精神病人的不動產如何登記

劉翎艷

某日，王某（21歲）在父母的陪同下來到不動產登記機構申請不動產轉移登記，欲將自己名下一處住宅出讓給張某。受理窗口工作人員在詢問時，發現王某神態異常。在進一步溝通中，王某父母承認王某患有精神疾病，并拿出了王某的殘疾人證。殘疾人證寫明殘疾類型：精神殘疾，殘疾程度：一級，監護人：王某的父親。不動產登記機構能否受理該轉移申請呢？

一、可以憑殘疾人證受理申請嗎

殘疾人證是經國家批準的由中國殘聯統一制發的殘疾人專用證件，其效用主要體現在：是證明殘疾及殘疾類別、等級的憑證；是殘疾人享受國家和地方政府優惠政策及扶助規定，維護合法權益的依據。殘疾種類包括視力殘疾、聽力殘疾、言語殘疾、智力殘疾、肢體殘疾、精神殘疾和多重殘疾七類。精神殘疾是指各類精神障礙持續一年以上未痊愈，存在認知、情感和行為障礙，影響日常生活和活動參與的狀況。精神殘疾的類別分為：一級（嚴重障礙）、二級（重度障礙）、三級（中度障礙）、四級（輕度障礙），主要是根據病人適應行為表現區分的。

按照《民法通則》的規定，自然人的民事行為能力分為三類：完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。《民法通則》第十三條規定：“不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”可見，法律對精神病人的規定，并不是按照其精神殘疾的類別進行區分，而是按照“不能辨認自己行為”和“不能完全辨認自己行為”區分判斷精神病人民事行為的法律效果。因此，僅憑精神病人的殘疾人證判斷精神病人的民事行為能力是沒有法律依據的。

二、如何認定精神病人的民事行為能力

民事行為能力是指獨立行使民事權利、履行民事義務的能力。確定一個人是否有民事行為能力或者是限制民事行為能力，從年齡上是好區別的，但對于患有精神病的成年人，究竟他有沒有民事行為能力，或者是不是限制民事行為能力人，需要人民法院認定。

《民事訴訟法》規定了特別程序，由人民法院審理認定公民無民事行為能力或限制民事行為能力，以更好地保護無民事行為能力人及限制民事行為能力人的利益。《民事訴訟法》第一百八十七條規定：“申請認定公民無民事行為能力或者限制民事行為能力，由其近親屬或者其他利害關系人向該公民住所地基層人民法院提出。申請書應當寫明該公民無民事行為能力或者限制民事行為能力的事實和根據。”申請人應當根據《民事訴訟法》的規定，以書面形式向人民法院提出申請。申請書應當寫明該公民無民事行為能力或者限制民事行為能力的事實和根據，如喪失行為能力或者部分喪失行為能力的原因及其表現，醫生對其病情的診斷情況等都應當在申請書中具體寫明。《民事訴訟法》第一百八十八條規定：“人民法院受理申請后，必要時應當對被請求認定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的公民進行鑒定。申請人已提供鑒定意見的，應當對鑒定意見進行審查。”按照《民事訴訟法》第一百八十九條的規定，人民法院經審理認定申請有事實根據的，判決該公民為無民事行為能力或者限制民事行為能力人。

三、如何確定精神病人的代理人

無民事行為能力人或者限制民事行為能力人不能對自己的民事行為負責，或者不能完全對自己的民事行為負責，按照《民法通則》第十三條規定，精神病人的民事活動“由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”。

《民法通則》第十四條規定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是他的法定代理人。”監護人是對無民事行為能力人和限制民事行為能力人的人身、財產和其他合法權益負有監督和保護責任的人。監護人必須具有完全行為能力，并依法律規定產生。對于監護人的范圍法律有明確規定，《民法通則》第十七條規定：“無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由下列人員擔任監護人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近親屬；（五）關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監護責任，經精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔任監護人有爭議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。”此外，對監護人的能力也有相關規定，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》規定，認定監護人的監護能力，應當根據監護人的身體健康狀況、經濟條件，以及與被監護人在生活上的聯系狀況等因素確定。監護人可以是一人，也可以是同一順序中的數人。有監護資格的人之間協議確定監護人的，應當由協議確定的監護人對被監護人承擔監護責任。

