廉租房能否“嚴格準出”

包宗華

各城市推行廉租屋的第一項重要工作，就是在有關廉租屋的文件中，明確規定廉租屋的淮入條件。但因前些年廉租屋建設供應量偏少，即使符合準入條件的居民也得排隊等侯。不少城市將當年能夠供應的廉租屋，采用了搖號的辦法進行分配。在這種“粥少僧多”的情況下，不少城市提出了嚴格準入廉租屋的要求。既然廉租屋要嚴格準入，有人按常理進行反推，認為廉租屋也應該嚴格準出。于是，有少數城市進行了廉租屋嚴格準出的試點。

一、兩個例子

去年，有兩個試點城市的同仁，分別發來了兩個嚴格準出試點碰到了問題的例子：其一，一家夫妻加孩子三口人，只丈夫一人工作，收入在準入線內。經申請批準加上搖號得中，住進了廉租屋。去年，妻子找到一家物業公司保潔工的工作。兩口子的收入加在一起，少量地超過了準入線，按規定就應嚴格準出。由于兩口子加在一起的收入，既買不起房，也租不起與廉租屋同套型的商品房。為了避免嚴格準出，只好采取了妻子辭去工作的辦法。其二，這一家人的情況與上例大體相同而住進了廉租屋。由于做工人的丈夫近幾年不僅技術精進，而且有兩項效益較好的技術革新，去年，工廠領導決定給予提兩級的獎勵。但因提兩級的工資收入，少許地超過了準入線。這個工人立即向工廠領導寫報告，接受職務提兩級的獎勵，但卻要求少提工資，以低于準入線一元錢為準，以避免被準出廉租屋。以上兩例，近乎笑話，卻發人深省。

二、兩個國外的例子

（一）美國。美國各城市的政府每年都要公布該市的低收入線和廉租屋最高房租的價格。經市住房局核定符合條件的低收入者，一般是從住房局提供的市場上符合廉租屋房租的出租住房一覽表中，找出幾家條件比較合適（多以離自己工作單位較近為主要條件）的住房，經分別實地考察后從中選定一家，然后約定房主一起到住房局簽訂合同。例如某市規定的低收入線為年收入24000美元即月收入2000美元，廉租屋最高月房租為600美元。某居民月收入1600美元，選定的出租房月房租為600美元。在住房局三方共同簽訂合同就會規定：低收入者應依法拿出收入的25%即400美元交月租，不足的200美元需要政府補貼，由住房局每月通過銀行匯入房主的賬戶。美國政府有一套準確而及時地掌握居民收入的機制，當這個居民月收入超過2000美元低收入線時，住房局就會及時知曉，并立即與居民核對并通知他做準備。一般是通過三個月的“檢驗”時間，證明其新收入基本穩定，即通知房主和居民到住房局。首先宣布這戶居民不再是低收入者，然后三方共同簽字拆消原來三方簽訂的合同，確定政府不再補貼房租。由于美國推行的是租賃私人出租房加政府補貼的廉租屋制度，因而不存在廉租屋的準出問題。城市住房局清醒地認識到，雖然這個居民收入增加了，如要買房還得需要經過一個“攢錢”的時間過程，同時又很難立即找到更合適的出租房（當年租這套出租房時就經過認真選擇）。如果處理不當，也有可能發生暫時性的住房問題。因而住房局多會努力促成雙方當即在住房局簽訂續租合同。其目的是，親眼看見這個居民沒有因政府不再補貼房租而產生暫時性的住房問題，并能顯示政府對居民住房問題的連續關懷。房主和居民當即在住房局簽定續租合同內容的主要變化是，600美元月租全由居民交納。事實很明白，居民當在年月收入1600美元時，交月租400美元沒有困難。而今月收入超過2000美元，交月租600美元，也不會產生經濟困難而順利進行。

