萬科“地產+教育”模式顛覆學區房

朱昊

近日，萬科聯手深圳中學共建萬科梅沙書院。梅沙書院坐落于萬科總部，建筑面積約為1.8萬平方米，規劃30個班級，采用國際化的小班教學，預計可提供1050個學位，并于今年9月迎來首批學生。

其實，房地產和教育產業早已不是隔海相望的孤島，從1994年碧桂園與北京景山中學合作開辦廣州碧桂園學校，到2001年深圳桃源居引入清華實驗學校，再到世茂360°全系統教育社區、金地學院派社區、正榮“全教育”社區，“地產+教育”模式逐漸浮出水面，并可能成為下一個十年的“香餑餑”。

教育是過去20年來供需最不對等、消費者感覺最“弱勢”的領域之一，“地產+教育”能否帶來改變？教育又能否給地產企業帶來新的利潤增長點？從“三好”到“八爪魚”戰略，筆者看來，萬科的多元化更像是以居者作為CPU、以社區作為主板，為各種“插件”提供對接的插口。那么，萬科的社區教育“插件”又是如何運作的呢？

一、教育的痛點，社區的機會

在國內，有3個領域是消費者花錢卻往往得不到想要的東西：房子、教育和醫療。隨著房地產進入買方市場，供需不對等的情況逐步改善，但教育和醫療仍然“難啃”。具體來說，現有教育存在4種痛。

一是學區房、學位房的單價達到幾萬、幾十萬，家長們勒緊腰帶，花幾百萬買的或許只是一個殘舊的小房子，僅僅是為了一個不能確定的學位；二是教育資源分散，從小學到中學，為了追趕好學校，家長被迫當起了現代孟母，頻繁換房，勞心勞力；三是官辦教育機構報名難、價格高、路途遠，而民辦培訓機構又往往管理混亂，師資匱乏；四是獨生子女在生活中缺失同伴教育，容易造成人格發展的偏差、失衡。

有沒有一種模式可以解決上述4大難題呢？“地產+教育”或者說教育社區化模式有著天然的優勢，因為這里存在天然的鄰里關系和熟悉的場地，關鍵就看開發商、社區運營商、教育機構的品牌、模式是不是靠譜。

二、房地產接入教育產業的3種模式

房地產企業需要尋找有長期穩定現金流的商業模式，光賣房子肯定無法支撐未來，如果教育產業做得好，就可以為企業提供穩定的現金流。房企因其開發和持有物業的便利，可以在社區中做該類物業的安排，也可按長線經營來獲取穩定的現金流。

從“抱大腿”到“自辦校”，從“走出去”到“引進來”，從打造“學區房”到“我就是學區”，房地產企業可以從3個層面接入教育產業，構建適合自己的“地產+教育”模式（見表1）。

1.與教育資源進行不同強度的關聯

第一是借助周邊豐富的教育資源提升項目品質，可稱為“抱大腿，好賣樓”。這種可以算“地產+教育”的初級模式，營銷味道較重，希望借助名校提升樓盤價值。

第二是與名校合作辦學，可稱為“引進來，齊辦學”。這種模式相對成熟，即由房地產企業出資興建校舍，建成后交由當地教育部門管理。合作辦學一般有民辦公助、公辦民助兩種，基本模式是開發商出地、出資金，投資校舍、設備等硬件并負責設施的維護管理；學校出師資，負責日常教育教學管理。

第三是社區自己創辦學校，可稱為“自辦校，我做主”。這種模式就是房地產企業自己創辦學校，多聘請專業的教育管理機構管理教學。該模式的關鍵是招聘到優秀的校長，建設合格的教師隊伍，制定科學的發展方案。這種模式將建校者和辦學者合二為一，保證教育穩定性，開發難度最大但成熟后經濟收益也最大。

2.根據不同目的和層次配置教育資源

按照教育的目的和層次，“地產+教育”也可以分為3種模式：

第一是配置幼兒園、小學、初中、高中等基礎教育資源，比如深圳寶安桃源居、蔚藍海岸等。

第二是配置專科、本科、成教、研究生等高等教育資源，如珠海唐家灣大學城、上海松江大學城等。

第三是配置文化、藝術等非升學類教育資源，比如世茂360°全系統教育社區用“藝術+生活+夢想”作為精神符號，在社區內興建了舞蹈學院、鋼琴藝術中心、繪畫室、體育館，營造一種融藝術、生活、夢想為一體的生活方式。金地推出的社區“常青藤優才計劃”，以“優化設計”為引導，以“優學服務”為內容，通過“寶貝計劃”“天才計劃”“金地大講堂”為孩子量身定制系統化培養課程，專設航模池、百草園、書山閱覽室、海洋主題水上樂園等互動場所，營造寓教于樂的全天候設施。

