連云港市房屋租賃管理工作現狀與探索

卜曉鋼

當前，房屋租賃市場存在以下問題：第一，租賃備案登記僅作為房管部門的行政管理手段而并不具有強制力，加之租賃當事人的維權意識薄弱以及備案登記帶來的既得利益不明顯，造成各地租賃管理工作開展乏力，甚至無從入手。第二，目前對于租賃登記備案僅僅是合同登記而非權利登記，基于合同成立所產生的權利認定多認為是債權的成立，所謂房屋租賃權的實現是基于債權基礎的，一旦合同中止，租賃權立即消失，剩下的只有債權，而大多數租賃債權的違約成本不高，即使備案了，也僅限于公示效力，所以極大地影響了租賃當事人登記備案的主動性。

針對以上問題，連云港市在房屋租賃管理上做出了以下研究與探索。

一、加強網備系統建設，規范登記模式

以房屋租賃網上備案系統為主線開展工作，是房屋租賃管理的發展方向。我市于2012年開始建設網備系統，同年10月在市區租賃登記窗口運行，建成了系統備案、統計、掛牌、二代身份證驗證等主要板塊。同時啟用了短信提醒功能，在備案到期日及到期后第30日發送提醒短信，及時提醒當事人租賃期滿或已逾期行為的發生，為租賃雙方提供服務。今年，依托連云港市房地產網，完成了住房租賃信息政府服務平臺的升級與完善，為群眾提供了真實有效的租賃信息。

我市房屋租賃登記實行“三查五登記”模式?！叭椤敝福翰榉课輽鄬佟⒉闅v史備案信息以及查勘現場；“五登記”指：初始登記、續期登記、注銷登記、轉租登記以及變更登記。通過規范登記行為，有效推進了我市房屋租賃登記合同管理和檔案整理工作的順利進行。

二、構建房屋租賃管理與服務體系

（一）加強機構建設

2011年，我局成立了局直屬考核單位——房屋租賃管理處，現有9名工作人員，分設綜合一科和綜合二科兩個部門，租賃登記設有行政中心等4個窗口，加強租賃合同登記和信息采集。截至目前，年均辦件1.1萬件，面積200多萬平方米。

（二）加強部門聯動，實現一證通

1.實行外部聯動

我市房屋租賃實行“鏈條式”管理模式，管理鏈涉及工商、稅務、文化、煙草、衛生、消防、藥監、公積金中心等十多個部門，實現了“房屋租賃登記備案證明”一證通。

2.內部無縫對接

首先，做好二手房上市前的租賃調查工作。我市房屋租賃網上備案系統與產權網備系統銜接，利用租賃備案數據對租賃房屋進行上市前期調查，確保承租人的優先購買權等合法權益。同時，也有效遏制了租賃市場中“一房二租”、“非法轉租”、群租等擾亂市場秩序的行為，受到租賃當事人的廣泛支持。

其次，根據市場檢查、催辦等措施對出租未登記行為依法錄入租賃系統違法模塊。通過產權系統對該房屋進行警示；通過房屋丘號實現“以房管人”措施；通過面積限制對承租人進行“一戶一號”統一管理。明確了管理者、出租者、承租者的權利和義務。

最后，攜手局各處室、單位，對公房非住宅租賃登記、中介機構、物業公司資質年審等查驗“房屋租賃登記備案證明”，依法規范租賃行為。

（三）延伸服務，實行市、區、街三級聯動

實行市、區、街三級聯動管理機制，將房屋租賃管理的部分工作下放到街道社區，由社區工作人員負責轄區內出租房屋情況核實與信息采集工作。通過房屋租賃網上備案系統社區端口對租賃雙方合同進行錄入上傳，居民（申請人）憑有效證件到住房局的辦事大廳領取“房屋租賃登記備案證明”后即可完成相關證照的業務辦理。既掌握了社區居民出租屋的詳細資料，又為當事人解決了辦證難題，同時有效緩解了租賃管理部門人力、物力投入的壓力。

另外，社區還為轄區居民在電子顯示屏上無償發布房屋出租、求租信息，信息同時鏈接到我市住房信息政府服務平臺，切實為群眾提供了便利，也推動了我市房屋租賃市場的規范、有序、健康發展。

（四）做好租賃市場價格統計與分析，發布區域指導價格

通過備案數據及采集的信息數據，每季度定期分地區、分類別地發布房屋租賃指導價，分析我市房屋租賃價格走勢，結合房價走勢分析租金價格對房地產市場的影響，引導群眾謹慎出手、合理定價，對于平抑市場租金反常態波動起到了積極作用。

（五）加強信息報送與政策宣傳工作

信息來源于工作，“從工作中提煉信息，用信息推動工作”是我市的信息宣傳口號。要求每位職工每年不少于兩篇市級以上媒體信息報道，把出租房屋應依法登記的意識深入到每街每巷，把登記備案后所享有的權利落實到當事人的心里，真正做到管理與服務并重。

陳品祿/責任編輯