存量房交易資金監管與房屋登記關聯業務研究

周英　張晶　劉翎燕　馮育棟

存量房交易資金監管工作模式確定后，為方便權利人辦事，保障交易資金安全，我們重點對房屋所有權轉移登記和房屋抵押權設立登記的合并辦理進行了研究。

一、背景及概念

合并辦理，是指房地產登記機構依據申請人的申請，將多個獨立但相互關聯的登記事項一并受理，并按登記事項順序連續辦理登記的行為。這種關聯性可以體現為“先后關系”，也可以體現為“并列關系”，還可以二者兼而有之。

“先后關系”的典型表現為：預購商品房被查封拍賣。預購商品房被查封拍賣，理論上存在兩手轉移登記，但前一手預購人的登記既不能履行，也不必履行；后一手拍賣買受人的登記，則可在理清權利變動的基礎上，予以合并辦理。

“并列關系”的典型表現為：繼承同時發生贈與。這兩種法律關系相對獨立，但由于具備房產共有的屬性以及法律關系發生的同時性（在放棄繼承的同時將自有份額轉讓給其他繼承人）等特點，也可以適用合并辦理。

“先后關系”與“并列關系”兼而有之的典型表現就是以貸款方式購買房屋，這也是我們研究的重點。以貸款方式購買房屋，購房人與售房人之間是買賣關系，購房人與貸款人之間是借貸關系，同時還可能存在售房人與貸款人之間的保證關系（如購買期房需開發商提供期間擔保），多種法律關系交織于一體，共同促成了購房這一結果的發生。購房人要取得房屋所有權、貸款人要取得抵押權，則要分別辦理轉移登記和抵押權登記，這兩個登記行為是相對獨立又彼此相關的。相對獨立在于轉移登記和抵押權登記可以分別辦理，即先辦理轉移登記再憑房屋所有權證辦理抵押登記。這樣就需要當事人申請兩次登記，并分別領取權利證書；彼此關聯表現在當轉移登記和抵押權登記合并辦理時，當事人提供的來源證明文件可清晰地表示出兩個登記行為之間的內在關系，對當事人而言，可以一次性完成受理，一次性領取房屋所有權證和他項權證。

二、存量房轉移登記和抵押權登記合并辦理可行性分析

1.合法性分析

首先，《房地產登記技術規程》為合并辦理提供了明確的政策依據。《房地產登記技術規程》4.3.2第4點規定，以抵押貸款方式購買房屋的，房屋所有權轉移登記與房屋抵押權設立登記時，房地產登記機構可合并辦理登記。其次，從民事法律關系角度而言，房屋轉移登記和房屋抵押權登記合并辦理不存在法律沖突。以抵押貸款方式購買房屋的，房屋抵押權登記以房屋轉移登記為基礎，抵押權在轉移登記之后的所有權上設立，存量房只要產權清晰，不存在查封等限制狀況，滿足辦理房屋轉移登記的條件，那么轉移之后的房屋，也不屬于禁止抵押的范疇。再次，從行政法律關系角度而言，兩種登記合并辦理以后，能滿足要件齊全，程序正當的要求。第一，《房屋登記辦法》第三十三條及第四十三條分別列舉了房屋轉移登記和房屋抵押權登記所需提交的材料，這些要件之間不存在矛盾沖突，滿足同時受理的條件。第二，兩項業務合并辦理以后，仍是都要經過受理、審核、登簿、發證、歸檔環節，不會產生程序上的問題。

2.必要性分析

實行資金監管前，我市以貸款方式購買存量房的交易模式為：買賣雙方簽訂購房合同，買方支付一定比例的首付款給賣方，買賣雙方辦理房屋產權過戶，等新的房產證辦好以后，買賣雙方再去辦理土地使用權變更登記，等新的土地證也辦好之后，買方再持房產證、土地證去向銀行申請抵押貸款，銀行審批通過后，銀行代理人再和買方一起來申請房屋抵押權登記，待抵押權登記完成后，銀行放款給買方，買方再向賣方支付剩余房款。

實行資金監管后，銀行需先行將貸款放到資金監管專戶中，如果所有權轉移登記與抵押權登記辦理不同步，將會出現房貸放出，產權過戶，在抵押權辦理期間出現法院查封的情形，從而給銀行造成極大風險。當然，實行合并辦理，簡化辦事流程、縮短辦事時間也是重要考量之一。

三、主要問題及對策

1.土地使用權證是辦理房屋抵押權登記的要件問題

根據《常州市城市房屋權屬登記管理辦法》及其解釋的規定，我們一直將國有土地使用權證列為房屋抵押權登記的必收材料，主要目的是為了確保房屋及房屋占有范圍內的土地權利主體一致。但這卻在程序上給合并辦理登記帶來了桎梏。如果土地證是辦理房屋抵押權登記的必收要件，那么房屋轉移登記完成以后，必須先領取新的房產證，再辦理新的土地證，然后才能辦理房屋抵押權登記。那么，客觀上房屋轉移登記和房屋抵押權登記就無法同時受理，更無法合并辦理。

