《不動產(chǎn)登記暫行條例》對登記實務的影響（二）

陳亞菁

在《不動產(chǎn)登記暫行條例》 （以下簡稱《條例》）實施后，隨著登記主體發(fā)生重大的變化，登記的客體范圍隨之整合為一家機構辦理，這對以前僅從事過單一種類客體登記業(yè)務的工作人員來說，也是不小的挑戰(zhàn)。在各類不動產(chǎn)登記業(yè)務分設由不同部門辦理時期，相關的工作人員無需知道與登記客體相關的不動產(chǎn)權利之登記由來，只要申請人提供相關不動產(chǎn)權利證書即可。登記業(yè)務整合后，并不意味著僅是簡單的業(yè)務疊加，而是必須在理清各種客體的關系和登記類型的關聯(lián)性之后進行合理的歸類。現(xiàn)就《條例》規(guī)定的登記類型及登記范圍對登記實務的影響作簡要分析。

一、登記客體的多樣化

《物權法》規(guī)定，物有兩大類，即動產(chǎn)和不動產(chǎn)，動產(chǎn)的種類遠比不動產(chǎn)多而復雜，不動產(chǎn)就是《條例》所列的三大類：土地、海域、定著物。

1.土地

土地根據(jù)使用性質(zhì)又可分成三大類：農(nóng)用地如耕地、林地等；建設用地；填海填湖土地。作出這樣的分類是因為不同性質(zhì)的土地其用途和來源不同，如農(nóng)用地上不能建造房屋（用于農(nóng)業(yè)所需的配套則另當別論）。又如填海土地是經(jīng)批準由海域轉(zhuǎn)化而來。不同性質(zhì)的土地可以依法轉(zhuǎn)化，如農(nóng)用地經(jīng)嚴格的審批程序可轉(zhuǎn)為建設用地，反之，建設用地也可轉(zhuǎn)化為農(nóng)用地，當然填海填湖土地既可以是農(nóng)用地，也可以轉(zhuǎn)為建設用地。

2.海域

根據(jù)《海域使用管理法》，海域是指內(nèi)水、領海的水面、水體、海床和底土，與不動產(chǎn)登記有關的是海域使用權。與土地使用權一樣，海域使用權可以依法提供給單位和個人使用。

3.定著物

土地或海域上定著物主要是建筑物、構筑物；土地上定著物還有森林、林木。定著物可以附著于地上、地下。在我國，僅就房屋而言，因功能、性質(zhì)、來源之多樣而使得房屋的登記復雜多樣。

二、登記的物權種類多樣化

《物權法》規(guī)定，各類不動產(chǎn)都可以申請登記，登記后或產(chǎn)生物權效力，或產(chǎn)生對抗效力。從大類而言，共有三種類型：一是所有權。國有土地和海域?qū)賴宜械淖匀毁Y源，其所有權不需登記，而集體所有的土地需要登記，此外，大量的所有權登記是附于土地和海域上的定著物。二是擔保物權。可以用于抵押的不動產(chǎn)權利有三大類，即土地（海域）使用權、所附定著物所有權、土地承包經(jīng)營權。三是用益物權。這類物權類型較為多樣，依附于所有權和土地使用權也都可產(chǎn)生用益物權，其種類具體有：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權。

三、客體的多樣和相互組合形成的登記類型

對登記類型進行科學分類，有助于建立良好的登記秩序，根據(jù)登記的客體特點大體可分成五大類。

1.單一土地使用權或所有權登記

當土地或海域上尚未有建筑物或構筑物時，則集體土地的所有權、土地使用權、海域使用權分別申請單一物權登記。

2.單一房屋所有權登記

已登記的土地或海域使用權上已建成房屋進行初始登記（即《條例》所說的首次登記），由于此時土地使用主體和房屋所有權主體是一致的，因此只需辦理房屋所有權登記。另一類單一房屋登記是所有權注銷登記，由于土地正常情況不可能滅失而房屋拆除是經(jīng)常發(fā)生的，因此只有房屋才發(fā)生所有權注銷登記。

3.土地（海域）使用權和房屋所有權組合登記

房屋所有權初始（首次）登記完成后，不動產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更的，則土地（海域）使用權和房屋所有權同時發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更登記，確保兩者的權利主體一致。

