未按照規(guī)劃許可面積建造的房屋登記

黃倩雯　張勇

在房屋登記實際工作中，房屋申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符的現(xiàn)象較為普遍。其中，有的是因為建設單位不按照規(guī)劃許可的內(nèi)容，違法違章建設而造成的；有的是嚴格按照規(guī)劃許可進行建設，由于各種客觀原因而造成的；也有的是由于工作失誤，導致面積計算錯誤而造成的。因此，房屋登記機構不能因為房屋的申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符，就簡單地以“未按照規(guī)劃許可的面積建造”為由不予登記，而應該對造成面積不符的具體原因進行認真分析并確認后，才能夠做出準確的判斷。

一、申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符的主觀原因

1.建設單位故意違反規(guī)劃，違法建設

建設單位，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，故意違反規(guī)劃，不按照規(guī)劃設計圖紙建設房屋，造成既成事實，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

第一，擅自改變房屋用途。如將底層住宅變?yōu)樯虡I(yè)以提高房屋的價值；將物業(yè)用房變?yōu)樽≌⒃O備用房變成倉庫以增加可出售房屋等。

第二，擅自對房屋進行加層。如將設計10層的建筑實際建設成11層以提高容積率、增加可實際出售面積；將原設計為斜坡結構的屋頂變成閣樓以增加頂層房屋的賣點，便于銷售等。

第三，擅自改變房屋內(nèi)部結構。如在房地產(chǎn)市場不景氣、樓盤大面積戶型滯銷時，將原設計為1戶的躍層房屋改變?yōu)?戶，將大面積戶型改為2戶甚至多戶小面積戶型，以便于將房屋盡快銷售回籠資金等。

第四，擅自改變房屋外形。如將設計的非封閉陽臺改為封閉陽臺以增加可銷售面積等。

由于建設單位主觀上故意違反規(guī)劃許可，不嚴格按照規(guī)劃許可建造房屋，勢必造成房屋申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符。

2.建筑面積計算錯誤

建筑面積計算錯誤有兩種可能，一是由于工作人員工作疏忽、計算錯誤造成的；二是故意將建筑面積計算錯誤，以少繳納稅費。

目前，我國各城市的城市建設配套費等建設項目，前期費用一般都是按照建設項目的建筑面積進行征收。部分建設單位尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商為少繳納有關稅費，在辦理施工圖審查計算房屋建筑面積時，采取各種手段故意少計算建筑面積，以達到少繳納稅費的目的。而在房屋申請登記時，又按照正常的實際建筑面積進行計算和申報，造成房屋申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符。

二、申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符的客觀原因

1.面積計算采用的標準不同

房屋申請登記面積一般來自于房產(chǎn)測繪單位出具的房屋測繪報告，其面積計算依據(jù)主要是2000年8月實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。而規(guī)劃許可面積一般來自于施工圖審查單位出具的施工圖審查意見書，其面積計算的依據(jù)主要是2014年7月實施的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）。由于兩個規(guī)范的使用范圍、制定時間不同，造成兩個規(guī)范在很多具體規(guī)定上存在較大的差異（見表1）。

由表1可以看出，兩個規(guī)范在很多規(guī)定上存在著明顯的差異，甚至是相互矛盾。因此，對于同一建筑，由于進行建筑面積計算所依據(jù)的標準不同，計算出的建筑面積也必定不一致。

2.共用面積的處理方式不同

房產(chǎn)測繪單位在進行面積計算時，對于房屋內(nèi)的共用面積都按照不同的用途進行了面積分攤。而規(guī)劃許可面積一般將各種設備用房的面積單獨列出，樓梯、電梯的面積則計算在相應層的面積當中。

例如某商住樓，1、2層為商業(yè)，3至10層為住宅，地下室中有為全樓服務的配電、消防用房。其規(guī)劃許可證中注明：“商業(yè)XX平方米，住宅XX平方米，設備用房XX平方米”。而房產(chǎn)測繪報告中只有“商業(yè)XX平方米，住宅XX平方米”，設備用房的面積已作為共用面積分攤到了商業(yè)與住宅中。在這種情況下，商業(yè)和住宅的申請登記面積勢必要比規(guī)劃許可面積大，造成二者不符。

3.房屋編號變化

房屋登記機構在辦理房屋登記時，房屋的編號一般以公安部門出具的門樓牌號為準，同一編號下的房屋編為一幢進行登記。而規(guī)劃部門辦理規(guī)劃許可時，一般以施工編號為準，同一施工號下的房屋發(fā)放一個規(guī)劃許可。由于兩個編號的范圍可能不同，造成申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符。

以圖1為例，A、B部分為6層住宅，由于左側臨街，C部分利用A、B之間的間隙建設了2層商業(yè)用房，且C部分與A、B兩部分互不相通。

在進行建筑設計時，C部分與 A部分設計在一起為1號樓，B部分為2號樓；而在辦理房屋申請登記時，公安部門將A部分編為1號樓，而將C部分與B部分合并在一起編為2號樓。因此，房屋登記時1號樓申請登記面積比規(guī)劃許可面積少，而2號樓申請登記面積則要比規(guī)劃許可面積大，造成申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符。

三、申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符的分析與處理

對于申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符的房屋申請登記，房屋登記機構必須準確分析出造成面積不符的原因。只有在這一基礎上，才能做出正確的處理意見。而進行分析的依據(jù)就是作為規(guī)劃許可證附圖的建筑施工圖紙。一般認為，規(guī)劃許可證附圖經(jīng)發(fā)證機關依法確定后，與規(guī)劃許可證具有同等法律效力。

房屋登記機構應將房產(chǎn)測繪單位測量的房屋分層分戶平面圖與規(guī)劃許可證附圖進行對比，檢查兩份圖紙的尺寸、層數(shù)、房屋套數(shù)、相應房屋的用途、陽臺封閉情況等是否相符，并根據(jù)不同情況做出不同的處理意見。

1.兩套圖紙存在不相符情況

如果兩份圖紙的尺寸、層數(shù)、房屋套數(shù)、相應房屋的用途、陽臺封閉情況等任何一處存在不相符的地方，表明該房屋未按照經(jīng)審批的建筑施工圖紙進行施工，可以認定該房屋未按照規(guī)劃許可進行建設。因此，房屋登記機構可以做出不予申請登記的決定。該房屋在由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出處理意見并予以改正后，房屋登記機構才能對該房屋進行登記。

2.兩套圖紙相符

如果兩套圖紙完全相符，一般認為該房屋是按照經(jīng)審批的建筑施工圖紙進行施工建設，然而由于面積計算錯誤或其他客觀原因造成房屋申請登記面積與規(guī)劃許可面積不符。在這種情況下，一般經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門與房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)商，確定一個面積差異比例的限額。當面積差異比例在限額之內(nèi)時，一般認為申請登記面積與規(guī)劃許可面積的不符是由于各種客觀原因造成的，不必補辦規(guī)劃許可，由房屋登記機構辦理房屋登記。當面積差異比例超過限額時，則認為申請登記面積與規(guī)劃許可面積的不符是由于面積計算錯誤造成的，申請人應向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門補辦規(guī)劃許可，補交各項費用，方能申請辦理房屋登記。

陳品祿/責任編輯