泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控

金輝

盡管我國現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫的控制力度正在不斷的加大，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重。控制房地產(chǎn)泡沫的過程實(shí)際上就是中央和地方利益的博弈，因此必須要對(duì)中央政府的權(quán)威予以維護(hù)，積極地采取綜合性的手段，從而將房地產(chǎn)泡沫堅(jiān)決的擠出。本文分析并介紹了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，認(rèn)為我國已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，而且具有非常快的發(fā)展速度，必須要采取措施對(duì)其進(jìn)行綜合治理。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有天然不均衡的特點(diǎn)，再加上金融房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的壟斷性就非常高，因此如果單純的采用經(jīng)濟(jì)手段無法對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)起到有效的控制作用，必須要對(duì)其進(jìn)行綜合治理。控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的性質(zhì)并非是違背市場(chǎng)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而是要將壟斷克服，并且要將金融危機(jī)的內(nèi)生性和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不均衡性克服掉。

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析

經(jīng)過分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，金融泡沫的極大危險(xiǎn)性在西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)中已經(jīng)得到廣泛的承認(rèn)：首先，西方的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)在一般均衡理論框架下開始深入的研究和反思了泡沫經(jīng)濟(jì)；其次，在信息不對(duì)稱理論當(dāng)中認(rèn)為投資者會(huì)由于過度的炒作而對(duì)房地產(chǎn)投資收益產(chǎn)生高估或者低估的錯(cuò)覺。第三，委托代理理論將“道德風(fēng)險(xiǎn)”的概念提了出來，經(jīng)營者在房地產(chǎn)企業(yè)中可以利用回扣的方式獲得個(gè)人非法收入，而地方政府則可以利用賣地的方式追求政績(jī)，銀行則存在著過度放緩的行為，消費(fèi)者在對(duì)消費(fèi)信貸需求進(jìn)行大量使用的同時(shí)也不具備真正的還款計(jì)劃。總之，相關(guān)的四個(gè)方面都并不具備硬約束的條件。最后，目前在具有很高壟斷程度的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)非常適用壟斷競(jìng)爭(zhēng)理論和寡頭壟斷理論，因此將價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)公開仍然不具備充分的條件，很多企業(yè)都是采用共同定價(jià)的方式，也就是如同股市坐莊一樣對(duì)輿論和價(jià)格進(jìn)行操縱，制造虛假成交量，制造漲價(jià)預(yù)期，這樣就必然導(dǎo)致泡沫的存在，而且泡沫也會(huì)處于不斷地膨脹之中。

