住宅小區業主組織法律地位探討

陳幽泓

一、當前我國業主組織法律地位的困境

住宅小區全體業主，不僅是私人公寓單元的投資者，也是小區基礎設施和公共配套設施的投資者、維護者和管理者。

作為管理人的業主大會，不僅承擔維護全體業主私人財產權益的職責，而且承擔大量社區公共服務。我國住房制度改革過程中，把住宅物業服務項目中建筑區劃內的公共場所、公用設施的維護、保安、防火、綠化等服務，都規定由業主私人支付費用，形成私人承擔社區公共服務的情況。業主組織承擔了住宅小區的物業服務，使所屬地域上的其他人群和其他組織機構共同受益。由于物業管理與服務的這種超越個人事務的屬性，《物權法》因此規定了必須由業主共同決定的事項和相應決策規則。但是《物權法》和其他規范性文件并沒有對業主組織如何行使共同管理職責做進一步明確規定，也沒有對業主組織的法律地位做出明確定義。

由于我國人口眾多，住宅小區規模普遍達到千戶左右甚至更多。這些人群經由商業渠道購買住宅進入社區，是一個由分散的個人形成的陌生人社會，顯然業主組織對于住宅小區的資源投入、管理維護，對維持日常運作和正常秩序起至關重要的作用。但是若不形成業主自治團體，《物權法》規定的集體決策和共同管理幾乎不可能常態化存在。不僅如此，由于《物權法》關于“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會”的條文，經常被解釋為業主并“不必須”組成一個組織，還有大量的解釋對于“業主大會”是否具有組織結構形態予以質疑。

如：郭升選的研究指出，我國《物權法》和《物業管理條例》雖然對業主組織架構中業主大會及業主委員會的權利義務做出了基本規定，卻沒有明確其法律地位，也未采用業主團體之概念，導致社會對業主自治團體主體地位認識上存在差異。

宋志紅指出，我國住宅小區治理的現實狀況中，雖然依法規定的“業主大會在業主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位，對業主自治管理事務的支配具有全權性”。但與業主大會履行重要職責不相稱的是，業主大會法律地位的規定缺位，業主大會既不是法人，也不是《民法通則》規定的可以作為民事主體的其他非法人組織，在法律上沒有適格的民事主體地位，極大地影響了其職能的發揮。

二、“民事主體”法律的歷史演變與“主體法定”

根據我國現行法律，賦予業主組織法人地位有一定障礙，在《物權法》制定過程中，主要障礙是以業主組織沒有財產賠付為由取消了原定的考慮。

關于這一問題，任爾昕的研究指出，我國的法人制度是以法人人格與有限責任相結合的法人制度，這一立法設計把法人能夠獨立承擔民事責任（成員對法人承擔有限責任）作為設立所有法人所應當具備的普適性條件，這一做法同大多數西方國家的法律規定不一致。其實，歷史上，法人人格承擔獨立責任與成員承擔有限責任制度主要是商事公司領域的歷史情況，其他的民事主體情況并非全然如此。對法人的僵化認識，阻礙了民間組織在法治框架下的發展，對于商業領域（如合伙企業的破產重組）和行政改革（機關事業單位法人）也形成障礙。

郭升選指出，從歷史的角度，民事主體的法律構建經歷了從一元到多元的演進。《羅馬法》時代的民事主體僅限于自然人，《德國民法》確立了團體人格法人的民事主體地位，民事主體呈自然人與法人二元結構。此后，法人制度逐漸為其他國家的民事立法所借鑒，而后根據本國的政治、經濟、文化和法律傳統對其進行了揚棄，從而使得法人的本質及形態有所不同，形成了四種責任形態的法人：責任獨立型法人、責任半獨立型法人、責任非獨立型法人和責任補充型法人。

我國《民法通則》也規定了自然人、法人兩類民事主體。但是我國民法理論強調法人成員有限責任乃法人的特征，因而系“責任獨立型法人”。不過，隨著《合同法》的頒行，我國法律承認了“其他組織”的合同當事人地位，從而使得民事主體發展也進入了呈多元、開放姿態的趨勢。團體人格的多層區分理念已經得到學界認同，實務中表現出相互靠近的趨勢。因此，我國民事主體體系的發展應該既秉承大陸法系的傳統，又照顧到與現有法律相銜接，更要能不斷適應新形勢要求，形成多元、開放和富有彈性的民事主體體系。

具體到業主組織，在國際上，雖然業主組織并非都是法人團體，但是對于業主組織的民事主體地位，在法律上都是明確的。根據郭升選的研究，域外立法關于業主團體民事主體法律地位之規定，歸納起來主要有三種模式。

第一，業主團體具有法人資格模式，以法國的《住宅分層所有權法》為代表。我國香港地區的《建筑物管理條例》規定了業主立案法團和管理委員會制度，管理委員會是業主立案法團的代表機關，也是它的執行機關。新加坡的《土地所有權法案》也屬此模式，美國判例上亦承認業主管理組織的法人資格（由于美國各州立法的不同，業主管理組織既可以是法人資格，也可以是非法人資格）。

