利用政策窗口期妥善去化置業(yè)

劉寧

在宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，為了確保房地產(chǎn)朝著穩(wěn)健、健康的方向發(fā)展，政府近期接二連三的向市場釋放出積極引導(dǎo)信號。

一、調(diào)控刺激手段不斷加碼

隨著本年度第二次降息消息的公布（2015年5月11日），房貸商業(yè)、公積金利率雙雙擊穿歷史低位，分別降至5.65%、3.75%。

1.降息是為了應(yīng)對當(dāng)前樓市萎靡態(tài)勢

自去年國家推出一系列宏觀調(diào)控措施之后，雖然數(shù)據(jù)顯示全國房地產(chǎn)市場開始止跌企穩(wěn)，但是與各地政府期望值還相去甚遠(yuǎn)，在利率成本因市場化競爭很難下調(diào)至政府期望點(diǎn)位的情況下，央行于近日再次降息。降息在樓市中最直觀的解釋就是老百姓可以在購置房產(chǎn)上少付一定比例的利息，相當(dāng)于間接性的給實(shí)際房價(jià)打了個(gè)折扣。同時(shí)結(jié)合利率市場化改革步伐的加大，對在轉(zhuǎn)型期中各經(jīng)濟(jì)單位融資成本居高不下有所緩解，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會因此受惠，房價(jià)成本相應(yīng)降低，從就達(dá)到了從供需兩方面刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的作用。

2.政策疊加效應(yīng)的提振作用

由于央行不斷推出寬松的貨幣政策，不僅下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，而且連續(xù)降息，業(yè)內(nèi)人士對未來貨幣政策的走向普遍樂觀。資金與貨幣是近些來帶動樓市價(jià)格提升、交易活躍的主要因素，積極樂觀的業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，樓市有望迎春。近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)對此觀點(diǎn)做了支撐。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)百城房地產(chǎn)投資收益指數(shù)顯示，2015年4月，全國房地產(chǎn)投資收益指數(shù)上升。這說明，房地產(chǎn)市場確實(shí)在回暖。

二、樓市后期展望

作為堅(jiān)定市場派的中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為，政策的調(diào)控力度在市場中的持續(xù)效力已經(jīng)越來越短，真正或者最終能反映市場走勢的是供求關(guān)系。

歷史與經(jīng)驗(yàn)有時(shí)最能說明問題，以2012年的宏觀調(diào)控效果與房地產(chǎn)市場走勢為例。圖1顯示，與2014年11月開始的三連降有可比性的下降通道是2012年6、7月時(shí)段。結(jié)合圖2我們看到在2012年7月初的降息后，一線城市的出售均價(jià)走勢如圖3，除上海出現(xiàn)1個(gè)月的短暫價(jià)格回調(diào)外，整體房價(jià)在降息后會呈現(xiàn)攀升趨勢。

而當(dāng)前的市場狀況也與2012年時(shí)的情況類似，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，全國116個(gè)大中城市中，住宅價(jià)格下跌城市數(shù)的環(huán)比繼續(xù)減少。

統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示，4月116個(gè)大中城市中，環(huán)比下跌的城市數(shù)為49個(gè)，比3月份繼續(xù)減少4個(gè)城市。

而一線城市作為全國房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，房價(jià)止跌回升的跡象還不明顯。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，4個(gè)一線城市中，北上廣4月份的出售均價(jià)都出現(xiàn)環(huán)比下跌的結(jié)果，分別跌幅 -1.1%、-0.65%、-4.25%；而深圳則環(huán)比上漲了1.11%。這說明，在房價(jià)居高不下的城市在房價(jià)居高不下的城市，由于限購、購買力有限、投資回報(bào)較低等種種原因，房地產(chǎn)市場上升的路徑尚未打開，可以說，在這些城市，樓市的上升路途仍然漫漫。

三、抓住政策利好的窗口期

當(dāng)前樓市萎靡主要是因?yàn)榉績r(jià)過高，遠(yuǎn)超出大部分居民的實(shí)際購買支付能力。雖然降息有利于降低購房成本，刺激消費(fèi)，但降息如果緊隨而來的是房價(jià)的飛速上漲，那么央行釋放的利好、市場的期待就恐會瞬間變成利空。平穩(wěn)慢漲才是各級政府、銀行等金融機(jī)構(gòu)最樂見其成的市場行情。

在這種政策利好尚在、未來走勢政府有意識打壓的情況下，各市場主體應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對呢？

1.開發(fā)商應(yīng)積極利用利好政策“去庫存化”

本次降息盡管力度不大，但考慮到前半年內(nèi)三次降息的疊加效應(yīng)，會對利率敏明感的樓市起到推升的作用。業(yè)內(nèi)人士當(dāng)前普遍認(rèn)為，在新房市場，供需結(jié)構(gòu)中是總供給明顯過剩，在這種情況下，“去庫存”應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。如果開發(fā)商不能合理利用好利好的政策信號，加快去庫存和回籠資金，而是借勢提價(jià)、仗勢欺人，樓市是很難不會隨氣候回暖而回升的。如果房價(jià)因?yàn)榻迪?yīng)聲上漲，可想購房積極性勢必?zé)o法根本調(diào)動起來。

2. 巧用利率政策做作精明購房者投資客

對于普遍消費(fèi)者還說，如果需要購房，在還款上，消費(fèi)者置業(yè)群也是可以考慮的如何巧妙的利用利率下行通道。比如根據(jù)自身收入、按揭水平、利率走勢、技巧性等，選擇的使用，等額本金、等額本息、選擇浮動利率等不同的換按揭方式和還款周期。

作者系中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員