租房O2O難言盈利

徐進

“互聯網+”的熱風一起，吹燥了無數蠢蠢欲動的資本和機構，當租房市場乘騎了“互聯網+”的東風，一切都變得不一樣了。

放眼如今國內線上租房行業，做平臺的、做機構的、做概念的、做投資的，一片大混戰；各種概念新穎的租賃平臺在資本市場中春風得意，獲得一輪輪的投資青睞，同行之間的死掐、肉搏、巷戰，競爭得熱火朝天。仿佛一夜之間，人人都自稱是顛覆者、改革者、人人都要“革”傳統房屋租賃行業的“命”。對于普通業主和租客而言，租房搭上“互聯網+”、“移動互聯網+”的各種新體驗，還有“傭金減半”、“免費租房”、“0傭金”等各種免費餡餅，租房市場上真是熱鬧非常。

話說回來，租房，本來就不是一件省心事，費心勞力還可能隨時遇上各種陷阱和奇葩，租房行業的亂象早已飽受詬病。雖然現在平臺春風來了，但是在這熱鬧的背后，仍然有許多不可持續的因素，反映出些些隱憂。比如競食者增多導致各家利潤收益的普遍下滑；諸多線上平臺、尤其是后起之秀們，其實仍然沒有找到盈利模式；一些概念性較強的新型平臺，雖然看起來很美，其實落地困難。對于線上租房模式O2O而言，至少已經經歷了三代模式創新，如今三代O2O都在大比拼，這是個平臺大混戰的當下。

“一個神奇的網站”第一代O2O尋求突破

人們喜歡用高逼格的各種詞匯來陳述簡單易懂的概念，比如“租房O2O”，即線上線上聯動（Online To Offline）的房屋租賃方式。其實，所謂線上房屋租賃的方式早已有之，就是網上看房、實地找房。第一代租房O2O大概十年前就已經出現，代表就是 “一個神奇的網站”這一類信息分類網站。當年，58同城、趕集網等分類信息的服務網站，就是通過一對一的房屋租賃信息業務，打響了自己的第一槍。

第一代租房O2O模式很簡單，房屋出租者將信息公布在分類網站上，承租者則通過論壇瀏覽來獲取信息，兩者最終通過線下完成租賃交易。這種模式的特征就是租憑平臺開發者，也就是這些“神奇的網站”們的參與性極弱。O2O平臺并不會對信息進行篩選和審查，只是按照發帖的時間順序和內容類型進行簡單分類，導致租賃信息廣而雜，缺乏對信息真實性的審核和監管。同時，線下行為的效率不高，在租房過程中容易產生陷阱和糾紛。比如，大量充斥的假房源信息、重復房源、多次轉租、群租等等。

盡管如此，因為可以直接交易，免去中介傭金費用，這一類分類信息網站也獲得了一段時間的高增長。一時之間，諸多服務于特定城市區域的線上租憑平臺如雨后春筍般層出不窮，同時，越來越多的線上信息平臺涉足房屋租賃業務，它們給門店+經紀人的傳統租房模式打個措手不及。然而，一些“機智的”經紀人們很容易就找到了第一代O2O的軟肋，他們通過平臺獲取房源信息，或者將這些房源先收入再轉租，最終導致平臺信息上，房東、經紀人、二房東“傻傻分不清楚”，魚龍混雜、泥沙俱下。

因為模式單一，弊端明顯，人氣下滑，第一代O2O如今也在尋求突破。比如58同城在網頁呈現上改變最早的論壇發帖模式，區分了個人房源、經紀人房源以及誠信房源專區。其中個人房源由“小編”進行審查認證并推薦，經紀人房源則公布經紀人的服務機構和聯系方式。此外，58同城還推出了“租房先行賠付”服務，即凡是申請誠信房源租房被騙而蒙受經濟損失的注冊會員，可以申請58同城的保證金賠付，先行賠付服務的單筆交易上限為人民幣3000元。

中介“觸網”租賃機構的神器

第二代租房O2O部分解決了平臺參與者角色過弱的問題，有效地實現了信息真實性審核的難關。很簡單，第二代O2O就是傳統房屋中介機構“觸網”之作，是中介機構所開發的線上信息平臺，既有網頁，也有PC客戶端和移動客戶端。比如鏈家網、掌上鏈家APP等。在這一模式下，房源信息、中介服務者信息都有效地審核并公開，能提高租賃行為效率，成為一線經紀人的便利“神器”，提高了他們的工作效率。弊端是線上溝通方式較弱，租賃雙方仍然比較依賴線下的行為，同時仍然需要支付相對較高的中介服務費。