為了解決這一問題，我們邀請了常州市法制辦、常州市土地登記中心研究會商，重點討論房屋抵押權登記不收取國有土地使用權證的合法性以及操作性問題。會議一致認為：將房屋所有權轉移登記和抵押權登記合并辦理以后，并非不要求提供國有土地使用權證，而是在抵押權登記環節不提供國有土地使用權證，所有權轉移登記環節則仍需照常提供，因此，不會造成房屋、土地權利主體不一致的狀況。最終，常州市住房保障和房產管理局、常州市國土資源局、常州市人民政府法制辦公室通過聯合發文的形式，下發了《關于房產登記相關業務合并辦理的通知》，文件明確：對納入存量房交易資金監管平臺和商品房預銷售管理平臺管理的房屋交易業務，以抵押貸款方式購買房屋的，房地產登記機構可以將房屋轉移登記與房屋抵押權登記合并辦理。申請房屋所有權轉移登記，提交材料要求不變；申請房屋抵押權登記，不再提交國有土地使用權證。買賣雙方待合并登記業務全部完成以后，再向土地登記機構申請辦理國有土地使用權變更登記。從而為房屋登記關聯業務的合并辦理提供了政策支持，而房屋抵押權登記不提交國有土地使用權證的問題也得到了妥善解決。

2.關于登簿時點的設定問題

根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。因此，除法定情況以外，不動產物權的生成時點，就是記載于不動產登記簿的時間，簡稱登簿時點。房屋所有權轉移登記和房屋抵押權登記合并辦理以后，兩個業務是同時登簿還是先后登簿？

主張同時登簿的觀點認為，既然兩個業務同時受理，同時審核，那么登簿程序也可同時完成，這樣既方便操作，又能提高工作效率。主張先后登簿的觀點認為，房屋抵押權登記以房屋所有權轉移登記為基礎，沒有轉移登記生成的所有權，作為擔保物權的抵押權就無從設定。因此，兩個業務之間應當有先后次序，應先進行房屋所有權轉移登記的登簿，再進行房屋抵押權登記的登簿。

我們支持第二種觀點，首先，從法理角度講，所有權是抵押權設定的基礎。《民法通則》第七十一條規定，財產所有權是指所有權人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。所有權是最完整的物權，任何他物權（包括用益物權和擔保物權）都是在所有權的基礎上產生的。換句話說，必須先有所有權，再有抵押權，而登簿時點客觀上決定了權利生成的時間，因此，登簿也應依次進行。其次，根據《房地產登記技術規程》1.0.3的規定，因處分房地產而登記的，被處分的房地產權利應已登記，俗稱“在先登記原則”。抵押也是對房屋權利的處分，在房屋所有權未確定之前，抵押權也無法設定。基于上述理由，我們確定了登簿方式為先后登簿，即終審人員在系統點擊確認之時，即為所有權登記的登簿時點，抵押權登記的登簿時點則由系統自動設置延后5秒。

3.合并辦理業務的歸檔和檔案利用的問題

兩個業務合并辦理以后，這兩個業務既各自獨立，又相互關聯，那么到歸檔環節，是作為一個合成業務一并歸檔，還是作為不同的業務分別歸檔？

考慮到各種類型房產檔案的保管期限不同，如房屋所有權登記檔案應永久保存，房屋抵押權登記檔案抵押注銷滿五年即可列入銷毀范圍，且抵押權可以在所有權上設立多次，如果該筆抵押權檔案與所有權檔案一起歸檔，而之后生成的抵押權檔案又單獨歸檔，則不利于檔案的管理和利用。因此，我們認為，對于合并辦理業務按業務類別分開歸檔更為合適。我們在系統配置的時候，就對合并辦理業務同時生成兩個受理編號，一個是房屋所有權轉移登記的受理編號，一個是房屋抵押權登記的受理編號，這樣到歸檔環節就能夠按照不同的受理編號分開歸檔了。

而在檔案利用的時候，則又要注意合并辦理業務之間的關聯性，特別是對于合并業務中的抵押權登記，它和單獨受理的抵押權登記最大的區別在于辦理業務時沒有收取房產證和土地證，因此，房產檔案中也就缺失了這兩項材料。那么它作為獨立的抵押權登記資料就顯得不完整，而歸檔方式又采用了分別歸檔，更體現不出它與所有權登記的關聯性，所以，我們在系統設置上，就應該彌補這個不足，將抵押權登記的受理編號與所有權登記的受理編號進行關聯，反映出它與一般業務的區別，以方便檔案管理人員查閱和調取檔案。

陳品祿/責任編輯