第二，業主團體不具有法人資格模式，以德國的《住宅所有權法》為代表。管理人共同體是具有“部分權利之特別團體”。我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》規定的“管理委員會”，依判例為不具有法人資格的組織。

第三，業主團體法人資格折衷模式，以日本的《建筑物區分所有權法》為代表。該法規定，房屋所有權人在30人以上的，可以經3/4以上所有權人及表決權的決議，經登記而成“管理團體法人”。業主總數在30人以下的，房屋所有權人組成的管理團體為無權利能力社團，稱為“區分所有權人團體”。

總之，無論是不是法人，明確民事主體是必要的。郭升選指出，“主體法定”是基本法理，我國現有的相關法律規定隱藏著“原生性”缺陷，找不到業主大會、業主委員會作為民事主體的規定。雖然，根據《物業管理條例》《物權法》的規定，業主大會、業主委員會實際行使著權利，承擔著一定的義務。但從實際運作來看，業主大會除了在修改業主公約、業主大會議事規則，選舉業主委員會之外，基本上形同虛設。業主委員會實際行使著物業自治管理中的權利，特別是選聘物業企業、簽訂物業服務合同，甚至于起訴、應訴。因此，才有研究者給予業主委員會非法人團體、民事訴訟主體之務實解釋。這種“實是”而“形非”的窘境，無論肯定還是否定（業主大會法人資格），我國當前的立法“在邏輯上總有漏洞”。這一漏洞產生的原因，現在看來，是由于《民法通則》僅從企業法人的責任形式中歸納出法人成員的有限責任，并以此作為所有法人類型的共同特征，這既不符合邏輯，也不符合現實生活。現實生活中大量不能獨立承擔責任的團體，實際上享受著民事權利，承擔著民事義務。無視其與自然人的區別，而將它們硬性地歸入自然人主體范疇，邏輯不通。

三、我國業主組織法律地位構建的路徑與選擇

（一）業主團體的法律地位構建

無疑，明確業主組織的法律地位已迫在眉睫、勢在必行。但是從立法技術上，基本面臨兩種選擇：業主組織成為非法人團體，業主組織成為法人團體。

1.非法人團體

郭升選傾向于將業主組織定位于非法人團體。他認為，我國物權法設定的業主大會、業主委員會都不是主體性問題的適格對象，業主團體才是業主自治與管理公共事務的獨立民事主體。現階段，可通過司法解釋的途徑，暫時明確業主大會的民事主體地位，業主委員會是其代表機關；從長遠計，則應對我國《物權法》 《物業管理條例》關于業主大會、業主委員會的相關規定予以徹底修改，明確規定業主應組成業主團體，業主團體經由登記而成為非法人團體性質的民事主體。任何團體，登記為法人團體的，就是團體獨立責任、成員有限責任；登記為非法人團體的，即屬于不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織體，最終由團體的成員承擔責任。我國自《合同法》以來的多部法律已經將“其他組織”納入了民事主體范疇，只需將“其他組織”用更加規范的大陸法系國家通用的“非法人團體”加以改造即可。

2.法人團體

多數研究者認為，業主組織的法人化能使業主團體形成權力義務的歸屬。業主大會應該登記為法人團體，依法登記后的業主大會，具有以其自身名義開設的共同管理資金賬戶，擁有其名下的獨立財產，可以以自身名義從事經營活動，可以依法繳稅和開具發票，能夠獨立承擔民事責任等。這使得業主大會具備了完全的民事權利能力和行為能力，成為真正具備法人資格的自治管理團體。這無疑為業主大會履行其法定職責、真正行使社區管理權奠定了基礎；也為明確社區共有產權，理順業主大會、業主委員會、業主、物業管理企業等各方之間的關系提供了前提。

（二）業主組織的債務賠付能力問題

我國立法中關于業主組織法人地位障礙，主要是考慮作為債務賠付的財產問題。但是，如任爾昕等研究指出的，社團組織成立的障礙實際上是以《民法通則》為核心的現行民商事立法所確立的當前我國法人制度的負面影響。當時的立法是在改革初期經濟體制發生深刻變革、各種社會經濟關系尚未成型的情況下建立的。在當時的情況下，立法機關對于一些問題還看得不是很清楚，所確立的制度具有很強的應時性，缺少超前性和覆蓋性。近年來，隨著民商事主體法律形態多元化和權利能力多樣化，《民法通則》所確立的法人制度已不能適應社會發展的需要，迫切需要改革。

關于債務清償問題，社團發展的歷史面臨過類似的過程。在社團發展的歷史上，曾經對于清償債務有過救濟措施。任爾昕指出在歐洲歷史發展過程中，依照《教會法》，社團的財產是其成員的共同財產，如果沒有其他方法償還債務，便可以向它的成員征稅。《普通法》在承襲《羅馬法》有關法人特許理念的同時，又承襲并尊重教會創設的法人團體理念，同時亦持和《教會法》相同的主張，當其資不抵債時，法人完全有權向其成員進行攤派。

