群眾路線在房屋登記管理工作中的實踐與探索

劉開成

房屋登記管理服務工作與人民群眾的生產生活密切相關，要按照習總書記“始終把人民放在心中最高的位置”和“以百姓心為心”的要求，“始終把實現好、維護好、發展好最廣大人民根本利益作為一切工作的出發點和落腳點”，改進作風，以群眾的利益為最高利益開展各項工作，做群眾路線的忠實實踐者和積極探索者。

一、取消違法違規和不合理的工作程序，特別是不必要的審查程序內容

首先，取消房屋抵押登記業務中對借款合同內容的審查。在實際工作中，工作人員會認真審查借款合同的內容，特別是對借款金額和借款期限等，有的甚至對標點符號是逗號還是句號或分號都要作審查，糾結于“貸款人”和“抵押權人”的區別，這些都可能涉嫌違法行政。借款合同是債權人和債務人之間達成的協議，借款合同的簽訂是民事行為，屬民事法律關系，審查合同屬行政干預民事，行使了不該由自己行使的權力，應予糾正。應把審查重點放在抵押標的物的信息是否準確、是否存在限制行為。由此也可大大縮短辦事時限，提高辦事效率。

其次，取消房地產評估報告備案工作中對評估價格的審查。在房地產評估報告備案工作中，工作人員要對評估價格進行審查干預，認為評估價格過高或過低都要求修改，直至讓工作人員滿意為止，這一做法有違國務院有關會議精神。2013年6月19日召開的國務院常務會議要求，各地區、各部門要切實加大政府職能轉變力度，既要積極主動地放掉該放的權，又要認真負責地管好該管的事，切實從“越位點”退出，把“缺位點”補上，做到簡政放權和加強監管齊推進、相協調，以更有效的“管”促進更積極的“放”，使轉變職能的成效不斷顯現，進一步激發市場主體活力和內生發展動力，使改革紅利惠及最廣大群眾。

二、進一步加快房地產信息化建設

通過新聞發布、搜索引擎、信息訂閱等功能來構建網上新聞發言人大廳；通過局領導信箱、網上信訪、線索舉報等功能構建網上投訴大廳；通過業務在線辦理、信息自助提交、前置審批預受理、辦事自助引導等功能構建網上辦事大廳；通過引入智能化技術手段構建網上服務大廳，進一步引入自助服務的模式，使辦事群眾能夠快捷的得到自己想要的信息，完成需要的辦事申請，自動完成生活中疑問的解答。

建設以上平臺后將實現：

一是通過信息化技術手段建立房屋登記網上服務，實現商品房網上簽約、存量房交易服務平臺、房屋登記申請及預約和檔案查詢網上預約等。在提高房屋登記服務質量的前提下，重點通過網上預審、預約服務，縮短群眾辦事時間。

二是通過服務性網站的建設提供網上申報服務，實現集體件申報（商品房分戶、存量房轉移、抵押注銷）、商品房預售許可（預售方案）網上申報、經紀機構備案信息網上申請、房屋專項維修資金網上申報和房屋裝修結構安全鑒定申請等。通過信息化網絡手段，達到業主憑個人身份證即來即辦、撤銷抵押登記等業務即來即辦的效果，為群眾辦事提供便捷服務。

三是通過政務性網站的建設提供行政審批服務，如物業服務企業三級資質核定、物業服務企業三級資質變更、房屋租賃合同網上備案和廉租房申請審批等。通過行政審批方式的試點改革，減少工作量、提高工作效率，最終為企業、群眾提供高質量的服務。

三、進一步優化工作程序，變串聯工作方式為并聯方式

工作程序的優化，包括部門內部之間以及跨部門之間的程序優化。通過其優化既可以減輕工作壓力和負擔，還可以提高工作效率。

將房屋建筑面積實測、實測報告審核與房屋初始登記現場查勘合并一起完成。房屋建筑面積實測、實測報告審核和房屋初始登記都需要到房屋現場進行查勘，涉及測繪企業、測繪審核和登記三部門（單位），如果各自為政，各看各的，將會浪費大量的時間和精力。

調整法院對存量房協助執行過戶的程序。目前的程序繁瑣重復，可將程序更改為：申請人帶法律文書原件到登記窗口交件，同時委托窗口查檔—掃描—初審—審批—領證。

調整房屋交易的工作程序。目前的程序復雜重復，辦事群眾往返多次，工作人員重復勞動，浪費了大量的時間和精力，可將程序調整為：排隊拿號—窗口收件—預審—由當事人向稅務部門納稅—稅務部門將已納稅材料轉房屋登記部門復審—審批—領證。

四、按照“依法、便民、高效”原則，進一步清理不必要的收件內容

在目前執行的辦事要求中，針對股份制企業和有限責任公司的房屋處置（含轉移、抵押），要求企業提供加蓋公章的董事會或股東會決議；集體企業必須提供加蓋公章的職工代表大會決議，并經上級主管部門備案；行政、事業單位必須提供財政部門批準文件；國有企業必須提供國有資產監督管理機構審核批準或備案的相關材料。

2013年修訂的《中華人民共和國公司法》第五條明確規定，公司從事經營活動，必須遵守法律、行政法規。也就是說，房屋處置必須按照法律法規的規定進行，這是企業必須遵守的。

