房地產(chǎn)研究的方法論研究

廖俊平

一年多以前，筆者曾經(jīng)在本專欄連續(xù)發(fā)了兩篇談房地產(chǎn)研究的文章，其中2013年11月的一篇總結(jié)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)研究的路徑：大的方面看，分為學(xué)術(shù)型和市場(chǎng)型的。如果再細(xì)分一下，在市場(chǎng)型的房地產(chǎn)研究中，近年來(lái)異軍突起的投資銀行（證券公司）研究部門的房地產(chǎn)研究做得比較深入，而這類市場(chǎng)型的房地產(chǎn)研究特點(diǎn)介于學(xué)術(shù)和市場(chǎng)實(shí)踐之間。

投行研究部門的研究人員往往具有比較高的學(xué)歷及相應(yīng)受過(guò)比較好的學(xué)術(shù)訓(xùn)練，所以能夠比較嫻熟地運(yùn)用分析框架和分析工具，也能夠比較熟練地運(yùn)用英語(yǔ)閱讀國(guó)外文獻(xiàn)。從方法論的角度，可以對(duì)他們的研究做出以下的初步歸納總結(jié)：

第一，文獻(xiàn)梳理和綜述工作做得較好，特別是對(duì)國(guó)外的研究和數(shù)據(jù)資料的整理工作做得比較好，在中國(guó)的房地產(chǎn)理論研究和實(shí)踐都還落后于歐美同行的情況下，僅僅轉(zhuǎn)述一下國(guó)外的文獻(xiàn)，已經(jīng)可以對(duì)國(guó)內(nèi)的研究和實(shí)踐起到很大指導(dǎo)作用了。

第二，善于運(yùn)用粗略假設(shè)推算等方式解數(shù)據(jù)匱乏之困。筆者在之前的專欄文章多次提到：在中國(guó)研究房地產(chǎn)的最大問(wèn)題在于數(shù)據(jù)缺乏。而這些同行在研究時(shí)善于根據(jù)局部的數(shù)據(jù)、短期的數(shù)據(jù)加以合理的假定，推算出全面的數(shù)據(jù)作為研究的基礎(chǔ)。這不失為一個(gè)解決問(wèn)題的有效方法。

第三，善于從全產(chǎn)業(yè)鏈的角度分析行業(yè)，乃至于能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)行業(yè)納入總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過(guò)程加以分析，并且善于對(duì)比不同的行業(yè)，也善于把握最新的發(fā)展趨勢(shì)。例如在對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+”和房地產(chǎn)中介行業(yè)結(jié)合進(jìn)行研究時(shí)，能夠從互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的共性出發(fā)，并以此作為研究框架，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用于房地產(chǎn)中介行業(yè)的方方面面進(jìn)行條分縷析的研究，并推論互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)中介行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

第四，研究的問(wèn)題導(dǎo)向、資本導(dǎo)向非常明顯。學(xué)術(shù)界的房地產(chǎn)研究往往先考慮數(shù)據(jù)的易獲得性，講究寫出“漂亮”的研究文章，對(duì)于文章的實(shí)用性幾乎是不考慮的。而投行研究部門是為投資服務(wù)的，資本在后面的支撐一方面給了這些研究人員足夠的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，另一方面也讓他們的研究跟著資本的指揮棒轉(zhuǎn)，研究的目的在于發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)，并且很講究效率，需要在短時(shí)間內(nèi)拿出翔實(shí)的研究報(bào)告。

第五，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐的了解不夠深入，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語(yǔ)的了解也很不夠。如前所述，這些同行往往從大量攝取國(guó)外數(shù)據(jù)文獻(xiàn)入手并藉此了解房地產(chǎn)行業(yè)，所以往往在專業(yè)術(shù)語(yǔ)的積累上已經(jīng)有所欠缺。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)研究領(lǐng)域長(zhǎng)期以來(lái)已經(jīng)形成了很多固定的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，但這些同行在將英文術(shù)語(yǔ)翻譯成中文的時(shí)候往往不能使用對(duì)應(yīng)的約定俗成的中文譯文。

第六，有深度而尚缺厚度，這和這些研究人員介入房地產(chǎn)行業(yè)研究的時(shí)間普遍較短有關(guān)。他們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)通過(guò)密集的文獻(xiàn)閱讀和數(shù)據(jù)分析對(duì)行業(yè)的某一個(gè)方面做了深入的了解和研究，尚未涉足房地產(chǎn)研究的其他領(lǐng)域，所以一旦在研究中涉及與研究主題有關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)其他領(lǐng)域時(shí)，其知識(shí)積累就顯得欠缺了。

這些是筆者對(duì)投行研究部門這個(gè)獨(dú)特的房地產(chǎn)研究群體所做的初步觀察，今后還將繼續(xù)深入觀察并加以總結(jié)。

王春敏/責(zé)任編輯