深圳住房價格研究：現狀、要因與展望

住房是人類社會的基本需求，作為樓市晴雨表的房價已經成為中國社會普遍關注的熱點問題。研究動態變化的房價影響因素，了解房價運動規律，有助于政府采取合理有效對策，避免價格大起大落，也有助于民間利益相關者各方理智、科學地決策。

一、基本原理

1.土地的自然屬性

研究城市房產問題離不開研究城市地產問題，研究城市地產問題離不開研究土地問題。坐落于土地之上的住房必然受制于土地自然屬性的要求。一是土地的有限性，指土地是非再生資源，人類無法增加廣義的土地，一國、一城、一區的好地不會取之不盡，用之不竭。二是土地的差異性。城市土地的差異性主要體現在人類社會勞動投入水平高低與多寡形成的基礎設施優良程度方面，城市投資大，交通便捷，通訊發達，現代化程度高可以帶來較大的經濟利益。三是土地位置的固定性，表明人類勞動一旦與作為真正不動產的土地相結合，若想改變初衷，更改使用功能將造成極大的浪費。土地的三大自然屬性在要求節約用地、因地制宜、合理布局生產力的同時，更要求較優級土地以較高價格交易，使其權益在經濟上得以實現。而體現在房價中的建筑成本在一定條件下可以趨同，往往是區位決定房價的巨大差異。

2.市場均衡原理

經濟學認為，競爭市場的價格機制調節供需。供求規律預示實際價格有成為均衡價格的趨勢，供需相等時的價格即均衡價格。然而，供求均衡是相對的、暫時的，不均衡是絕對的。同樣，房地產供求也會由不均衡向均衡運動，趨向于均衡或達到均衡，然后再由均衡向不均衡運動。當市場失衡，價格機制可經由供需因素變動而重新獲得均衡。如貨幣供給和稅收政策變動等都會使供需曲線左右移動，從而傳導給價格作上下運行（見圖1）。早期房價研究學者多基于市場均衡理論構建市場均衡條件下的住房市場供需模型，認為房價的長期均衡由住房需求和供給因素決定。伴隨實踐和研究的發展，學者們發現影響房價的重要因素不僅包括經濟發展、人口、收入等，還包括一些非經濟因素，諸如信號、信息、政策和心理預期等。一般而言，土地供不應求是經常的、普遍的，供過于求是短暫的、個別的。因此，地租或地價的總趨勢是上升的。我們認為，作為國家機器的政府，有責任也應該有能力通過各種經濟或非經濟手段調整住房供需要素，從而防止房價大起大落。

3.預期理論

在經濟學上，狹義的預期，指人們對未來商品市場價格波動的預測；廣義的預期，指包括投資者、消費者等經濟行為主體在決策前，對未來經濟運行方向或某一經濟變量的預測。作為一種心理現象和心理范疇，預期影響著經濟主體的現實行為。該理論同樣適用于房地產經濟領域。

二、房價現狀

深圳房價于2014 年 11 月止跌，同年12月成為全國首個房價上漲城市。國家統計局數據顯示，2015年1-5月深圳房價一路上漲，2015年4月，70個城市中，深圳房價環比增幅最大為1.8% （北京0.8%、上海0.7%、廣州0.4%）；最新的5月份數據顯示，深圳房價環比增幅6.6%，遠超北上廣，仍為增幅之首（上海2.2%、廣州1.4%、北京1.1%），實現五連冠。中原地產數據顯示，4月1日-5月23日，深圳共有46次新盤開盤或加推，竟有14次出現久違的“日光盤”，占比高達30%。同時，深圳的二手房價也是“巾幗不讓須眉”。

三、房價飆升要因

一般住房價格供需因素包括經濟發展、人口、住房投資、住房生產部門的勞動生產率、住房價格、存量住宅的質量和數量、土地承租者收入、其他生產要素或物品價格的變動、公共基礎設施水平、政策因素，以及房價波動預期等。那么，深圳此輪房價飆升要因究竟有哪些呢？我們認為主要在于深圳住房供求狀況、政策、流動性以及預期等。

1.住房供求關系變化是內因

深圳房價之所以充當上漲“領頭羊”，究其內在原因主要還是深圳住房供求關系的悄然變化，而變化的主要方面是住房供給乏力和住房需求擴大。首先，全國第六次人口普查數據顯示，截至2010年底，深圳住房自有率為26.9% （北京、上海70%左右，廣州89.9%），這就是說，深圳有70%以上的人靠租房解決住房問題。據世聯行統計，按常住人口計，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套（全國戶均1套）。這部分租房群體幾乎無人不想擁有自己的住房，他們存在隨時入市的購房可能，構成龐大的潛在需求力量；5月28日，政協委員、萬科企業股份有限公司總裁郁亮在深圳兩會上表示，更多創業者來到深圳，也將加大剛需比例；伴隨深圳經濟發展戰略的推進，越來越多的互聯網、金融等行業高端、高薪人才被引進，這些在深圳本無住房的群體，能夠承受較高的房貸支出，有著更強的住房購買力；據中聯鏈家地產統計，近期投資客重返市場勢頭明顯，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達到28.1%。而在去年市場低迷期，投資客的占比僅為一成；除專業投資客，中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平認為，深圳此次房價熱中，剛需者也表現出了投資客的特性，即普通購房者為在不可預測的未來買到真正適合長期自住的住宅，也以投資心態和眼光追逐熱點項目、關注房價預期和升值，盡管這種心態是消費者走向成熟的表現，但其可在短期內加劇住宅供需的失衡。而美聯物業數據顯示，深圳2014年9月的一手住宅庫存去化周期還高達17.96個月，年底即降至12.04個月，2015年4月這一數據僅為7.4個月， 5月底更達到7.05個月的低點。