政府綜合治理房地產(chǎn)泡沫的措施

將結(jié)構(gòu)失衡和供給不足的問題解決掉。要將投資商廈寫字樓、高檔娛樂設(shè)施以及高檔公寓的貸款利率調(diào)高，將個(gè)人非自住房的貸款利率調(diào)高，這樣才能夠向中低收入者予以更多的政策支持；采用開征不動(dòng)產(chǎn)累進(jìn)稅的方式對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行控制。要對(duì)已有房地產(chǎn)詳細(xì)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并且不斷地提升經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量。只有這樣才能夠確保居民買得起房或者買得起房，總之，政府要將優(yōu)惠提供給真正需要住房的居民。要對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行大力的發(fā)展，做好控制按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的工作，從而能夠?qū)ν顿Y性購房起到有效的控制作用，特別是能有效地抑制按揭貸款；要對(duì)抵押二級(jí)市場(chǎng)、抵押保險(xiǎn)、抵押制度以及信用制度進(jìn)行不斷的完善，對(duì)消費(fèi)信貸進(jìn)行嚴(yán)格的控制，并且將首付比例適當(dāng)?shù)奶岣摺Ｔ谶@里必須要注意慎重的進(jìn)行加息，主要是因?yàn)槲覈呀?jīng)具有較高的按揭貸款利率，再加上我國具有更高的開發(fā)性貸款，因此本已緊缺的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈可能會(huì)由于加息而出現(xiàn)脫節(jié)的情況。開征財(cái)產(chǎn)稅，必須要按照評(píng)估價(jià)對(duì)閑置的房產(chǎn)進(jìn)行征稅，這樣就能夠使囤積房地產(chǎn)的成本得以加大。做好土地源頭的控制工作。必須要保證土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，對(duì)有形土地市場(chǎng)進(jìn)行大力的開發(fā)，從而確保國有土地實(shí)現(xiàn)公平、公開以及公正的使用權(quán)交易；將土地管理系統(tǒng)建立起來，各個(gè)城市政府必須要公開現(xiàn)有土地和有待出讓土地的評(píng)估價(jià)格、規(guī)劃、使用結(jié)構(gòu)，這樣才能夠有效的避免出現(xiàn)圈地炒地牟取暴利的情況，并且要嚴(yán)格的制裁違規(guī)操作的行為。可以采用成立住宅合作社的方式，由政府將廉價(jià)的土地提供出來，然后由具有真正購房需求的居民自行組織起來，全過程的參與監(jiān)督和控制住宅的質(zhì)量、財(cái)務(wù)、施工、采購和設(shè)計(jì)，也就是像現(xiàn)在的裝修一樣，將中間各項(xiàng)環(huán)節(jié)的非法回扣徹底打掉，從而對(duì)住房成本進(jìn)行很好的控制。要對(duì)房地產(chǎn)的操縱價(jià)格和輿論、制造虛假成交量和囤積居奇行為進(jìn)行堅(jiān)決的打擊，積極的推行要素市場(chǎng)化的改革，避免少數(shù)人通過人民賦予的權(quán)利對(duì)稀缺資源進(jìn)行控制。

對(duì)升息和升值的方法進(jìn)行合理的利用。立足于宏觀調(diào)控的層面，我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫起到有效遏制作用的兩個(gè)車輪就是升值與升息。從理論上來講，如果某個(gè)國家或者地區(qū)的貨幣出現(xiàn)持續(xù)小幅度的升值或者面臨的升值的壓力，在升值之前將外幣全部?jī)稉Q成本幣，那么投資者就會(huì)在本幣升值的情況下獲得與升值幅度相應(yīng)的收益，這樣就會(huì)直接導(dǎo)致投資者對(duì)該國資產(chǎn)進(jìn)行積極的追逐，而房地產(chǎn)和股票則是最具有吸引力的。投資者除了能夠獲得升值收益之外，而且還可以獲得房地產(chǎn)以及股票本身增值收益。當(dāng)股市和房市中進(jìn)入了巨額的資金，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)和股價(jià)上漲，從而將更多的資金吸引過來，這樣就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫。與歷史上的日本比起來，我國的人民幣升值則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫起到有效的遏制作用。如果人民幣具有足夠大的升值幅度，這樣就會(huì)將升值預(yù)期打消，并且撤離大量的投機(jī)資本，從而能夠有效的遏制房地產(chǎn)泡沫。而一種方法就是提升人民幣的利率，提升利率會(huì)迫使購房者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行重新審視，因此會(huì)對(duì)需求方產(chǎn)生更大的影響。處于上升周期的利率會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生更加合理的消費(fèi)行為，并且使投資者產(chǎn)生更加理智的投資行為，保證房地產(chǎn)價(jià)格的合理性，逐漸地消解房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

總之，中央政府必須要采取更加嚴(yán)厲的手段控制房地產(chǎn)泡沫，并且要讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的回落，從而對(duì)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的改善。有效地控制住房地產(chǎn)泡沫不僅具有經(jīng)濟(jì)意義，同時(shí)也在考驗(yàn)中央政府的能力。只要中央政府具有堅(jiān)定的決心，對(duì)房地產(chǎn)壟斷進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，并且擠掉投機(jī)成本，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。