四、精神病人不動產登記中的若干問題

1.法院有權指定監護人嗎

《民事訴訟法》第一百八十九條第一款規定：“人民法院審理認定公民無民事行為能力或者限制民事行為能力的案件，應當由該公民的近親屬為代理人，但申請人除外。近親屬互相推諉的，由人民法院指定其中一人為代理人。該公民健康情況許可的，還應當詢問本人的意見。”值得注意的是，該項規定的代理人并非法定代理人，而是民事訴訟的代理人。第二款規定：“人民法院經審理認定申請有事實根據的，判決該公民為無民事行為能力或者限制民事行為能力人；認定申請沒有事實根據的，應當判決予以駁回。”該項規定未指出法院可以指定監護人。因此，根據我國現行法律的規定，對于認定公民無民事行為能力、限制民事行為能力案件，法院直接指定監護人并沒有法律根據。在不動產登記工作中，也遇到過法院的生效判決宣告了當事人是無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，卻沒有為其指定監護人，造成當事人拿著法院的生效判決書，卻無法辦理不動產登記的困境。筆者認為，需要有權機關做出相應的司法解釋，明確法院認定無民事行為能力人、限制民事行為能力人的同時指定監護人。

在相應的司法解釋出臺之前，不動產登記機構可以按照《民法通則》第十七條規定的監護人順序認定無民事行為能力人或限制民事行為能力人的監護人，防止其不動產處于無人監管的境地。

2.限制民事行為能力人進行的不動產登記行為如何認定

很多精神病人或其家屬在辦理不動產登記過程中，出于多種原因，往往隱瞞了當事人患有精神病這一情況。本案中的王某，受理窗口工作人員在詢問過程中發現了其精神異常，而且王某父母隨后也承認王某患有精神病，受理工作人員告之其應該向法院起訴，確認王某為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，并指定監護人，而后由其監護人代理不動產登記。

但受理窗口有時也會遇到這樣的情況，某老年人在辦理不動產登記時，表現完全正常，在詢問、簽字過程中一如常人，但不動產登記完成后，其子女拿出醫院的診斷書，聲稱該老年人患有嚴重的老年癡呆癥，其不動產登記行為無效。如何認定該老年人之前的不動產登記行為呢？僅憑醫院的診斷書，無法判斷該老年人的民事行為能力。是否應當通過司法鑒定，確認該老年人的民事行為能力，進而確認其進行的不動產登記行為的法律效力。如果該老年人被鑒定為限制民事行為能力人，其不動產登記行為有效嗎？《民法通則》第十三條第二款規定：“不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”不動產登記行為是否屬于“與他的精神健康狀況相適應的民事活動”，對于不動產登記機構而言，沒有相應的法律法規明確規定，因而存在較大的登記風險。

3.應制定精神病人不動產登記的專門規定

不動產登記相關規定中未有精神病人的專門性規定。使不動產登記機構在辦理精神病人的不動產登記時沒有相應的依據。建議出臺相關規定，明確無民事行為能力人、限制民事行為能力人的不動產登記，應當由監護人代為申請。監護人代為申請登記的，應當提交監護人與被監護人的身份證明、監護關系的證明材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

認定公民無民事行為能力、限制民事行為能力案件沒有原告和被告之分，判決是以認定某種法律事實是否存在為主要內容，具有特殊性。由于這類案件沒有普通程序審理的案件多，在實際中對此類案件的探討也比較少。無民事行為能力人、限制民事行為人在社會中屬于弱勢群體，需要全社會的關心和愛護。因此，法院以及不動產登記部門有必要研究探討如何完善相關的法律法規，制定、落實配套的不動產登記制度，真正做到依法、有效保護這一特殊群體的利益。

陳品祿/責任編輯