應完善商品房預售資金監(jiān)管

李娜

一、加強商品房預售資金監(jiān)管的重要意義

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商品房預售已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的主要途徑，也是房地產(chǎn)管理的重點和難點。建設部1994年頒發(fā)的《城市商品房預售管理辦法》等現(xiàn)行法規(guī)，雖然對商品房預售資金有所規(guī)范，但過于原則，適應性不強，缺乏操作性。加強完善商品房預售資金監(jiān)管，確保商品房預售資金用于相關工程建設，是新形勢下加強房地產(chǎn)市場管理的一項基礎性、關鍵性工作，對保護購房人的合理利益、確保商品房預售項目如期交付、促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展都具有十分重要的作用。

二、杭州市商品房預售資金監(jiān)管的制度建設

2010年9月16日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳、中國人民銀行杭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會浙江監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關于印發(fā)〈浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法〉〈浙江省商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書（示范文本）〉的通知》（浙建房〔2010〕72號），規(guī)定該辦法自11月1日起在全省施行。2010年11月1日，杭州市房管局聯(lián)合人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)了《關于印發(fā)〈杭州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則〉的通知》（杭房局〔2010〕262號，下文簡稱《實施細則》），進一步貫徹落實浙建房〔2010〕72號文件精神，對杭州商品房項目實施預售資金監(jiān)管。

1.關于監(jiān)管協(xié)議的備案

《實施細則》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售證時，應提交商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書、預發(fā)放的資金賬戶賬號、工程形象進度表、各階段資金使用計劃。規(guī)定監(jiān)管銀行及資金賬戶將通過透明售房網(wǎng)對外公布，并在合同簽訂前通過備案系統(tǒng)自動予以提示。同時，還對變更預售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶的條件和程序作了規(guī)定，有利于更好保護購房人合法權益。

2.關于預售資金的收存

按商品房預售的付款方式分，主要可分為一次性付款、按揭付款、分期付款。對此，《實施細則》對預售資金的收存按不同付款方式作了更加細化的規(guī)定，確保商品房預售資金全部進入監(jiān)管銀行資金賬戶。

3.關于預售資金的使用

預售資金的使用是商品房預售資金監(jiān)管的重點，也是預售資金監(jiān)管的難點。為加強對商品房預售資金使用的監(jiān)管，確保預售資金用于相關工程建設，《實施細則》對預售資金的支出項目、申請程序、申請要件、不予辦理的情形作出了詳細規(guī)定，有利于銀行機構更好地對商品房預售資金進行監(jiān)管。

4.關于監(jiān)管賬戶的管理

《實施細則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在每月15日前，將建設工程完成的形象進度以及監(jiān)管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單，報送監(jiān)管項目所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。同時，《實施細則》還對資金賬戶的撤銷程序進行了規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理完杭州市房屋建筑工程竣工驗收備案手續(xù)后，持建筑工程竣工驗收備案表向監(jiān)管銀行申請辦理撤銷資金賬戶，監(jiān)管銀行按規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦妥相關手續(xù)后，撤銷資金賬戶。

三、目前杭州市預售資金監(jiān)管存在問題

據(jù)統(tǒng)計，2014年杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2301.1億元，同比增長24.2%，市區(qū)商品住房成交76673套，成交面積847.9萬平方米。2014年1月-12月，杭州五城區(qū)共對160個房地產(chǎn)項目實施商品房預售資金監(jiān)管，合計納入預售資金監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管資金約300億元。通過對房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管情況的分析，目前商品房預售資金監(jiān)管主要存在以下問題：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售資金監(jiān)管材料報送不及時，企業(yè)在每月15日前未及時上報建設工程完成的形象進度以及監(jiān)管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單；二是監(jiān)管銀行出具的對賬單格式不統(tǒng)一，對后續(xù)預售資金收支情況分析造成一定困難；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定及時進賬，部分開發(fā)企業(yè)沒有將預售資金及時進入資金監(jiān)管賬戶，部分開發(fā)企業(yè)在資金賬戶達到130%預算清冊總額后即停止預售資金的進賬；四是按揭銀行轉賬不及時，按照規(guī)定按揭銀行應在按揭款審批后第一時間將預售資金轉入資金監(jiān)管賬戶，實際部分銀行為了存款額度或銀行利潤考慮遲遲不愿將按揭貸款轉入監(jiān)管銀行；五是預售資金監(jiān)管的尺度，按照浙建房〔2010〕72號、杭房局〔2010〕262號規(guī)定，工程預算清冊總額的130%部分應按商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議進行監(jiān)管，130%以外部分則需用于相關工程建設，實際不同銀行的監(jiān)管尺度松緊不一。

四、完善杭州市商品房預售資金監(jiān)管

針對上述商品房預售資金監(jiān)管中存在的問題，筆者認為可借鑒北京、上海、深圳、南京、天津、鄭州、合肥等城市在商品房預售資金監(jiān)管方面的先進經(jīng)驗，加強杭州市商品房預售資金監(jiān)管工作，完善監(jiān)管項目工程預算清冊總額核定，加強開發(fā)企業(yè)每月上報材料管理，特別是實現(xiàn)商品房預售合同備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。

1.進一步完善工程預算清冊總額的核定

對住宅項目，要求開發(fā)企業(yè)提供經(jīng)物價部門備案的項目開發(fā)成本及銷售價格組成表，作為核定工程預算清冊總額的依據(jù)；對非住宅項目，要求開發(fā)企業(yè)提供經(jīng)監(jiān)理單位和開發(fā)企業(yè)蓋章的工程預算清冊，作為核定工程預算清冊總額的依據(jù)。統(tǒng)一核定標準可有效解決在預售資金監(jiān)管中出現(xiàn)的監(jiān)管標準難以統(tǒng)一、自由裁量權過大等問題，推進預售資金監(jiān)管在陽光下運行，從制度上預防腐敗行為的發(fā)生。

2.加強開發(fā)企業(yè)按月上報材料的管理

利用信息技術，開發(fā)預售資金材料網(wǎng)上申報系統(tǒng)，要求各開發(fā)企業(yè)在每月提交預售資金監(jiān)管材料前先進行網(wǎng)上申報。對每月不按時上報的開發(fā)企業(yè)，系統(tǒng)將給予提示并自動暫停該企業(yè)商品房網(wǎng)簽合同功能，這樣不僅有利于提高工作效率和工作準確率，有效減少行政監(jiān)管的成本，還將預售資金監(jiān)管工作由“被動”轉變?yōu)椤爸鲃印薄?/p>

3.實現(xiàn)預售合同備案系統(tǒng)與預售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

實行杭州市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，凡申請預售的商品房項目，應先完成杭州市商品房預售資金監(jiān)管銀聯(lián)、通聯(lián)專用POS機安裝，再申請商品房預售許可。監(jiān)管項目的預售資金通過銀聯(lián)、通聯(lián)專用POS機，直接匯入監(jiān)管項目的預售資金監(jiān)管賬戶，實現(xiàn)預售合同備案系統(tǒng)與預售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)后，監(jiān)管部門可以實時掌握監(jiān)管項目的合同成交情況及預售資金進出情況，實現(xiàn)每套房屋合同成交與資金進出的一一對應，加強對預售資金的動態(tài)監(jiān)管，有利于保證商品房預售資金的安全，確保預售資金用于工程建設，從制度上杜絕開發(fā)項目爛尾現(xiàn)象的發(fā)生。

李求軍/責任編輯