總體上看，整個(gè)房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)供需兩旺的局面.

從供給來看，區(qū)域分布不平衡.老城區(qū)因“花果園”“未來方舟”等超級大盤的存在，供給、銷售還是主要集中于老城區(qū)（云巖、南明）.由于老城區(qū)房地產(chǎn)高密度、大體量的開發(fā)也引起了老城區(qū)交通擁堵等一系列“城市病”問題.從需求來看，貴陽市商品房銷售對象中，外來購房比例接近60%，其中外省市及境外購買接近25%，外來購房已成為推動(dòng)貴陽市商品房需求持續(xù)增長的強(qiáng)勁力量.

2.3 房價(jià)相對較低

從2004年以來，貴陽市商品房價(jià)格不斷上漲.2004年，全市商品住宅銷售均價(jià)為2340元/平方米，至2013年，上漲為4473元/平方米.十年間商品住宅銷售均價(jià)上漲了近1倍.除2012年有所下跌外，各年房地產(chǎn)價(jià)格均呈現(xiàn)出不同程度的上漲態(tài)勢.但貴陽作為一個(gè)省會城市，其房價(jià)與周邊的大中城市相比，價(jià)格卻相對較低.（見表2－1）

表2 －1 貴陽與省外高鐵沿線部分大中城市商品住宅銷售均價(jià)比較表

2.4 旅游房地產(chǎn)發(fā)展緩慢

貴陽市的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，多分布在貴陽市的城市郊區(qū)和風(fēng)景區(qū)，產(chǎn)品類型非常少，主要的產(chǎn)品類型以第二居所為主，時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店等多種類型的旅游房地產(chǎn)幾乎沒有，目前以第二居所形式存在的主要有溪山御景、中鐵逸都國際、山水黔城、保利溫泉新城等樓盤，其余的大多為旅游景點(diǎn)周圍的小型度假村及休閑屋，如貴陽扎佐的高爾夫度假村、百花湖休靈達(dá)假村等.可以說貴陽市是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)“洼地”.

2.5 產(chǎn)品低端化現(xiàn)象明顯

隨著貴陽房地產(chǎn)市場快速啟動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也迅速增加，但其中很多為項(xiàng)目公司，由于開發(fā)理念落后、資金實(shí)力不強(qiáng)、品牌意識不強(qiáng)等原因，造成了貴陽房地產(chǎn)在開發(fā)過程中出現(xiàn)產(chǎn)品低端化、產(chǎn)品質(zhì)量不高等現(xiàn)象.如今貴陽隨處可見“火柴盒”式的建筑，或者模仿歐美風(fēng)格的建筑，而缺少有著貴陽區(qū)域特征和地方文化烙印的房地產(chǎn)產(chǎn)品.尤其是針對那些旅游休閑、季節(jié)性居住的高端客戶，缺少滿足其需求的高端服務(wù)設(shè)施，故房地產(chǎn)產(chǎn)品中能吸引國內(nèi)外高消費(fèi)顧客群體的高品質(zhì)居住區(qū)較為缺乏.

3 高鐵對貴陽房地產(chǎn)的影響

3.1 推動(dòng)旅游房地產(chǎn)快速發(fā)展

高鐵時(shí)代的到來，將極大縮短貴陽與其他區(qū)域的時(shí)空距離，使長線旅游變?yōu)槎叹€游.人們利用高鐵出行，可以節(jié)約旅游的時(shí)間成本，減輕旅途勞頓，這將擴(kuò)大貴陽旅游資源吸引力的范圍，旅游市場半徑將得以快速擴(kuò)容，來筑旅游的人數(shù)將呈“井噴”之勢.據(jù)貴陽市旅委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，僅貴廣高鐵開開通運(yùn)營后，預(yù)計(jì)從省外入黔的游客每年到少會增加30%以上.旅游業(yè)的快速發(fā)展，要解決來筑游客吃、住、行、游、購、娛的需求，必將推動(dòng)貴陽旅游房地產(chǎn)的快速發(fā)展.同時(shí)貴陽市作為省會城市和貴州境內(nèi)極為重要的交通樞紐，承擔(dān)著旅游客源集散地的重要功能，這些又在另一層面上增加了對旅游房地產(chǎn)的需求，進(jìn)一步推動(dòng)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展.

3.2 進(jìn)一步擴(kuò)大貴陽房地產(chǎn)市場

高鐵的開通運(yùn)營將沖擊著人們傳統(tǒng)的時(shí)空觀，無疑會改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會.從省外市場看，隨著貴廣高鐵的開通運(yùn)營，滬昆、渝黔等高鐵也將相繼開通運(yùn)營，屆時(shí)，貴陽與高鐵沿線火爐城市的時(shí)間距離極大地縮短.貴陽與周邊火爐城市相比有兩個(gè)顯著優(yōu)勢.首先是爽爽的氣候資源優(yōu)勢.其次，貴陽的房價(jià)相對較低（見表2－1）.貴陽的這兩大顯著優(yōu)勢將吸引高鐵沿線城市的人們來筑購房，作為他們的第二居所或者季節(jié)性住宅，這將增加貴陽房地產(chǎn)需求.從省內(nèi)市場來看，全面進(jìn)入高鐵時(shí)代后，貴陽到都勻、凱里、畢節(jié)、遵義等省內(nèi)其他地州城市只需1個(gè)小時(shí)，這將打破貴陽與其他地州城市之間的時(shí)空瓶頸，使得城市邊界的概念變得更加模糊，屆時(shí)京津城際的“雙城生活”也將上演貴陽.在遵義、都勻等城市工作的人，他們很可能在貴陽定居，因?yàn)檫@樣可以享受到省會城市更為先進(jìn)的醫(yī)療、教育等服務(wù).這又將進(jìn)一步拓展貴陽房地產(chǎn)市場.

