起底黑石集團(tuán)：華爾街“無冕之王”緣何愛上房地產(chǎn)

中報

目前的地產(chǎn)市場變化正值美國各大城市重新煥發(fā)活力之時，向來眼光超前的黑石對房地產(chǎn)業(yè)出手，或許正是因為看到了全球經(jīng)濟(jì)形勢變局下的新機(jī)遇。

享有華爾街“無冕之王”美譽的黑石集團(tuán)近年來在房地產(chǎn)領(lǐng)域可謂“動作頻頻”。外媒最新消息稱，黑石集團(tuán)日前擬以15億美元的價格購買位于美國芝加哥的威利斯大廈，如果相關(guān)談判順利進(jìn)行，協(xié)議有望于本周內(nèi)簽署，這也將成為芝加哥有史以來單個寫字樓收購金額最高的一筆交易。

以并購業(yè)務(wù)起家，最終功成名就的黑石集團(tuán)近幾年為何對房地產(chǎn)投資“情有獨鐘”？從資料數(shù)據(jù)來看，這顯然和房地產(chǎn)投資給黑石帶來的巨大利潤分不開。但也有人認(rèn)為，向來眼光超前的黑石對房地產(chǎn)業(yè)出手，或許正是因為看到了全球經(jīng)濟(jì)形勢變局下的新機(jī)遇。

15億美元：黑石“天價”買樓

相比2004年威利斯大廈轉(zhuǎn)手耗費的8.41億美元，黑石集團(tuán)此次開出的15億美元確實堪稱“天價”。而這筆芝加哥“史上最貴寫字樓交易”，也幫助黑石集團(tuán)賺足了眼球。

資料顯示，威利斯大廈建于1970年，原名西爾斯大廈，該樓共有110層，曾為全球最高的摩天大樓。目前它是美國第二高樓，僅次于紐約世貿(mào)中心一號樓。2004年，該樓曾以8.41億美元的價格，被出售給包括紐約投資者約瑟夫？切崔特和約瑟夫？莫尼安在內(nèi)的一個投資團(tuán)體。

雖然黑石的“天價”震驚了業(yè)內(nèi)，但有媒體報道稱，威利斯大樓被黑石納入囊中，或許早就是其計劃之內(nèi)的事。

據(jù)悉，威利斯大廈的現(xiàn)業(yè)主雇用了房地產(chǎn)服務(wù)公司Eastdil Secured，該公司一直在為威利斯大廈征集有意向的購買方。而黑石集團(tuán)是全球最活躍的不動產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，該公司在金融危機(jī)之前就以多個備受矚目的房地產(chǎn)杠桿收購案而聞名世界。此外，黑石集團(tuán)全球資產(chǎn)高達(dá)810億美元，其在上一輪融資中為其新全球房地產(chǎn)基金籌得130億美元，并計劃在最近一輪融資中籌得150億美元。這些種種，自然都令黑石有底氣、有機(jī)會向威利斯大廈的主人提出邀約。

動作頻頻：“無冕之王”愛上房地產(chǎn)

黑石集團(tuán)最早成立于1985年，以并購業(yè)務(wù)起家，經(jīng)歷近30年的發(fā)展，這家公司已經(jīng)一舉成為業(yè)務(wù)覆蓋私有股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)基金以及對沖基金、債務(wù)投資等諸多領(lǐng)域，資產(chǎn)規(guī)模超過800億美元的“PE天王”。

目前，黑石的業(yè)務(wù)主要由四部分組成：企業(yè)私人股權(quán)、房地產(chǎn)、可交易另類資產(chǎn)管理和金融咨詢。由于集團(tuán)掌握著雄厚的資金，黑石也一直享有華爾街“無冕之王”的美譽。其管理的資產(chǎn)均擁有超高回報率，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，在2007年黑石上市之前的5年，其房地產(chǎn)和私人股本基金每年的回報率至少是30%，人均創(chuàng)造利潤295萬美元，是高盛人均利潤的8倍。

雖然是靠做并購起家，但近年來不斷擴(kuò)大的房地產(chǎn)投資，卻已經(jīng)明確昭示了這家公司業(yè)務(wù)重心的變化。有關(guān)報道顯示，2007年，黑石旗下房地產(chǎn)和私募股權(quán)基金曾聯(lián)合以260億美元杠桿收購希爾頓全球控股，該交易也是黑石集團(tuán)歷史上最賺錢的一筆。

此外，黑石近年來也連續(xù)推出了多期“黑石房地產(chǎn)合伙人基金”，積極參與全球房地產(chǎn)收購。例如，2012年黑石推出的“第七期黑石房地產(chǎn)合伙人基金”就一舉籌集了134億美元，基金凈內(nèi)部回報率達(dá)27%。黑石財務(wù)長Laurence Tosi在2014年10月16日的公司第三季業(yè)績電話會議上更是表示，公司將在明年初成立“第八期全球房地產(chǎn)基金”，并持續(xù)看好包括歐洲、新興市場在內(nèi)的全球房地產(chǎn)投資機(jī)會。

房地產(chǎn)投資背后，黑石看到何種機(jī)遇？

黑石對房地產(chǎn)業(yè)的頻頻出手，和房地產(chǎn)投資為其帶來的巨大利潤顯然是分不開的。媒體援引知情人士的消息稱，目前房地產(chǎn)投資的比重已經(jīng)超越之前的私募股權(quán)投資，成為黑石最受矚目和賺錢的業(yè)務(wù)。黑石集團(tuán)2014年公布的財報顯示，該年度前9個月黑石集團(tuán)的獲利中，45%都是來自于房地產(chǎn)。

但也有分析人士認(rèn)為，向來眼光超前的黑石積極出手收購房地產(chǎn)，或許并不單純是為了眼下的利潤，此次威利斯大廈的收購案，正是由于黑石看到了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下的新契機(jī)。

美國《華爾街日報》表示，黑石收購?fù)勾髲B，正是趕上了美國高價不動產(chǎn)市場出現(xiàn)改善的機(jī)會。《華爾街日報》報道稱，此前，只有小部分位于紐約曼哈頓區(qū)的一流摩天大樓才能賣到10億美元以上的高價，但近來由于美國國內(nèi)外的投資者紛紛表現(xiàn)出愿以高價購買優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的意向，在過去一年已有越來越多的高樓售價達(dá)到10億美元以上。去年5月，南波士頓濱海地區(qū)的一組兩座辦公大樓以11億美元售出，而在今年2月，中國投資機(jī)構(gòu)安邦保險集團(tuán)以19.5億美元收購了美國華爾道夫酒店。

《金融時報》也報道稱，這一地產(chǎn)市場變化正值美國各大城市重新煥發(fā)活力之時。各地旅游業(yè)日益繁榮，紐約帝國大廈和威利斯大廈等大樓也是標(biāo)志性景點，這類旅游資源每年可吸引100萬游客，為大樓擁有者增加收入。此外，許多此前已搬至郊區(qū)的公司近期業(yè)績出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開始重新向市中心轉(zhuǎn)移。據(jù)黑石預(yù)計，這一趨勢還將繼續(xù)。（編輯/南風(fēng)）endprint