2. “3·30”新政是直接導火索

政策變動對房地產市場具直接影響已是不爭的事實。如1993年國家施行限制房地產貸款、提高貸款利率等緊縮措施，使樓市降溫；1998年3月，國家提出將逐步取消福利分房，全面推行住宅商品化，造就了大有可為的房地產經濟。深圳大學楊瓊（2013）基于事件研究法和干預分析模型，分析中國房地產宏觀調控政策的影響研究結果顯示，政策因素影響顯著，金融政策和國務院層面的政策調控效果最為明顯。

“3·30”新政之下，深圳市規定住房公積金購買首套房首付僅需2成，打破剛需購房者的觀望情緒，堅定了購房決心；擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房的，首付款比例降到30%。加上房貸優惠利率重現，過去幾年樓市調控被抑制了的改善性需求旋即爆發，“3·30”新政迅速激活了樓市神經。

3.股市持續走牛，購房者底氣十足

股市可以引導資源配置，并反作用于經濟。中國近一年的大牛市中，一些獲得巨大回報的投資者將其在股市賺取的資金投入樓市，或滿足剛需、改善住房，或購買投資性頗強的房產以保值增值，這在深圳購房隊伍中不乏其人，他們往往決心大，下手狠。

4.房價預期方向逆轉使購房者義無反顧

上述因素共同作用，促使深圳樓市進入上升通道，市場普遍共認房價上漲是大概率事件。而市場邏輯從來都是“買漲不買跌”，在房價下行階段，買方往往駐足觀望，而房價一旦上漲，買方入市激情陡增，爭先恐后，特別是某樓盤銷售熱況帶動其他樓盤，促使整個市場熱絡非凡，即出現所謂馬太效應。直接反映在統計資料上就是成交活躍、去庫存效果顯著、房價節節攀升等。

四、展望與建議

基于深圳房地產市場最大的問題是庫存不足，沒有新地可用，連續幾年土地供應跟不上，舊改周期長，難度大，同時中國社科院發布的2015年《城市競爭力藍皮書》顯示，在去年中國城市綜合競爭力排名中，深圳首次超越香港，由去年第二位躍居榜首，香港跌至第二位的事實，我們認為，深圳土地與住房供求關系緊張會長期存在。深圳樓市火爆局面或可延續，但過快上漲的房價必然透支未來的價格空間，抑制買方購買意愿，造成諸多市場問題，如近期頻現于深圳房市毀約引發的各種糾紛，以及售樓現場的棄購現象等即可略見一斑。綜合各種情況，我們判斷深圳房價繼續大幅攀升的可能性較小，但掉頭向下的可能也不大。美聯物業監測報告顯示，深圳月度藍籌住宅價格環比漲幅已有少許放緩。

從長期看，一定的價格波動是不可避免的，也是有益的，但房價長期高于均衡價格是房地產熱時供求關系虛假旺盛的扭曲反映，所表現的供求關系往往不是有效的，易形成整個國民經濟的泡沫成分。房價的短期爆漲不可避免，但作為負責任的政府職能部門必須采取行動適時加以調控，避免犧牲經濟持續發展和未來經濟效益而換取一時市場繁榮的惡果發生。

住宅市場的需求潛力巨大，需求是供給的源動力，滿足市民安居樂業并具有較高品質生活是政府的責任。住房消費又是個人的消費大頭，關系重大、問題復雜，房價不應大起大落。穩定的價格體系無非是價格管控的產物，政策是調控市場的主要手段之一，不同的國家、地區有不同的住房政策，而住房政策的基本方面主要應在于激發中高收入階層的二次置業需求；以優惠政策，鼓勵中低收入階層完成首次置業，把需求潛力激發為有效需求；通過配套措施抑制房地產投機，不允許這部分力量任意泛濫，造成過度需求，擾亂住房市場的正常秩序。理性的住房消費者不應盲目跟風，而應講求現實，注重購買策略，平衡各項消費支出，使自己保持穩定而有品質的生活，以利自身保有長期穩定的發展條件。

參考文獻：

1.張曉玲 鄭凱婷.新政后深圳樓市全市均價漲10% 已有收斂跡象. 21世紀經濟報道.2015.6.10

2.侯莉穎.深圳住房制度改革理論與實踐.吉林人民出版社.2011.7

3.楊瓊.中國房地產宏觀調控政策效應研究.深圳大學.2013

李求軍/責任編輯