查封房產(chǎn)被處置過戶時的幾點問題

黃曉華　于磊

2015年3月，L市房管局收到該市中級法院協(xié)助執(zhí)行通知書，要求將該市聚賢酒店有限公司（以下簡稱聚賢公司）的一幢房產(chǎn)（房產(chǎn)權(quán)證號5093、土地權(quán)證號2256）轉(zhuǎn)移給天翔貿(mào)易有限公司（以下簡稱天翔公司）。該協(xié)助執(zhí)行通知書及附帶執(zhí)行裁定書、拍賣成交確認(rèn)書等資料顯示：聚賢公司以該房地產(chǎn)向興業(yè)銀行L市支行申請抵押貸款，逾期本息900余萬元未還。L市中級法院受理該銀行機構(gòu)起訴，依法判決后，裁定拍賣聚賢公司抵押房產(chǎn)以償還相關(guān)債務(wù)。后經(jīng)公開拍賣，天翔貿(mào)易有限公司以最高價860萬元競得，并以合約支付相關(guān)款項。

收到協(xié)助執(zhí)行通知書后，L市房管局查驗該房產(chǎn)在興業(yè)銀行抵押之后，聚賢公司還向W先生發(fā)放一筆民間借貸100萬元，并依法辦理了抵押登記，現(xiàn)仍在抵押登記狀態(tài)。對此，該局認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，存在抵押登記的房子在未注銷抵押登記前不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。而《房屋登記辦法》第四十八條規(guī)定，經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請抵押權(quán)注銷登記：（一）主債權(quán)消滅；（二）抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)；（三）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)；（四）法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。W先生在其債權(quán)、抵押權(quán)得不到實現(xiàn)的情況下，自然不會主動申請注銷相關(guān)抵押登記。據(jù)此，L市房管局認(rèn)為該房產(chǎn)暫時不能辦理轉(zhuǎn)移登記到天翔公司。

而該市中級法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號）第三十一條“拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外”的規(guī)定，該房產(chǎn)已經(jīng)拍賣，其上原有的擔(dān)保物權(quán)也已消滅，無需再經(jīng)當(dāng)事人申請注銷原有的抵押登記。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第三十條“查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)已經(jīng)被執(zhí)行拍賣、變賣或者抵債的，查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅”的規(guī)定，該房地產(chǎn)已經(jīng)拍賣，其上的查封、扣押、凍結(jié)隨即消滅。而在《最高人民法院關(guān)于查封法院全部處分標(biāo)的物后輪候查封的效力問題的批復(fù)》 （法函〔2007〕100號）中對這一規(guī)定進一步進行了解釋，“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第三十條的規(guī)定，人民法院對已查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)進行拍賣、變賣或抵債的，原查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅，人民法院無需先行解除該財產(chǎn)上的查封、扣押、凍結(jié)，可直接進行處分，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)”。因此，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到天翔公司是完全合法的。

前述最高法院的相關(guān)司法解釋已經(jīng)非常明確地表明，查封、扣押、凍結(jié)的房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣，無論其上的查封、扣押或凍結(jié)，還是原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，皆因拍賣而消滅，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依協(xié)助辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

陳品祿/責(zé)任編輯