3.3 推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲

高鐵全面開通后，從外部改善了貴陽的區(qū)位條件，省內(nèi)其他地州市及省外來筑購房的需求將一步增加，在未來幾年之內(nèi)將推動(dòng)貴陽房價(jià)不斷上漲，受從眾心理的影響，當(dāng)外地人不斷來筑購房時(shí)，本地人的購房熱情也會更加高漲，進(jìn)一步帶動(dòng)房價(jià)上漲.同時(shí)高鐵通車后，受地緣關(guān)系的影響，可能會把廣州、重慶、長沙、桂林等地樓市的漲幅傳導(dǎo)到沿線城市，縮短兩地的房價(jià)差距，也會帶動(dòng)貴陽房價(jià)的上漲.

從貴陽各城區(qū)的漲幅來看，觀山湖區(qū)上漲幅度將更加明顯.以貴廣高鐵開通為例，據(jù)悉，在貴廣高鐵開通前，觀山湖區(qū)的商品住宅均價(jià)僅僅為2000多元/平米，曾因入住率低而被傳為“鬼城”，而根據(jù)合富輝煌數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年貴陽市整體商品住宅成交均價(jià)為6537元/平米，觀山湖區(qū)成交均價(jià)則達(dá)到了8630元/平米，為貴陽成交均價(jià)最高的城區(qū).貴廣高鐵的開通運(yùn)營，只是貴陽進(jìn)入“高鐵時(shí)代”的一個(gè)開端，當(dāng)貴陽全面進(jìn)入高鐵時(shí)代后，高鐵推動(dòng)房價(jià)上漲的趨勢還會更明顯.

3.4 引起城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的變化，給貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機(jī)遇

高鐵北站位于貴陽市觀山湖區(qū)甲秀北路東側(cè).作為中國西南鐵路的核心門戶，全面進(jìn)入高鐵時(shí)代后，高鐵站將聚集來自不同城市的旅客，形成大量的旅客流.高鐵帶來的旅客流需要第三產(chǎn)業(yè)為其提供餐飲、住宿、購物等服務(wù)，這又會吸引第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)者向此聚集，至此，高鐵北站將成為人們又一社會活動(dòng)中心.而房地產(chǎn)作為為人類提供活動(dòng)空間的物質(zhì)載體，也將在此成為投資的熱點(diǎn).根據(jù)級差地租原理,城市中心地價(jià)高昂,隨著與中心城區(qū)距離的增大,土地價(jià)格開始下降,這在一定程度上決定了城市用地結(jié)構(gòu).具體來講，貴陽北站的設(shè)置，改變了其附近土地的區(qū)位條件,使之成為又一高地價(jià)區(qū)域，必然會引起土地開發(fā)密度提高，吸引大型購物商場等前來入駐,可重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、總部辦公等功能，這對貴陽商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間.隨著“高鐵時(shí)代”的來臨，高鐵北站區(qū)域?qū)⒀葑優(yōu)橘F陽又一交通樞紐和繁華的城市商務(wù)中心，從而打破貴陽長期以來單核心的城市空間結(jié)構(gòu)，使得觀山湖區(qū)作為又一城市核心區(qū)的地位更加突顯，進(jìn)一步吸引老城區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)等向此轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多機(jī)遇.

3.5 推動(dòng)住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級

當(dāng)貴陽全面進(jìn)入高鐵時(shí)代時(shí)，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸將被徹底打破，投資環(huán)境將進(jìn)一步改善，區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步突顯.在建設(shè)“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)”“黔中城市群”的戰(zhàn)略背景下，貴陽作為黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)、黔中城市群建設(shè)的核心區(qū)域，其巨大的發(fā)展空間必將成為國內(nèi)、甚至國外企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，這將吸引國內(nèi)外眾多名牌企業(yè)來筑投資.隨著眾多名企的到來，大量的高技術(shù)人才也會落戶貴陽.由于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來越依賴于知識創(chuàng)造與高科技勞動(dòng)力，為了留住高素質(zhì)的人力資源，必須為其提供高品質(zhì)的居住與生活空間.而目前貴陽住宅產(chǎn)品開發(fā)的低端化現(xiàn)象普通，其品質(zhì)無法滿足外來高技術(shù)人才的居住要求，因此應(yīng)開發(fā)更多與發(fā)達(dá)地區(qū)接軌的高品質(zhì)住宅.同時(shí)作為高品質(zhì)住宅并不多的貴陽，隨著居民人均可支配收入不斷增多，越來越多的原著居民對住宅的改善性需求也非常旺盛.因此，進(jìn)入高鐵時(shí)代的貴陽需要更多的高品質(zhì)住宅，這將推動(dòng)貴陽住宅產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級.

4 結(jié)語

高鐵的建設(shè)改變了貴陽的區(qū)位條件，縮短了貴陽與外界的時(shí)空距離，正對貴陽房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生著深刻的影響.無論是政府的房地產(chǎn)決策部門，還是房地產(chǎn)投資者，都應(yīng)對高鐵建設(shè)對房地產(chǎn)帶來的影響有所預(yù)見性，政府應(yīng)根據(jù)所預(yù)見的影響制定合理的房地產(chǎn)政策，以引導(dǎo)投資者進(jìn)行理性投資，從而更好地促進(jìn)貴陽市房地產(chǎn)的健康發(fā)展.

〔1〕貴州全面進(jìn)入“高鐵時(shí)代”指日可待 或促樓市發(fā)展[EB/OL].多彩貴州網(wǎng).

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〔4〕周琳.貴陽市輕軌建設(shè)對房地產(chǎn)的影響[J].重慶電子工程職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),2010(6).

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