不動產異議登記的效力認定

于斌斌

關于我國異議登記的效力，《土地登記辦法》規定需經異議登記人同意才可辦理土地權利的變更登記或設定土地抵押權。而《房屋登記辦法》規定房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理；權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。可見，兩個辦法的規定在一定程度上是沖突的，前者在一定條件下可以辦理，但后者一定是暫緩辦理登記。相關規定的不統一造成了異議登記實踐中的效力困惑。

一、異議登記與之后的處分登記效力爭論

對于不動產完成異議登記之后，如果登記簿記載的權利人再行申請處分登記，不動產登記機構應當如何處理，存在著不同認識。

一種觀點認為，在異議登記之后，登記權利人如果處分其財產，則構成無權處分。因此，登記機構有權拒絕辦理處分登記。其理由在于，我國的《物權法》雖然沒有直接對異議登記的效力加以規定，但是第一百八十四條明確規定“所有權、使用權不明或者有爭議的財產”不得抵押。以此類推，在產權存在爭議的情況下，權利人顯然無權處分其權利。因此異議登記期間，登記機構應當暫緩辦理處分登記，否則一旦證明權利有誤，處分登記后登記機構會面臨風險，這也是當前登記實踐中的通常做法。

另一種觀點則認為，存在異議登記的情況下，并不妨礙權利人的處分權，登記機構也無權暫緩或者拒絕其登記請求。因為異議登記只是一項臨時性的救濟措施，其效力僅僅是警示第三人該物權可能存在權晰不明的交易風險，并且異議登記的本質在于避免異議登記期間第三人善意取得不動產權利，這一立法目的也無需不動產登記機構在異議登記之后拒絕處分登記。例如，甲的房屋被乙設立了異議登記，現甲將房屋賣給丙，而不動產登記機構亦為其辦理了轉移登記。此種情況下，丙明知異議登記的存在而購買房屋，顯然不能適用善意取得。因此，如果最終法院判決該房屋系乙所有，則乙可以持法律文書向不動產登記申請更正登記，將房屋更正到自己名下。在這一過程中，乙的利益并未因不動產登記機構辦理處分登記而受到損害。而丙在知曉該房屋存在異議登記事項的情況下還辦理相關登記，意味著其自愿承受房屋所有權被更正登記到某乙名下的風險。因此，在異議登記存在的情況下不動產登記機構繼續辦理處分登記，并不損害真正權利人的利益，也符合異議登記設立的本旨，更不會引發不動產登記機構的賠償責任。今年3月1日起《不動產登記暫行條例》正式實施，作為不動產統一登記框架性的指導意見，該條例更多是原則性與方向性內容，明確條例相關制度和操作辦法的配套規章《不動產登記暫行條例實施細則》還未正式出臺，但該實施細則征求意見稿采納了《土地登記辦法》的提法和觀點，其中第一百五十五條規定，“異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利人已經存在異議登記的有關事項，申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但應要求申請人提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾”。如果這條規定最終成行的話，那么一直以來的效力爭論問題就可以得到實質解決。

二、異議登記與在先的處分登記效力認定

申請是登記的啟動器，先申請者應當先登記，這是一般的社會情理。針對同一不動產，在符合法律規定的前提下，如果有數人提出物權變動的申請，則申請時間在先者，完成登記的時間就在先。但如果實踐中不動產權利人之前已與他人就標的物進行了交易，并申請了處分登記，但至異議當事人申請登記時，該處分登記尚未記載于登記簿，那么此時在先登記原則是否能夠適用？舉個例子，甲將其房屋轉讓給乙，雙方向不動產登記機構申請登記并被受理。在不動產登記機構審查期間，丙就該房屋的歸屬問題申請了異議登記。那么，此時甲乙之間的轉移登記是否還應繼續下去呢？筆者認為，在丙提起異議登記的情況下，如果還是繼續辦理在先申請的處分登記，顯然有悖異議登記作為臨時性保障措施的本旨。因此只要在先的處分登記尚未記載于登記簿，第三人申請了異議登記，則異議登記的效力應當優先，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請。異議登記完成后，自然對第三人起到了一種警示作用。第三人可以通過異議登記知悉該房屋權利上存在糾紛，從而不再與登記簿記載的權利人交易。同時為了避免在先登記的雙方申請人不知異議登記的存在導致其處分登記中止，不動產登記機構應書面通知申請人，在中止登記通知書中注明中止登記的房屋坐落、中止登記的原因以及救濟措施，以便其有所準備，并通過合理手段維護自身合法權益。

三、異議登記與預告登記效力認定

舉個例子，乙看中了甲名下的一套學區房并訂立了房屋買賣合同，但在雙方申請登記之前，丙就該套房屋向不動產登記機構辦理了異議登記。此時，甲和乙仍向不動產登記機構申請所有權轉移的預告登記，登記機構能否為其辦理呢？筆者認為，預告登記是與本登記相對應的一項登記制度。本登記是已經完成的不動產物權的登記，是現實物權的登記，實質是終局登記，當事人所期待的物權變動效果得以實現。預告登記則相對于本登記而言，它所登記的不是現實的不動產物權，而是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行而就與此相關的請求權進行的登記。預告登記的權利人通過預告登記，實際上獲得了一種優先權，從而能夠有效避免異議登記失效后登記簿記載的權利人將房屋另行處分的可能性。因此，異議登記不應當影響預告登記的效力。若最終丙的異議成立，則乙應申請注銷預告登記；若丙的異議不成立，則甲應協助乙辦理房屋預告登記轉正式登記。

四、異議登記與查封登記效力認定

除上述所提三點之外，針對同一不動產，若在設定異議登記之后，又有利害關系人向法院申請對該房屋實行財產保全并進行查封登記，那么異議登記和查封登記的效力是等同的嗎？筆者認為，由于異議登記和查封登記都屬于限制措施登記的范疇，因此兩者之間是可以相互并存的。此外，查封登記屬于不動產登記依據司法機關的法律文書而執行的囑托登記，因此不動產登記員只需核對法律文書的真實性并根據查封的地址準確地將查封信息錄入不動產登記簿，便盡到了合理審慎義務。因此，異議登記并不能影響此后的查封登記。但是，如果當被查封的不動產面臨被處分時（例如司法拍賣），即法院在發現其執行的不動產權屬有爭議（登記簿上存在異議事項）時，也應該主動中止執行，否則將使異議登記喪失存在的價值。

陳品祿/責任編輯