城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

劉曉云

摘 ?要：隨著群眾居住條件的改善、城鎮(zhèn)居民小區(qū)入住率的提高，小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為群眾關(guān)心的民生熱點(diǎn)問(wèn)題，引起了社會(huì)關(guān)注和各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)的高度重視。為此，筆者結(jié)合近年物業(yè)收費(fèi)檢查情況及基層工作實(shí)踐，簡(jiǎn)要分析目前城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)存在的問(wèn)題，并嘗試提出可行性建議。

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè) ?收費(fèi) ?問(wèn)題及對(duì)策

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)所交納的物業(yè)服務(wù)的對(duì)價(jià)。物業(yè)服務(wù)可以使業(yè)主的物業(yè)保值增值，同時(shí)也為業(yè)主提供了舒適、安全、干凈的生活環(huán)境;而物業(yè)收費(fèi)則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)所收取的合理費(fèi)用，補(bǔ)充了其營(yíng)業(yè)成本并獲取了適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主是雙贏互利的關(guān)系。但在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)收費(fèi)糾紛卻處處可見(jiàn)，收費(fèi)方與交費(fèi)方總是處于一種博弈狀態(tài)，物業(yè)收費(fèi)難已經(jīng)成為了制約物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的主要阻礙。如何把物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛解決好，真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，又能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，是一個(gè)亟待解決又非常重要的問(wèn)題。

一、城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)存在的問(wèn)題

1.擅自提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按照現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)政策規(guī)定，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，可以在當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。但一些物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)最高上限標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)服務(wù)合同約定的形式來(lái)作為擅自提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的理由和借口，擾亂了物業(yè)收費(fèi)秩序。

2.公共能耗費(fèi)不按實(shí)分?jǐn)偂０凑找?guī)定，物業(yè)的電梯水泵、中央空調(diào)等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，合理、公開(kāi)分?jǐn)偂５飿I(yè)企業(yè)普遍存在不按實(shí)、合理公開(kāi)分?jǐn)傠娞蓦娰M(fèi)、二次加壓電費(fèi)、公共照明、公共用水、電梯維護(hù)費(fèi)等公共能耗費(fèi)，普遍存在少付多攤和提前預(yù)收不按實(shí)結(jié)算現(xiàn)象。

3.巧立項(xiàng)目亂收費(fèi)。按照現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)政策規(guī)定，物業(yè)企業(yè)除滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)以外，只能收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、公共能耗分?jǐn)偂⒀b潢押金、裝潢垃圾處理費(fèi)，但一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)唯利是圖，以加強(qiáng)小區(qū)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、保護(hù)業(yè)主安全為由，巧立名目亂收費(fèi)，損害業(yè)主合法權(quán)益，增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。

4.擴(kuò)大范圍收取物業(yè)費(fèi)。按照物業(yè)收費(fèi)政策規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)面積按照房產(chǎn)證登記的建筑面積計(jì)算，但物業(yè)公司將沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室也列入計(jì)算在收費(fèi)面積中，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝璜垃圾處理費(fèi)和公共能耗分?jǐn)偂?/p>

二、城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)存在問(wèn)題的原因

1.現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)政策不完善，存在弊端和缺陷。隨著業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量關(guān)注度的提高、小區(qū)管理服務(wù)水平的逐步提升，隨之也出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題，原有的收費(fèi)政策與現(xiàn)實(shí)情況有很多不相適應(yīng)之處，為物業(yè)公司亂收費(fèi)留下可乘之機(jī)。

2.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低。大部分地區(qū)現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是近5-10年前根據(jù)當(dāng)時(shí)物業(yè)管理的硬件設(shè)施、環(huán)境和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定的，但住宅小區(qū)發(fā)展規(guī)模及管理服務(wù)水平處于快速發(fā)展期，物業(yè)管理成本漲幅較大，而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻一直未作變動(dòng)調(diào)整，仍然執(zhí)行過(guò)去公布的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)，物業(yè)公司只能以提高標(biāo)準(zhǔn)和自立項(xiàng)目收費(fèi)來(lái)改變保本或微利狀況。

3.業(yè)主委員會(huì)職能缺失，履職不到位。很多小區(qū)業(yè)主已入住幾年，入住率達(dá)90%以上，業(yè)主委員會(huì)卻一直難以成立;有的雖然成立，但履職不到位，形同虛設(shè)，不能真正代表廣大業(yè)主利益。同時(shí)，物業(yè)管理行政主管部門(mén)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致出現(xiàn)雖然業(yè)主對(duì)委員會(huì)履職不滿意，因無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，卻難以罷免的現(xiàn)象，無(wú)疑助長(zhǎng)了物業(yè)公司亂收費(fèi)行為。

4.服務(wù)質(zhì)量下降與拒交欠費(fèi)形成惡性循環(huán)。部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主意見(jiàn)較大，由于業(yè)主委員會(huì)履職不到位，業(yè)主訴求得不到及時(shí)解決，少數(shù)業(yè)主采取拒交物業(yè)費(fèi)等不理智做法，給小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)負(fù)面影響，服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步下降，更多的業(yè)主欠費(fèi)拒交，久而久之形成惡性循環(huán)，只能通過(guò)采取違規(guī)收費(fèi)的方法來(lái)彌補(bǔ)拒交欠費(fèi)。

三、解決城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題的對(duì)策

1.盡快完善物業(yè)收費(fèi)政策。現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)政策對(duì)不與業(yè)主簽訂服務(wù)合同、居住在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室能否計(jì)算收費(fèi)面積、裝潢保證金標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問(wèn)題，沒(méi)有明確界定和表述，對(duì)不按服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行、超標(biāo)準(zhǔn)收取裝潢保證金、不按期退還押金、保證金、預(yù)收一年以上物業(yè)費(fèi)、強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)、強(qiáng)制業(yè)主購(gòu)買(mǎi)使用高價(jià)商品、公共能耗不合理公開(kāi)分?jǐn)偂⑸俑抖鄶偟葐?wèn)題沒(méi)有定性處罰依據(jù)，給物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管帶來(lái)困難。因此，應(yīng)盡快修訂完善物業(yè)收費(fèi)政策，建立配套完善的物業(yè)收費(fèi)制度，從根本上規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，促進(jìn)物業(yè)收費(fèi)管理。

2.適時(shí)合理調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證物業(yè)企業(yè)合理利潤(rùn)。價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，科學(xué)合理制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，建立物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，每年監(jiān)審一次物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，及時(shí)掌握物業(yè)服務(wù)成本情況，每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行分析評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證物業(yè)企業(yè)合理利潤(rùn)。并堅(jiān)持合理公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)政策，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。

3.加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)真履職。物業(yè)收費(fèi)涉及千家萬(wàn)戶，已成為群眾關(guān)注的民生收費(fèi)，僅靠?jī)r(jià)格主管部門(mén)管理，難度較大，困難很多，需要行業(yè)主管部門(mén)齊抓共管，更離不開(kāi)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)真履職。相關(guān)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)管理，對(duì)違反物業(yè)管理?xiàng)l例的物業(yè)企業(yè)嚴(yán)肅查處，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)正確履職，讓業(yè)主委員會(huì)能夠真正代表廣大業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

4.強(qiáng)化公示力度，全面推行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。不僅要公示基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，還要公示停車(chē)服務(wù)費(fèi)、裝潢垃圾處理費(fèi)、裝潢保證金、公共能耗分?jǐn)傄约敖?jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況，將所有收費(fèi)在陽(yáng)光下曬出來(lái)，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督，讓廣大業(yè)主充分享有知情權(quán)，做到明白消費(fèi)。