三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資價值

陳方勇

三四線城市是一個寬泛的概念，在地產(chǎn)圈曾經(jīng)熱鬧過，如今卻是一個危險的名詞。如果中國的房地產(chǎn)市場是一個沒有人干預(yù)的正常市場，這樣的故事顯然不會發(fā)生?？上В诜簽E全國的造城運動中，三四線城市也一樣被波及，造出的大量房子無法消化，出現(xiàn)了一個個的鬼城，當資本的潮水退去，這些城市也就成了人人談之色變的危險城市！

對于原本就是做風(fēng)險管理的金融機構(gòu)，這樣的避險意識就尤為突出，他們謹慎的試探過后便快速收縮，而且是“矯枉必須過正”！這對于當?shù)氐拈_發(fā)商來說，就等于剛被點燃了一把火，突然又被潑了一盆涼水，個中滋味大概只有當事人才能體會。有不少從制造業(yè)、能源業(yè)殺進來淘金的小老板們，還沒嘗到甜頭就收獲了一個大大的教訓(xùn)，好不容易積累的家當換做了一堆沒人要的鋼筋水泥！

其實邏輯很簡單，在人口紅利進入衰減期的中國，城市化運動基本上就是一個人口大遷徙，有吸引人口的地方，就有人口被抽走的地方，三四線城市顯然就屬于后者。在這種情況下還大干快上的造房子，供求快速逆轉(zhuǎn)是必然的結(jié)果。所以在這個時點，在三四線城市做住宅開發(fā)是一件極為挑戰(zhàn)的事情，面對的是供求嚴重不對等的市場，對價格極為敏感，需求又極為挑剔，沒有一定的品牌優(yōu)勢和成本控制能力，面對的就是一場必敗的戰(zhàn)爭。若是還相信當?shù)卣陚サ男鲁怯媱?，在一片“希望的田野”里等待收獲，那幾乎就是一場壯烈的祭獻。

不過事無絕對，在這樣一類讓資本感到畏懼的地方，實際上還是有投資機會的，那就是在核心地段做消費升級的商業(yè)地產(chǎn)。第一，移動互聯(lián)時代，資訊是不分地域的，三四線城市的居民對于消費潮流的認知與一二線城市幾乎同步。我們發(fā)現(xiàn)，在這樣的城市電商往往發(fā)達，其實背后就是消費需求渴望同步的邏輯。第二，對于三四線城市的人們，投資出口更加狹窄。在這樣的城市，拿出幾十萬就可以得到一個不錯回報的商鋪，仍然是一個很好的投資選擇。第三，在三四線城市，土地成本相對較低，而且可以采取更加靈活的方式獲得，因此存在土地加杠桿的可能，操作得當，以小博大并非沒有可能。第四，相比住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)只要地段好，加上好的招商品牌，可以立刻構(gòu)成稀缺性，在投資成本無需過多增加的情況下，可以進行高定價，進而博取高利潤。

但是這里有一個基本前提，就是這樣的機會非常有限，只有當一個城市業(yè)態(tài)嚴重落后，消費需求被嚴重壓抑，投資需求無處釋放時，能夠迅速占領(lǐng)高地，將城市有限需求一網(wǎng)打盡，這個投資邏輯才成立，我們稱之為：割頭茬的麥子。業(yè)內(nèi)有一個說法，一個重要的風(fēng)向標就是看萬達來了沒有，萬達來割過麥子的地方，這樣的機會也就不復(fù)存在了。何況，還有綠地、寶龍、紅星等。

曾經(jīng)，有位四線城市的開發(fā)商問了我一個很有情懷的問題：商業(yè)地產(chǎn)不是要持有才好嗎？我是不是要盡可能多的持有？我以一個投資人的角度給了他一個很沒有情懷、很現(xiàn)實的回答：首先，我不認為三四線城市的商業(yè)具有持有價值，道理很簡單，但凡高端人群要么遲早會流失到一二線城市，要么他們的高端消費就會選擇去一二線城市，也就是說消費有升級；其次，既然三四線城市是資本的禁區(qū)，就意味著你的投資只能借助自有資金或者愿意信任你的股權(quán)投資伙伴，注定只能玩“以小博大”，在這種情況下，現(xiàn)金回流是最關(guān)鍵的，盡快達到資金平衡點是操作的關(guān)鍵；最后，商業(yè)地產(chǎn)的持有是需要時間考驗的，人們的消費需求會隨時間發(fā)生變化，你是否具備這樣的長周期控盤能力？你招來的商家是否能夠抵御這樣的波動？若是沒有把握，不如把計劃持有的部分轉(zhuǎn)成共有，與主力商家一起共度興衰。而一切的前提是：落袋為安！

最后一個問題是問如何才能打一場有把握的勝仗。我說要問四類人：第一類當然是消費客戶，他們是否認可這樣的地點，都需要什么樣的業(yè)態(tài)；第二類需要問目標商家，你的項目是否符合他們的選址要求，你所在的城市是否滿足他們的標準；第三類要問你希望去聘用的商業(yè)顧問機構(gòu)，他們愿意以什么樣的方式來和你合作，項目是否好到他們主動希望來給你做運營；第四個就是得問你自己了，你選的這個地方是否具有唯一性，哪怕是幾年內(nèi)的唯一性，是否有更好的選擇，是否會有更強的競爭對手很快進入，你自己有沒有信心做到最好。問了一圈，如果你仍有十足的把握，那么就去干吧！

作者系佰仕信基金董事長