因此，關于業主組織法人制障礙的財產賠付問題，實際上是需要創建一個償還債務方面的機制，這是一個需要根據經濟、社會狀況進行設計和構建的新興事物。根據法律規定，業主組織作為一個財產共同體，擁有住宅小區不動產共有部份，也擁有公共維修資金和經營共有財產所得的公共收益，屬于有一定的組織機構和相應財產且具備民事主體資格的組織。同時，一個制度健全和運轉良好的業主組織應該具有償還一定債務的能力。從實務出發，問題的關鍵是建筑物區分所有權下業主組織制度中，個人和團體償還債務責任邊界關系體系的設定，這是需要探討和精心設計的。

國際的經驗告訴我們，隨著社會的發展和民事活動的復雜性，無論是法人還是非法人社團都面臨各種民事責任。在美國，業主協會遭到的起訴越來越多。根據美國法律，業主作為共有區域不可分割的責任者，負有個人民事責任。所以，無論是業主個人、協會董事和執行官在民事法領域的過失責任訴訟中都負有民事責任。由于美國的業主組織既有法人制的也有非法人制的，因此，美國對于業主組織債務賠付問題具有兩方面的豐富經驗。一般而言，非法人制的業主組織，個人要承擔較多的償還責任，法人制的業主組織，協會要承擔較多的償還責任。所以，是否法人與共有財產的責任風險并不簡單相關，關鍵是如何規避和應對風險，美國的做法是：避免民事責任的傳統方法是持有公共責任保險；保險額不足以支付賠款時，業主協會可以向全體成員征收特別物業費；業主協會建立資產儲備金賠付制度。

為了防范業主組織因不當決策招致重大損失、陷于破產，法人地位的業主團體，應該建立健全的財務和審計制度以及相應的評估制度，制定業主組織防范風險的必要措施。

業主組織的法人行為能力需要培育，因此，立法設計以引導業主組織的發育為核心。在初期階段，只有符合相關組織和制度規則建設的業主組織才可以申請備案為法人組織，業主團體的共同財產權事務應該確立與風險相關的權限邊界。

具體到在建筑物區分所有權下的業主組織法律地位制度設計，有很多經驗可以借鑒。我國香港地區的相關法律賦予業主組織法人地位。我國臺灣地區制度設計的具體內容和表述有所不同，但是明確了業主組織的民事主體能力。美國 “業主協會（HOA： Home Owner Association）”這一名稱是給與業主全體的，使得業主全體有了一個法定實體的名義。美國的命名其實和我們的“業主大會”相似，但在中國的語境下，業主大會被非正式地解讀為只是一個“會議”形式，這其實是違反立法本意的。加拿大是冠名為“Corporation”，確切的翻譯是法人社團，也是一個明確的組織名稱。

對于這樣一個財產共同體組織，在法治、公民社會和商業制度發達的國家或者地區，針對復雜的社區物理、產權和組織形態，法律的規定可以不拘一格。業主組織實體無論是自然人、法人社團、合作伙伴、信托關系或其他形成的實體，在其建筑物區分所有權的法律框架下都是有能力擁有財產權的法定實體，其關鍵是任何一種形式都不排除其根據實際情況需要行使民事行為的法律地位。換句話說，就是不存在阻礙其行使因物權而導致相關行為的法律障礙。

這種立法精神是我國在業主組織法律制度構建過程中需要學習的。特別對于我國業主組織處于初期蓬勃發展的現階段，有必要給與社區明確的法律導向，使業主組織具有更加完善的組織形態和更加健康的制度發展路徑。應該給與業主組織一個法律地位，使得小區中有一個明確的承擔法律義務、責任的權利主體。

在缺乏規則的社會現實中，叢林法就會占上風。比如在沒有紅綠燈的情況下，駕駛員就處于廝殺狀態，形成“膠結”狀態，而警察在其中疲于奔命、力不從心。但是有了紅綠燈，警察只需監視違反及交通管制的駕駛員，而不會再疲于奔命。

住宅小區業主治理的發展過程中，作為民事活動權利主體的業主組織的活動，行政命令很難介入，也很難生效。因為業主即使違規也通常不涉及違法和犯罪，行政命令難以強制執行。因此，賦予業主組織法定地位，其實是把業主自治活動納入法治的軌道，就如同紅綠燈情況下交通秩序的維護，這將極大地有利于住宅小區治理的健康發展。

參考文獻：

1.郭升選.論業主團體民事主體地位的重塑.西北大學學報（哲社版）.2009.3

2.宋志紅.業主大會試行法人制度之初探.法制網.2011.8.10

3.任爾昕.我國法人制度之批判——從法人人格與有限責任制度的關系角度考察.法學評論.2004.1

4.約翰·保羅·漢娜.美國業主協會實務手冊.上海社會科學出版社.2009

陳品祿/責任編輯