3.按照全年齡段打造教育體系

全齡化社區教育以幼兒、少年、青年、中年、老年等年齡分類，在小區中設置適合不同年齡段的教育內容和設施。

成都萬科打造了u18教育體系，集合優質培訓機構和師資力量，提供一整套教育培訓的超市化服務，未來業主子女有望享受從幼兒園、小學、初中、高中的專項優惠政策，實現1-18歲的教育全覆蓋。王石曾設想在萬科社區內開設老年大學、培訓平臺，為社區內的老年人“發揮余熱”提供空間，串聯社區內業主的教育供需。

三、萬科“地產+教育”的3層體系

萬科在從傳統房地產開發商向城市配套服務商的轉型過程中，“八爪魚”戰略是其中最重要的內容。“八爪魚”包括萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科塾、萬科廣場、萬科里和萬科悅八大觸角，目標是為萬科搭建客戶全周期生態系統，增加客戶的黏性。其中，萬科塾就是那只教育的“觸角”（見圖1）。

1996年，上海萬科就開始了在教育產業的試水，與復旦大學附屬中學合辦9年制民辦學校——上海市復旦萬科實驗學校，位于萬科城市花園中；2010年后，萬科又從“社區學校”的維度開啟了“城市配套服務商”的教育產業之路。

目前，萬科的“地產+教育”主要包括社區營地、城市營地、戶外營地三層產業體系。

1.社區營地——四點半學堂

萬科依托住宅社區和社區商業成立社區營地，作為素質教育啟蒙基地，包括九年制素質教育學校、周末營、教師創業服務等內容，萬科業主的孩子優先入學。

社區營地主要提供社區內子女的教育和托管業務，需要解決3個關鍵問題：一是師資，初期可以先進行社會招聘，后續優先整合社區內和萬科體系內部資源，包括萬科小學、幼兒園及家長生源；二是場所，主要利用社區內閑置的會所資源；三是生源，這個最不愁，萬科社區內天然資源。

在社區營地中，萬科獨創了“四點半學堂”，有效解決了孩子下午放學后無人接、作業無人管的問題。在“四點半學堂”中，老師輔導孩子做作業，家長下班來接走，小孩開心，家長放心。

在武漢萬科紅郡，基于“四點半學堂”又規劃了青少年空間，空間使用面積約1000平方米，由10個功能區組成，采用鮮艷的紅、橙、黃、藍、綠等色彩搭配，為青少年提供義工活動、公民教育（如公共安全知識、社交禮儀等）、作業輔導、家庭輔導（如親子關系、抗逆能力等）、閱讀分享、興趣培養、創意交流、領袖培訓等8個方面的服務。

目前華南萬科已經有14家社區營地成功開業，廣州的目標是在今年要開11家社區營地。到2017年，萬科社區營地要在11個城市開150家連鎖店。社區營地不僅開在萬科的社區，也可能開到其他公司的社區。

2.城市營地——教育MALL

城市營地則定位于素質教育的培優基地，依托于萬科綜合體，一個城市開辦1、2個或者3、4個，可以稱之為城市教育綜合體，將以出租公寓和出租校舍、培訓教室為盈利點，預計可以為培訓機構降低租金成本30%，提高不動產坪效300%。

廣東佛山的國際金融城將作為萬科第一個城市營地，于2017年開業，取名為“教育MALL”，它的業態大致是：培訓機構+餐飲+電影院+停車場，地下有3層都是停車場，1-4層全部是各種各樣的培訓機構，5-7層可以整租給一所學校，8-10層用來做餐飲、電影院等體驗式消費強的商業。

教育MALL有可能顛覆傳統SHOPPING MALL和少年宮，原因有二：一是剔除掉購物中心里面被互聯網強打擊的業態，比如服裝，只保留下體驗感強的東西，例如餐飲、電影院等，把教育和傳統MALL結合起來玩；二是解決了少年宮和社會教育機構報名難、太分散的難題，鋼琴、舞蹈等課程MALL內搞定，孩子在學習的時候，家長不用在教室門口干等，MALL內娛樂，不枯燥，還放心。

3.度假營地——中國“童子軍”

萬科目前做得更為成熟的，是戶外/度假營地，有點類似于美國“童子軍”的概念，致力于培養孩子的戶外生存能力、合作探索精神，并不局限于萬科業主，而是面向全社會。據媒體披露，萬科已將教育產業體系中的度假營地事業部獨立出來，作為創新業務中最可能快速發展壯大的部分。

度假營地在國內存在巨大的供需斷層，2013年我國高中、初中、小學及學前教育的在校人數共計約2億人，但中國十二五期間僅擬建150個營地，對比美國目前1000萬青少年、12000個營地的滲透度，遠遠不夠，而且國內營地服務以游學項目為主。

萬科預計，2015年戶外營地接待人數將達1.5-2萬人，現有營地包括三亞森林度假、深圳雙月灣、廣州清遠白天鵝、吉林松花湖滑雪場、東莞松山湖。

作者就職于明源地產研究院