從后期管理反思商品住宅小區的前期規劃設計

張學軍

隨著我國住房制度改革的實施，房地產市場呈現蓬勃發展的態勢，加之近年來國家大力推動保障性住房建設，更進一步促進了房地產市場的發展，使人民群眾的居住條件得到了明顯改善。但是，由于開發商和規劃設計單位考慮不周等原因，導致商品住宅小區的規劃設計存在一些問題，在建成投入使用后既影響了人民群眾正常生活，又引發了一些社會矛盾，同時，給社區管理、社會管理帶來困難，增加了管理成本。筆者多年從事相關工作，以天津市為例，將商品住宅小區前期規劃設計方面存在的主要問題進行梳理，僅供開發商、規劃設計單位和有關行政管理部門工作參考。

一、單個小區規劃設計面積過大，給后期管理帶來諸多困難

對于一個商品住宅小區來說，規劃設計和建設時間相對短暫，而后期的使用管理將是長期的。因此，在規劃設計時既要思前，更要顧后。如果考慮不周全，不能權衡利弊，存在的設計缺陷將會給業主、社區管理、社區服務帶來長期且難以解決的問題。以某小區為例，規劃設計建筑面積為101.33萬建筑平方米（其中：地上部分75.33萬建筑平方米，地下部分26萬建筑平方米），有業主5912戶，入住已有11年時間，因面積太大，一是造成了業主大會成立難。目前一直無法組織成立業主大會，選舉產生業主委員會。二是組織業主表決難。根據 《物權法》和國務院 《物業管理條例》規定，籌集和使用專項維修資金應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；選聘和解聘物業服務企業應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。因業主人數太多，遇到電梯故障、屋面漏雨等需要維修的情況時，組織業主表決申請使用房屋專項維修資金需要時間長；對于物業服務合同到期，組織選聘和解聘物業服務企業也是一件十分困難的事情。除此之外，給社區居委會組織居民自治管理也帶來了諸多困難。

從管理服務實踐看，單個商品住宅小區總體規劃設計規模原則上不超過30萬建筑平方米為宜。為此，建議政府要高度重視，根據國務院《物業管理條例》規定，盡快制定新建項目物業管理區域劃分管理辦法，對新建商品住宅小區規劃設計規模進行控制。

二、新建綜合體項目設施設備一體化設計，使住宅部分與商業部分后期分離管理難以實現

近年來，由于設計理念的變化，新建單個項目中住宅、商業、寫字樓等業態混合并存的設計呈現增多趨勢。據統計，2013年天津市新建商品住宅小區105個，以住宅為主體的混合體項目35個，占總數的33.3%；2014年全市新建商品住宅小區104個，以住宅為主體的混合體項目38個，占總數的36.5%；2015年1至7月份，天津市新建商品住宅小區65個，以住宅為主體的混合體項目48個，占總數的73.8%。以某小區為例，規劃設計面積41萬建筑平方米（其中：住宅部分17.27萬建筑平方米，商業部分13.73萬建筑平方米，寫字樓部分10萬建筑平方米），開發商在項目規劃設計時，將監控系統、消防系統、配電系統和二次供水系統以及地下車庫等共用設施設備都集中設計在一處。從入住后的管理實踐看，許多項目住宅部分業主都會出現經常更換物業服務企業的情況，面對這種設施設備一體化設計，如果尊重住宅部分業主意見更換管理服務單位，勢必會對商業經營、寫字樓服務帶來影響，開發商一般不會同意；但是，如果分割各自進行管理，因設施設備共用又無法實現，就造成了雙方糾紛長期得不到解決。設施設備集中規劃設計，使住宅部分與商業、寫字樓等部分分離管理難以實現。

為此，在規劃設計這類混合體項目時，建議開發商一定要從后期的分離管理考慮，將住宅部分的有關設施設備獨立設計，為后期發生糾紛時各自獨立實施物業管理創造條件。

三、露臺及小院設計給業主私搭亂蓋提供了機會，增加了后期管理成本

開發商和規劃設計單位在項目設計時設計了露臺和小院，給部分業主私搭亂蓋、亂圈亂占提供了條件。筆者認為，在北方住宅小區不太適宜設計露臺，主要原因是：一方面北方冬季時間較長，露臺使用時間較短；另一方面業主為增加住用面積，大都會把露臺封上。由于業主的私自搭建，造成了使用材料顏色不統一，破壞了小區原有設計風格和色彩，有的還造成了屋面漏雨等諸多問題，引發了鄰里糾紛。對于一樓設計小院來講，許多業主入住后都會大興土木，各顯其能，將小院改為住房、車庫，或在小院中搭建涼亭、種植蔬菜等，同樣破壞了小區原有設計風格，影響了整個城市的市容市貌。這些設計既給物業服務企業日常管理增加了難度，也給行政管理部門日常管理增加了執法成本。如對某小區初步統計，共有業主670戶，存在封堵露臺有90戶，占總數的13.43%；在小院中違規搭建有343戶，占總數的51.19%。