4.抵押權登記

根據(jù)《物權法》，可以設立抵押權的不動產(chǎn)物權有房屋或其他定著物的所有權、土地使用權、土地承包經(jīng)營權。在這些物權中，房屋或其他定著物的所有權必須與土地使用權同時設定抵押，而土地承包經(jīng)營權可以單獨設立抵押。當然，無定著物的土地使用權也是單獨設立抵押。

5.地役權登記

地役權可以設立于土地所有權、土地使用權或房屋所有權之上，當?shù)匾蹤嗯c其他用益物權共存時，由于地役權具有從屬性，因此在處分地役權時將受到一定的制約。

四、高效合法做好組合權利的登記

1.多個有關聯(lián)的登記可合并則盡量合并辦理

不動產(chǎn)登記以依申請為原則，因此，是否登記取決于當事人的意愿。現(xiàn)實中也存在著許多登記滯后于已發(fā)生的法律行為或法律事實的情形，如合法取得的宅基地、合法建設的房屋未申請登記；購買的房屋未及時登記等。當權利人需要處分不動產(chǎn)申請登記時，會發(fā)現(xiàn)登記簿上還是上一手權利人的名字或該不動產(chǎn)根本未曾登記過。此時，是否需要將不動產(chǎn)每次取得的環(huán)節(jié)一一作相應的登記，履行所有的登記程序呢？這要根據(jù)權利取得的途徑區(qū)別對待。對于取得土地使用權后用于自建自用的房屋，如果當事人在取得土地使用權后沒有申請土地使用權首次登記，而在建好房屋后申請登記的，此時房屋所有權和土地使用權可一并登記，沒必要土地使用權先行登記，完成登簿后再辦理房屋所有權登記。而對于因多個先后法律行為產(chǎn)生的權利變動，宜分別辦理相應的登記，如房屋買賣先后發(fā)生多次的，每個買賣行為都應辦理轉(zhuǎn)移登記，從而規(guī)范交易和登記秩序，保護交易安全。

2.可以競存的權利按順位并有條件地辦理

不同的用益物權和擔保物權可以同時存在于同一不動產(chǎn)，從而更大效能地發(fā)揮不動產(chǎn)作用，但權利不同的登記順序會對當事人產(chǎn)生不同的影響。如，抵押權設立后，再設立地役權的應經(jīng)抵押權人同意，否則不得對抗抵押權人，因此在辦理地役權登記時，如登記簿已記載抵押權的，應提供抵押權人同意的證明。當?shù)盅簷嗪偷匾蹤嗤瑫r申請登記時，由于地役權在合同生效時即設立，地役權優(yōu)先于抵押權成立，因此應先登記地役權，抵押權人應知曉抵押物上存有地役權，經(jīng)登記后抵押權排列于地役權之后。又如土地所有權上已設立土地承包經(jīng)營權的，所有權人欲設立地役權，應經(jīng)土地承包經(jīng)營權人同意，在辦理地役權登記時所有權人應提供承包經(jīng)營權人同意的證明。

3.根據(jù)法律事實準確認定登記類型并注意前后銜接

原來在土地登記中沒有轉(zhuǎn)移登記這個類型（都歸入變更登記了），而《條例》實施后，只要涉及權利主體變動的就應歸入轉(zhuǎn)移登記，特別是房屋所有權和土地使用權主體的變動涉及到稅費的繳納，因此準確認定登記類型是正確收取稅費的前提。以征收不動產(chǎn)這一法律事實來說，在征收過程中，不動產(chǎn)從原權人手里轉(zhuǎn)移到了征收人（一般是地方政府）名下，此時，根據(jù)《條例》，土地使用權應辦理注銷登記，而由于房屋尚未拆除，登記機構可根據(jù)征收決定辦理土地使用權注銷登記和房屋轉(zhuǎn)移登記，房屋應登記在征收單位名下（一般是地方政府相關部門代管單位）。當房屋拆除滅失后，不動產(chǎn)征收人應盡快申請房屋注銷登記。隨后地方政府對已無房屋的土地重新規(guī)劃后再次向市場出讓的，則又開始了新一輪的不動產(chǎn)開發(fā)建設，隨之而來又有了不動產(chǎn)各類登記。因此，及時、如實地登記記載不動產(chǎn)的現(xiàn)實狀況是保證房地產(chǎn)一、二級市級正常運行的重要前提。

陳品祿/責任編輯