1995年頒發的《行政事業單位國有資產管理辦法》第二十七條規定，行政事業單位處置資產（包括調撥、轉讓、報損、報廢等），應向主管部門或同級財政、國有資產管理部門報告，并履行審批手續，未經批準不得隨意處置。第三十九條規定，行政事業資產的占有、使用單位，有下列行為之一的，國有資產管理部門和主管部門有權責令其改正，并按管理權限，由上級機關或所在單位追究主管領導和直接責任人員的責任：（一）未按其職責要求，資產管理不善，造成重大流失的；（二）不如實進行產權登記、填報資產報表、隱瞞真實情況的；（三）擅自轉讓、處置資產和用于經營投資的；（四）弄虛作假，以各種名目侵占資產和利用職權謀取私利的。

2006年7月1日起施行的《事業單位國有資產管理暫行辦法》第二十五條規定，事業單位處置國有資產，應當嚴格履行審批手續，未經批準不得自行處置。第五十一條規定，事業單位及其工作人員違反本辦法，有下列行為之一的，依據《財政違法行為處罰處分條例》的規定進行處罰、處理、處分：（一）以虛報、冒領等手段騙取財政資金的；（二）擅自占有、使用和處置國有資產的；（三）擅自提供擔保的；（四）未按規定繳納國有資產收益的。

以上辦法都對行政事業單位處置資產要“履行審批手續，未經批準不得隨意處置”，否則就要承擔責任和后果。

綜上，房地產行政管理機關不能干預企業的經營活動，不能履行財政和國有資產管理部門的職權，在辦理房屋買賣和抵押登記時，其收件要件中，應予取消股份制企業和有限責任公司加蓋公章的董事會或股東會決議；集體企業加蓋公章的職工代表大會決議，并經上級主管部門備案；行政、事業單位的財政部門批準文件；國有企業的國有資產監督管理機構審核批準或備案的相關材料。這是企業或有關單位的內部管理程序，只要公司或單位加蓋公章的文件形成，即表明公司或單位已按法律法規規定履行了必要程序。

五、進一步修改或取消違法違規不合理的規定，降低群眾辦事成本

房屋評估費用不應由所有權人支付，應由受益人支付，稅務、金融等使用人承擔。

一是房屋評估費問題。主要涉及兩方面，一是交易時稅務部門計稅使用，二是抵押登記銀行使用。《物權法》第三十條規定，登記機構不得有下列行為：（一）要求對不動產進行評估；（二）以年檢等名義進行重復登記；（三）超出登記職責范圍的其他行為。法律明確規定不得要求對不動產評估，也就是辦理登記業務不需要對不動產進行評估。如果稅務部門和金融機構業務需要，則應自己承擔，不能把工作成本轉嫁給辦事群眾。

二是公證問題。在實際工作中，房地產行政管理部門根據1991年8月31日司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》（以下簡稱《通知》）要求辦理房屋繼承、贈與以及有關涉外和涉港澳臺的所有權轉移的法律行為，必須辦理公證證明，然后才能憑公證書等相關資料辦理房屋登記等行政事宜。這種做法涉嫌違法。在《公證法》出臺以前，《公證條例》第二條賦予公證定義時即明確為當事人“自愿”，也就是有關當事人要求公證，公證機關才能為申請人要求的事項進行公證，《通知》強制要求公證違反《公證條例》“自愿”規定。

在實踐中，如果屬甲個人所有的房屋贈與給乙個人，雙方持有效證明材料在行政管理部門工作人員面前填寫所有的表格，并簽字按手印，這一贈與行為完全具有《通知》要求的“合法性和真實性”，按照其“以必要、便民為原則”的精神，應當是不需要進行公證的。但在執行中，房地產行政管理部門要求所有的贈與行為都要公證，否則，不予辦理相關手續。這是違法行為。如前所述，《公證法》明確規定了公證自愿的原則，其第十一條規定，贈與是根據當事人申請而辦理的公證事項，屬于當事人的自愿行為。這意味著，如果某種法律行為不屬于法律或者行政法規規定必須辦理公證的法定公證事項，當事人沒有義務申請公證。

從《立法法》的角度看，《通知》不屬法律、法規，其效力級別低于《城市房地產轉讓管理規定》和《房屋登記辦法》。在《城市房地產轉讓管理規定》和《房屋登記辦法》未作要求的情況下，《通知》顯然與上位法抵觸，根據法律執行原則，應當適用《城市房地產轉讓管理規定》和《房屋登記辦法》的規定。

房屋繼承強制公證還有違《物權法》規定的本意。《物權法》第二十九條規定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。而且《繼承法》也明確規定遺囑形式并非只有公證遺囑才有效，那么登記機構就應該依法予以登記，而不能因為沒有公證而拒絕登記，從登記形式上否定繼承人或者受遺贈人的物權效力。

因此，從維護人民群眾利益出發，管理部門要嚴格按照法律規定，既然《通知》的規定違反《公證法》規定，就不能再繼續執行，應盡快調整和修改規定。

六、做好頂層設計，解決房屋維修資金使用難的問題，建立維修資金應急備用金制度

目前，房屋維修資金在使用上存在政策規定不明確或不合理，導致使用難，有的甚至無法使用。做好房屋維修資金使用政策的頂層設計，才能解決使用難的問題，才能充分保護業主的合法利益。

一是科學合理確定“專有部分”的含義；二是建立維修資金應急使用制度；三是建立按權利義務大小進行表決并承擔維修資金制度。

陳品祿/責任編輯