為此，在商品住宅小區規劃設計時，建議開發商和規劃設計單位既要考慮房屋建筑形式的差異化，又要考慮后期社會管理面臨的問題，從源頭上預防把關，不給業主私搭亂蓋、亂圈亂占提供機會。

四、規劃設計水體水景，給業主帶來長期管理維護成本

一些開發商為了增加新建商品住宅小區品味，提高銷售賣點，有的會考慮規劃設計水體、水景或噴泉等設施。據不完全統計，在天津市商品住宅小區中，共有157個小區設計了水體，其中，水體面積在500㎡以上的有118個小區，在1000㎡以上的有95個小區，在3000㎡以上的有60個小區，在5000㎡以上的有44個小區。從實際情況看，絕大部分小區不具備條件，但是，開發商還是通過人工挖掘的辦法實現設計目標。調查發現主要存在兩個方面問題：一是日常維護費用較大且具有長期性。絕大部分小區水體的水源是自來水，對于淡水資源短缺的天津來說是很大浪費，如果換水時不能合理利用的話，這些水將從下水管道排出。對水體的日常維護是一項持久性工作，所發生費用需要廣大業主長期擔負。以某小區為例，有水體湖面約800平方米，每年5月初進行蓄水，10月底進行清池，前后有6個月時間。據了解，每次需要注入自來水640立方米，按照商業用水價格7.85元/立方米計算，一次注滿水需要開支水費5024元；加之定期更換水以及日常凈化養護等費用，每年水體管理養護需要經費4萬余元，把這些費用分攤到每位業主身上，計入物業費成本測算中，占每個業主每月每平方米物業費成本0.19元。這筆費用對于業主來說將是長期支出。二是水池發生滲漏造成長期無法使用。有的小區新建水池因防水沒有處理好而發生滲漏，自入住以來一直無法投入使用；有的小區水池由于管理維護不善等原因造成滲漏且無資金維修而長時間閑置，這些都成了業主不交物業費的理由。如某小區2012年入住，水池因多處滲漏至今無法使用，業主意見很大，據統計有20余戶業主以此為由拒交物業費，占業主總戶數的5.14%。另外，據對部分入住3年以上商品住宅小區建設的水景、噴泉等設施使用情況調查，發現有近87%以上小區因業主不愿承擔費用、供水管道銹蝕和設備損壞沒有資金維修等原因，造成長時間閑置，影響了小區整體環境。

為此，建議開發商和規劃設計單位應從節約水資源、降低日常管理維護成本和小區所在地區氣候情況等因素綜合考慮，盡可能減少水體、水景和噴泉等設施規劃設計，可以考慮通過增加雕塑、飾品等設計來提高住宅小區的環境品味。

五、物業管理用房規劃設計不合理，影響了后期的管理使用

對于商品住宅小區，物業管理用房是物業服務企業提供管理服務的重要辦公場所，也是業主委員會或業主日?；顒拥谋匦鑸鏊?。國務院《物業管理條例》第三十條規定“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房”。但這條規定過于原則，沒有詳細定物業管理用房規劃建設的面積、所在位置以及應具備的條件等，從而造成了開發商規劃設計和建設的隨意性，給后期物業服務企業為業主提供管理服務帶來諸多不便，有的甚至引發糾紛，影響了社區和諧穩定。通過調查，筆者認為主要存在以下問題：一是采取“一托N”模式集中設計物業管理用房。如某開發商拿了一塊土地，規劃設計4個小區共50多萬平方米，采取“一托N”模式，將物業管理用房規劃設計在一處。這種設計存在兩個缺陷，一方面，位于小區外面，距離業主較遠，業主日常到服務中心報修、交費等極不方便；另一方面，由一家物業服務企業管理服務可以，但若4個小區分別成立業主大會、分別選聘物業服務企業進行管理服務就出了問題，4個物業服務企業集中在一起辦公，不論是辦公區域分割還是日常使用都十分不變，易引發矛盾。業主也因此上訪，給各級政府都帶來了壓力。二是將物業管理用房規劃設計在地下。據了解，一些開發商為了多出面積，增加銷售額，通常將物業管理用房設計在地下，有的甚至還沒有上下水配套設施。這種設計造成了物業從業人員長期在地下工作，不利于身體健康；沒有上下水配套設施的更不方便員工的工作、生活。三是物業管理用房位置設計較偏。對于建筑面積規模較大的住宅小區，有的開發商將物業管理用房設計在大門入口處，存在的缺陷是：一方面，物業管理服務人員取水、取放工具等距離遠，浪費工作時間；另一方面，服務半徑較大，從最遠端到物業服務中心距離較遠，業主的交費、報修等十分不方便。四是還有的商品住宅小區物業管理用房規劃設計面積較小，難以滿足工作需要。

