可否憑人民法院行政判決書辦理轉移登記

某縣登記機構詢問：我局在1998年辦過一起房屋所有權的轉移登記，是由周某（李某之母）將其自建的房屋轉讓給兒子李某。最近，周某向縣人民法院提起行政訴訟，認為周某沒有在登記文件上簽字，是李某讓他人冒名頂替，因而要求撤銷李某的房屋所有權證。我縣人民法院已作出判決：撤銷我局的這一登記行為。現在周某要求憑該判決書將房屋所有權轉移登記為其所有。但是，我們查閱了原登記檔案，在周某轉讓給兒子李某時，周某并未辦理過初始登記。問：我局是否還要對李某的房屋登記做出撤銷決定？可否按《房屋登記辦法》第八十條的規定，憑人民法院的判決書為周某辦理房屋轉移登記？

金紹達：登記行為被人民法院撤銷以后，登記機構毋須再做出撤銷登記的決定，也不能應周某的要求辦理房屋所有權轉移登記。理由如下：

第一，某一行政行為通過司法程序被撤銷以后，這一行為就不再成立，所以登記機構毋須也不能再作出撤銷登記的決定。登記機構應當依據法院的這一判決將李某的登記事項從登記簿中刪除，李某的房屋權屬證書如無法收回，登記機構可公告作廢。

第二，行政訴訟的標的是行政機關的行政行為，不會通過行政審判確認某一房屋的權利歸屬。因此，本例中人民法院的判決是撤銷登記機構的登記行為。而《房屋登記辦法》第八十條的規定是“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的”，登記機構可以按照法律文書辦理相應的登記。這一規定的前提是法律文書確定房屋權利的歸屬。因此，本例不能適用這一條規定，不能直接憑該判決書將房屋所有權登記為周某所有。

在某些情況下，登記機構可以憑人民法院行政判決書辦理轉移登記，如：人民法院判決登記機構作出轉移登記這一行政行為。

第三，違法的行政行為自始無效，除登記機構要承擔相應的責任外，相當于未發生過一樣。李某雖然申請并取得了登記，但在這一登記行為被人民法院撤銷后，就等于沒有登記，而轉移登記時，出讓方應當辦理過權屬登記并持有合法的所有權證。李某的房屋所有權證無論是否由登記機構收回，都已喪失效力。《房地產登記技術規程》依據《物權法》的規定，確定了“未辦理房屋所有權初始登記的，不得辦理房屋的其他登記”的原則，《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》也有類似的表述，所以登記機構不能為周某辦理轉移登記。

按《房屋登記辦法》的規定，周某應持相關的證據申請初始登記。倘若周某的登記文件不全、不符合初始登記的條件，仍然不能申請初始登記。

陳品祿/責任編輯