試論不動產權籍一體化管理

黃歡　袁寶華

不動產權籍是指不動產的自然狀況、權利狀況以及其他事項的調查與記錄，是不動產測繪檔案與不動產登記檔案的合稱。不動產測繪檔案包括不動產測繪的數據、信息、圖件以及相關技術資料。不動產登記檔案包括不動產登記簿和原始登記憑證。具體而言，不動產權籍是指在不動產測繪與登記中產生的各種圖紙、文字記錄、表格、清單、臺賬、目錄、證件、文件、文書、票據等紙質材料以及照片、視頻、音頻等，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊的總稱。不動產電子權籍，則是上述圖、檔、卡、冊的數字化與電子化的處理成果。不動產必須要有權籍，就像人必須要有戶籍一樣，否則難以對不動產及其物權進行全面有效管理。不動產權籍管理與不動產權屬登記密不可分、互為依存、相互配合。

一、不動產權籍一體化管理應以電子登記簿為核心

不動產電子登記簿，是指由不動產統一登記機構依據標準制作并依法管理的，采用電子介質形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制與提示事項以及其他相關事項的具有物權公信與推定效力的文件。不動產電子登記簿與不動產登記電子檔案目錄、不動產紙質登記檔案的數字化加工處理成果一并構成不動產登記電子檔案。不動產電子登記簿是不動產登記電子檔案的核心組成部分，是不動產信息化管理的命脈，是不動產信息化統一登記工作的出發點和落腳點，是不動產權籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產登記機構大都采用電子登記簿記載各類不動產權利歸屬和其他法定事項，故不動產統一登記機構應嚴格依照相關法律法規、技術標準、操作規程等著重從以下兩個方面來管理不動產電子登記簿。

1.規范記載

不動產電子登記簿的信息記載必須嚴格按照相關標準與說明規范錄入、仔細核對、謹慎審查，確保與登記最終審核結果一致。對于在將登記事項記載于不動產電子登記簿后才發覺業務人員誤錄、遺漏相關數據的，必須嚴格依照更正登記規定的程序進行更正，并保存相關電子記錄與說明。

2.專人保管

不動產登記機構應當指定專人負責不動產電子登記簿的保管。專人保管的關鍵在于由專人負責對不動產電子登記簿的定期異地異質備份、存儲設施定期維護、數據庫安全防護防御、涉密信息保密加密、錄入記載權限控制、信息查詢權限分級等。

二、不動產權籍一體化管理應依托地理信息系統

因為各類不動產權籍主要采用地理坐標作為基礎編碼或編碼規則進行日常管理，加上不動產權籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統的支持，而地理信息系統（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統，所以不動產權籍的一體化管理必須依托地理信息系統（GIS）。建立不動產地理信息系統作為不動產權籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現不動產權籍各類數據的有效整合、合規管理，在此基礎上可以方便地進行各類不動產登記的受理、審核、登簿、發證、歸檔等業務，可以快速地進行各類數據的處理與更新、統計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關業務系統信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統一。

三、不動產權籍一體化管理應以地籍管理為主干

因為不動產主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產權籍優質、高效的一體化管理應以地籍管理為主干，以其他各類不動產權籍管理為枝葉進行統一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產以宗地為單位按照國家統一的編碼規則進行信息處理與關聯（宗海及其附屬信息類似處理與關聯），從而建立起以統一地理空間為基礎、宗地為核心、房屋林木等權屬登記信息為枝干，具有統一規則與編碼要求的不動產權籍信息管理系統（見圖1）。

四、不動產權籍一體化管理應以動態管理為核心

1.不動產權籍的增籍與滅籍業務

不動產權籍的增籍與滅籍業務是不動產權籍動態管理的兩大核心業務，兩者同等重要，但在實際操作中不動產登記機構往往偏重增籍業務而忽視滅籍業務。

由于不動產權屬登記主要關涉不動產權籍的增籍業務，而不動產權籍調查可以對不動產權籍的滅籍業務提供有效的數據成果支持，所以當前不動產統一登記機構除做好不動產統一權屬登記外，還應高度重視并嚴格依照國家相關要求、規范以及技術方案、規程等將地（海）籍調查作為不動產權籍調查的基礎，且在此基礎上一并開展各類不動產權籍的一體化調查工作。不動產統一登記機構在調查過程中發現某已登記的不動產已滅失的，應及時辦理該不動產權籍的滅籍業務并在電子登記簿中將該不動產的所有權登記記錄標明滅失。

2.完善不動產滅籍業務的新手段

不動產滅籍業務在依托不動產地理信息系統平臺的基礎上，結合不動產權籍調查結果，可以快速地實現不動產權籍滅籍處理。依據國土資源部地籍管理司公布的《關于做好不動產權籍調查工作的通知》，不動產權籍調查應堅持原有規程，采用先進成熟的高精度調查技術。在不動產權籍調查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當前衛星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區域。結合不動產權籍調查的數據成果，可以確定變化區域的變化情況，從而確定滅籍區域，進而完成不動產權籍的滅籍業務。另外，可以利用規劃部門的控制性詳細規劃資料或土地利用規劃資料，快速劃定不動產權籍待滅籍區域，為將來的滅籍業務劃定重點關注區域，從而確保滅籍業務的高效進行。

3.房屋征收拆遷凍結的新方式

房屋征收拆遷凍結是指不動產登記機構協助房屋征收部門在1年內暫停受理房屋征收紅線范圍內房屋的新建、擴建、改建、改變用途等登記申請的行為。

在當前新型城鎮化建設加速發展時期，經常需要對舊城區或者特定范圍進行房屋征收拆遷凍結、相關數據統計分析等工作。在以GIS為平臺建立的不動產產籍一體化管理信息系統中，根據有關部門提供的征收拆遷范圍，通過GIS的疊置分析、緩沖區分析等空間分析技術，可以快速鎖定拆遷凍結范圍的房屋；利用空間分析統計功能，可以快速匯總征收拆遷凍結范圍內的房屋面積、房屋間（套）數、他項權利情況等詳細信息，從而為政府科學決策等提供方便高效的技術支撐。

陳品祿/責任編輯