根據對多個商品住宅小區調研，建議對物業管理用房規劃設計時應把握以下幾點：一是物業管理用房建設面積，一般應掌握在小區規劃建設總建筑面積的千分之三至千分之四為宜。二是考慮后期管理實際需要，開發商購買較大地塊時，應合理控制單個住宅小區的建筑規模，并將物業管理用房分開規劃設計在每個小區內。三是物業管理用房位置不應設計在地下，若小區規劃在15萬建筑平方米以上，應當根據服務半徑要求合理布局物業管理用房。為此，建議政府有關部門盡快制定出臺物業管理用房規劃建設的配套政策，為規范物業管理用房的規劃設計和管理使用提供依據。

六、園林綠化設計存在缺陷，給后期管理維護造成困難

園林綠化規劃設計是商品住宅小區規劃設計中的重要組成部分。從后期管理中發現，在商品住宅小區規劃設計時存在以下幾個主要問題：一是高低起伏造型設計導致積水。有的小區為實現錯落有致的綠化效果，采取堆土、砌筑等方式進行造型設計，但是，卻忽略了雨水排泄問題，尤其是在中到大雨情況下，中間高、四周低的造型設計使雨水流向樓房基礎部位造成積水，長時間浸泡樓房基礎，當遇有基礎防水沒有處理好的情況時還會造成高層地下車庫出現滲漏現象。二是樹種選擇不當影響后期養護。據統計，近年來，高層住宅小區規劃建設占有較大比例，由于地下空間的開發利用，用于綠化的地上回填土層相對較薄，有的開發商為了取得當時的綠化造景效果，選擇了較大樹冠樹種，前期雖然樹苗成活了，但是由于土層較薄，樹無法向下扎根，從而影響了正常生長。

為此建議：一是在綠化造型設計時一定要考慮控制起伏高度以及遇有中到大雨時樓房基礎部位的排水問題，防止出現積水問題。二是對于設計地下車庫或人防工程的高層商品住宅小區，開發商一定要考慮后期樹木生長對土層深度的需要，恰當選擇苗木。

七、局部設計不合理，給后期管理維護造成諸多不便

由于有的設計人員對商品住宅小區所處區域的氣候和后期管理維護缺乏足夠了解和考慮，在規劃設計時容易出現一些不合理的問題，主要表現在：一是樓道采光窗采取單扇下推式開啟設計。如某新建商品住宅小區，樓道采光窗為單扇下推式開啟方式，下部推開距離約為30厘米左右，且1、2樓外部加裝鐵護欄，這種設計雖然符合通風和安全標準要求，但是讓物業服務人員后期擦拭玻璃十分困難。二是地下設備間沒有設計通風口。有的小區位于地下的配電間、消防泵房、二次供水泵房等設備間沒有設計通風口，造成房間空氣潮濕、設備銹蝕，日常維護成本高。三是陽臺采用鋼木結構設計。如某小區陽臺設計為伸出式鋼木結構，正面為木板條，兩側為玻璃材料。由于北方冬季時間較長，這種陽臺使用率比較低。陽臺外立面使用木板條材料經過長時間風吹日曬，一般3至5年就需要油漆粉刷一次，但因該陽臺屬于業主個人專有，這就造成了無法統一組織油漆粉刷，顏色不統一、損壞無法及時維修等問題，直接影響了小區整體環境。有的業主為了利用空間，還私自進行封堵，更是增加了日常管理難度。

為此，建議開發商和設計單位在商品住宅小區規劃設計時，注意細節和局部設計，比如采光窗的打開方式、地下設備間的通風口設計、陽臺材料的選擇等。只有在商品住宅的前期規劃設計中注重合理性、適用性，才不會給后期管理造成困難。

王春敏/責任編輯