一線城市房價上漲并不代表房價將普漲

國家統計局6月18日發布的數據顯示，5月份70個大中城市房價一改頹勢加速上揚，特別是一線城市上漲明顯，深圳環比漲幅高達6.7%。這是一個明確的信號，說明經歷了一年多時間的調整，一線城市的房價似乎又有了起飛的跡象。

如何看待一線城市房價上漲現象呢？

首先需要明確，從世界范圍來看，大城市人口的流動越快，房價也越高。人口向大城市集中的趨勢不變，大城市房價上漲的可能性就加大。四個一線城市各有特點，但總體上來看，土地的稀缺性是導致房價上漲的共同原因。深圳很早就沒有新的土地供應了，現在最熱的前海是填海造出來的。上海雖有土地供應，但是到2020年不再新增建設用地供應，意味著只能通過拆遷改造獲得土地，成本將會更高。而北京外圍雖有很多土地可以開發，但中心區域房價上漲會很快，而在城市中心房價帶動效應下，房地產的稀缺性會日益凸顯。相對來說，廣州房價看似變化不大，但其實是外圍土地供應拉低了整體的房價。隨著一、二線城市劃定邊界，房地產銷售加速也會讓城市房地產庫存減少，造成供不應求。原來供求平衡的也會轉為失衡，并逐漸對周邊城市房價產生帶動效應。

那么，一線城市的房價上漲是不是意味著房價會普漲？對此，我們應做客觀的分析。作為房價風向標的一線城市，其房價上漲具有一定的示范意義。但不可否認的是，決定房價的最主要因素是供求關系。正因為一線城市有巨大的需求，才會因供求失衡帶來房價上漲。對于三四線城市來說，有些地方已經供大于求，不會存在房價暴漲的可能。這輪深圳樓市領漲的部分因素，比如創新創業大潮、股市火爆的財富效應、自貿區政策等，這些是很多城市所不具備的。

房價的變化，其最終的因素取決于供求關系。我們不能因為一線城市的房價上漲就做出中國樓市已進入又一個上升期的判斷?？陀^分析，我國樓市經過近些年的持續發展，必然進入調整階段。僅僅憑借一線城市的房價數據，不足以說明我國樓市的整體狀況。一方面，高房價催生的高庫存，還需要很長時間去消化，我們不能只看到四大一線城市的復蘇，二三四線城市的房地產去化壓力依然很大。一線城市的房價回暖不能帶來全國范圍的房價普漲。另一方面，像紐約、倫敦、香港等國際大都市的房價只要有一點波瀾就會引起關注。作為中國經濟最為發達的城市，北上廣深的房價事實上就是國內的風向標，既是投資者眼中的樓市高地，又是開發商搶地的重點城市。從這種意義上看，一線城市的房價有很大的非理性成分。

在房地產政策的不斷調整和市場的自發調節之下，我們有望看到一個良性的房價走勢。理性的住宅價格，合理的住房結構，使得居民資產不至于縮水，同時和老百姓收入增長速度大致相同。在這種狀態下，即使一線城市房價非理性上漲，也不會影響整體市場的健康。