為了克服這些弊端，第二代租房O2O也在謀求轉型。鏈家網近期宣布將和明源云客合作，打造成為具有移動化、社交化的營銷服務平臺。具體而言，就是既能在鏈家網上呈現出樓盤信息，也能通過大數據技術分析用戶的行為，以提供更加精準的服務推送。

對于中介機構而言，投入大量人力和資金打造的O2O平臺，并不僅僅為了掙取傭金，他們似乎在下一盤更大的棋。通過第二代O2O，傳統中介機構嘗到了積極擁抱互聯網的甜頭，它不僅僅是經紀人找客戶的“神器”，更為機構帶來了“互聯網+”的福利。據鏈家網提供的數據，掌上鏈家APP的日均啟動次數呈現直線上升式的增長，今年上半年就增長了四倍，目前日均啟動次數是30萬-40萬次，每次五分鐘，每天APP停留時間是150萬分鐘，預計到2017年這一數據估計還將增長十倍。這一數據流量的背后，就是實實在在的資產潛力。在北京，鏈家已經打造出基于大數據分析的“樓盤寶典”，將北京600余萬套存量房的信息收入其中，其中包括租售狀態，同時還可以通過點擊量、委托量、房客比等數據響應，對市場動態變化進行實時監測。

第二代O2O解決了線上信息真實度、豐富度、及時度的問題，并讓零散的租房信息發揮出更大的價值。同時，它可以實現基于用戶行為分析做出的信息推送，不論是C端用戶、經紀人還是對業主，從而發掘他們潛在房屋需求。據鏈家網CEO彭永東介紹，鏈家旗下的租賃品牌自如友家，目前在北京已經積累了超過30萬的“自如客”。

互聯網+租房O2O盈利方式的革命

終于到了第三代租房O2O，確切的說是互聯網+租房O2O，趁著“互聯網+”的東風，租房市場這個號稱是億萬量級的大市場，強烈地吸引著各路資本和機構，它們都希望能成為這個行業的掘金者和重塑者，迫切地尋找著業務新格局。不到一年的時間內，已經誕生了一大批互聯網+租房O2O的品牌，涵蓋了豐富的租賃業務格局，包括長租、短租、度假租賃、辦公租房等等，品牌有丁丁租房、愛烏吉屋、YOU+、火炬租房等。租房市場這一片紅海變得愈加擁擠。

號稱要“革”租賃行業“命”的新一代租房O2O，一開始就以顛覆者的形象出現。他們放出的“大招”就是大幅度削減中介服務費，有的甚至打出“0傭金”，這背后反映是盈利方式的徹底改變。就北京市場而言，租賃中介服務費是一個月的房租，由承租方支付，而第三代租房O2O率先對這筆支出“開刀”，比如愛屋吉屋實行的是“傭金減半”，隨后有大量平臺跟進，有的甚至“傭金全免”。今年初殺入市場的丁丁租房就提出“0傭金”，不向承租方收取中介費，轉而向房東收取5天的租金，以此獲得業務收益。為了解決傭金減少影響經紀人收入的問題，這些新平臺的方法是徹底變革經紀人收入構成，將他們的收入和金額業績脫鉤，不再通過租房傭金收入提成，而是通過成交件數來進行業績考核。大幅度削減租房傭金水平，成為這些“新生代”租房平臺迅速殺入市場的法寶。

此外，有的平臺裁去了中介的角色，讓租房人和房東直接在平臺上溝通，線下的租金支付也轉移到了線上，并通過第三方能夠平臺支付來保證交易安全。比如，火炬租房的做法是“無中介，0費用，房東、租客直聯直簽”，并通過在線交易和第三方平臺監管來避免租金被騙的損失。

這一切看起來很美。這些轟轟烈烈的互聯網+租房O2O，雖然看起來高逼格，其實骨子里卻仍舊具有草莽氣質——擴張迅速、勢頭很足，可是底子薄，未來看不清。在傭金收益大幅度銳減之后，大部分平臺仍然沒有找到自己的盈利之道。丁丁租房相關負責人就表示，現在還沒想好盈利模式，只是想把規模做大，規模做大了，自然就有盈利模式了。對于第三代O2O盈利模式的猜想，外界給出的答案不外乎幾種：免租期里租金收入的差價、“羊毛出在羊身上”變相提高月租金，壟斷市場房源以獲取主動定價權等。然而，一些互聯網+租房O2O卻另辟蹊徑，將眼光放在了同樣新穎的互聯網金融之上，試圖通過金額服務來獲取收益。

目前的O2O租房市場上，三代o2o平臺并存而立，激烈地爭奪著用戶和數據資源，它們之間的較量正在倒逼著傳統租房行業變革。從魚龍混雜到信息公開透明，到陷阱騙局潛伏到第三方安全監管，從簡單的收取傭金到復雜的金融增值服務，盡管平臺之爭日益激烈，但毫無疑問，行業在快速進步。