（二）新加坡。新加坡的住房政策是，對最低收入者供應42平方米小套型廉租屋，實行公房低租金，上世紀九十年我們出訪新加坡時，廉租屋的月租只為10新元左右，確實很低。新加坡政府沒有提過廉租屋準出的要求，其原因有四：一是，到上世紀九十年代，新加坡通過近20年大比重建設政府組屋的努力，已經渡過了廉租屋和政府組屋供應緊缺的階段。最低收入者要租廉租屋和中低收入者要買政府組屋都能夠租得到和買得到，政府勿須在準出問題上去傷腦筋。二是，42平方米小套型廉租屋在人們心目中是條件最差的，住在里面的居民還似乎會感到“社會地位”要欠缺一點。由于絕大多數居民都有不斷改善居住條件和“社會地位”的愿望，當他們超過最低收入線而擁有改善居住條件的經濟能力時，多會自覺地、努力地去“準出” 廉租屋。三是，新加坡超過最低收入線的居民，都能買得到和買得起政府組屋，也被稱之為實現了良性對接。四是，從最低收入者轉成有固定工作和收入的居民，一般是從月嶄1500新元即年薪1.8萬新元起步。上世紀九十年代套型50至60多平方米的政府組屋售價為6萬至7萬多新元，首付20%為1.2萬至1.4萬多新元。如果這個居民從每年1.8萬新元的收入中能省出3000多新元，大約要用4年左右的時間才能攢齊首付款買房。也就是說，一個居民在跨出低收人線到能夠買房而自覺“淮出”廉租屋，即真正實現良性對接，往往需要4年左右的時間（注：4年是指多數情況，也有一部分居民低于或高于4年）。這就告訴我們，如果政府不了解實情，硬是拍腦袋提出居民在超過收入線必須立即嚴格準出的要求，肯定因為不切實際而行不通。如果有人在了解實情后，建議應該提出一個居民在超過最低收入線后，必須在4年左右的時間（注：“左右”不是法律用語）內準出廉租屋的要求，這種毫無必要的建議肯定不會被采納。

三、幾點啟示

（一）“政府經濟實力強了，居民收入多了，住房問題就好辦了”， 美國的事實證明了這個論點。其一，上世紀90年代美國的空房率為10%，即100戶居民平均擁有可供應住房110套，說明住房供應富裕；其二，上世紀下半葉，美國已經形成一個富裕的、買得起房的中等收入者群體，因而各城市都把低入者的收入高限定在年戶收入24000美元或者更高一些，被人們稱之為富裕分界線。中等收入者有能力解決住房問題，政府的主要精力用于低收入者的住房保障，住房問題當然好辦得多了；其三，低收入者的收入超線了，生活富裕了，政府取消房租補貼合法合理，執行起來就比較順利。我們從中得到的主要啟示是：必須在不斷地發展經濟的基礎上，不斷地提高人民收入，并把重點放在提高中低收入者，特別是中中、中下群體的收入上，逐步地打造一支比較富裕的、買得起相應住房的中低收入者群體，這是解決好住房問題的重要條件。

（二）新加坡在推行現代住房制度時，居民比較貧困，不可能在較短的時間內打造美國那樣富裕中等收入者群體。他們除了不斷提高居民收入外，主要是把重點放在每年大比重建設政府組屋上。并于上世紀九十年代，做到了凡要買房的中低收入者都能夠買得到和買得起相應的政府組屋，從而實現了廉租屋和政府組屋的良性對接。我們從中得到的啟示是：必須通過每年大比重地建設套型和價格合適的保障房，爭取用不算太長的時間做到，凡要買房的中低收入者都能夠買得到和買得起相應的住房，從而實現供應最低收入者的廉租屋和供應中低收入者保障房的良性對接。

（三）新加坡最低收入者的收入超線后，就具備了買得到和買得起政府組屋從而自覺“準出”廉租屋的條件。但是，具備了條件不等于立即可以實現條件。這些超線居民多數要經過4年左右時間攢齊買房首付款后才買房準出。當年我們提出嚴格準入，原因是廉租屋供應嚴重不足，屬于無可奈何之舉，提法也不夠人性化。將來供應充足了，應改為應保盡保、依法準入這種比較人性化的詞匯。同時，在實現了廉租屋與保障房的良性對接后，也要留出最低收入者超線后到買入保障房的合理對接時間，而不能不切實際地提出立即嚴格準出的要求。

王春敏/責任編輯