房產測繪“要件綜合”作業及其內容編成

韓愛鴻

房產測繪的“要件綜合” 作業是房產測繪成果的各種專項管理適用性核查，其中的“要件”是指相應建設項目的各種行政許可批文。

一般情況下，房產測繪成果主要服務并服從于房屋登記，其操作根據是《房產測量規范》和房產管理行政法規，作業對象是通過相關部門綜合驗收的已竣工房屋。隨著房地產市場的發展，建設管理分項不斷融合，各類管理互為依托，房產測繪成果已逐漸成為建設管理全流程，特別是與房屋登記密切相關的規劃許可、公建配套、人防設施等專項管理的通用指標尺度，因而現行房產測繪作業依據還應包括相應專項管理的技術要求。暫不論房產測繪成果跨門類借用的效力如何，僅就現行房產測繪管理而言，“要件綜合”作業及其內容合理編成，是確保測繪成果質量和上述兼容應用的現實需要。

房產測繪中，大類（縱向）管理包括業務受理、派工編組、要件綜合、實地勘測、綜合成圖、分攤計算、檢查審核、綜合驗收、出具成果等流程，這些管理流程有些是出于行風建設考慮，是房產測繪管理自身需要，更多的是控制成果質量的重要手段。其中“要件綜合”是房產測繪技術性作業開端，其相應作業賦予房產測繪成果的房屋權屬和行政監管特質。

實務中，“要件綜合”流程的（橫向）作業內容，主要是將待測房屋的各種專項管理要素，在房屋（建筑分層平面圖）竣工圖上的預先標定，是實地勘測、綜合成圖和分攤計算等大類流程作業的基礎。主要包括下列內容：

第一，待測房屋的相應地理信息化丘號、幢號標定，以先期補測的相應地理信息系統相關信息為準。

第二，待測房屋建筑工程竣工程序的標識檢查、施工圖設計出圖程序的標識檢查、施工圖建筑設計防火審查的標識檢查以及施工圖審查程序的標識審查等，前三項是形式上檢查加蓋的相關印鑒，后一項審查要審慎鑒別加蓋的相關印鑒。

第三，待測房屋的幢及其他擬測算（登記，下同）單元的正式門牌編號（公安編號）的標定，以公安機關相應管理部門出具的正式批文為依據。

第四，待測房屋的“建設工程規劃許可證”相關內容確認，以幢及其主要功能區用途、面積等進行初步的概略比對。

第五，待測房屋中公建配套單元的圖上標定，包括應配建的人防地下室、公共廁所等公益性，配電房、車庫等非營業性，商用房、車庫等營業性的配套用房。以建設管理部門審定的“房地產開發項目公建配套建設計劃表”（含范圍示意圖）為依據。

第六，待測房屋中人防設施范圍的圖上標定，以民防部門的人防設施（紅線）范圍和人防超配建（藍線）范圍審定圖為依據。

上述六項作業內容，除第一項是房產測繪的固有操作，由房產測繪管理部門統一編制賦予外，其他五項涉及的行政性專項管理內容，雖然是現行房產測繪的核查重點，但是卻沒有房產測繪相關規范技術支持。房產測繪的這種“越權”作業，“歸咎”其相對建設管理大類流程的“提前介入”，是迫于測繪成果跨行業“共亨”的現實壓力。然而，正是相關專項管理內容的測繪成果化，才是切實保證現行房產測繪質量，滿足房屋登記及其他兼容應用的根本保證。

在假定（理論上和實踐中都應該是）房屋竣工圖與實地待測房屋一致的情況下，上述專項標定的相應要件核查不外三種結果。

一是完全相符。房屋竣工圖中專項待測單元與相應各行政許可全部分項內容一一對應。

二是部分不相符。分兩種情況：1.房屋竣工圖中專項待測單元與相應的部分行政許可內容不符；2.房屋竣工圖中專項待測單元與部分行政許可的一些分項內容不相符。如同一建筑空間，規劃許可的建筑單元是架空層，公建配套管理中建筑單元卻是非機動車庫。

三是建設漏項。部分行政許可內容在房屋竣工圖上無對應的待測單元。

前一種核查結果當然是皆大歡喜的完美情形，后兩種就要涉及竣工圖和房屋現場整改，或者相應行政許可內容的調整和統一。從業務邏輯上講，相關專項管理內容的實地驗收責任，本應在相應的行政主管部門。對于房產測繪來說， “越俎代庖”式作業堪稱“猶解倒懸”，但“頂名替身發現問題， 身不由己解決問題”卻是最為尷尬的業務窘態，更是房產測繪遭人詬病的主要原因。

對于此類跨行業的兼顧核查，囿于素質能力和執法權威，引發無謂的業務糾紛已是不爭事實，很大程度地影響著房產測繪進程。實踐中，特別是房產測繪市場化環境下，一些房產測繪機構對此并不主動積極，貌似不給人“越權執法”的口實，實是回避“吃力不討好”的業務困境，亦或是出于商業利益考慮，并未將“要件綜合”列入正常業務流程。實踐中仍以竣工圖為勘測藍本， 并不核查相應行政許可要件內容，刻板地按照“申請內容”草率施測，導致成果質量嚴重縮水，形成下游管理需求的不斷反溯，人為制造（重復）變更測繪，既有損測繪成果的技術權威，又影響建設管理總體進程。

另外，“要件綜合”作業也對測繪成果表現形式提出了新的要求。就相關要件核查本身來說，前四個節點內容，都是形式上的檢查確認，并無判讀或理解上的技術障礙，后兩個節點內容，在形式上也沒有實施難度。但由于專項管理要件政出多門，個別調控對象的建筑單元相互包含，導致部分擬測算單元不能兼顧相鄰管理需求，這就對房產測繪成果的表現形式提出了新的要求。如：人防超配建作為一項指標性的建筑配套指標，其建筑范圍的劃定有以下三種情形：1.相應建筑范圍在營業性或非營業性公建配套的建筑空間范圍內劃定；2.相應建筑范圍包含兩種公建配套的全部建筑范圍；3.相應建筑范圍劃定以營業性公建配套的建筑范圍為主，非營業性公建配套僅部分建筑范圍納入。而人防超配建、營業性公建配套、非營業性公建配套的建筑范圍都應該是擬測算單元。這就出現了一個測繪成果應用上的結構性矛盾，一份成果報告的同一擬測算單元，不可能同時滿足兩個及以上屬性的成果性應用。實務中，相應問題的解決有兩種途徑：一是成果報告中明確區分出營業性和非營業性公建配套（房屋登記單元）的擬測算單元，而以擬測算單元的備注形式標明其他（指標性）應用屬性，此作業方法適用前兩種劃定形式。二是在前一種測算成果基礎上，不（能）以備注形式標明其他應用屬性，而以二次作業成果補充說明形式滿足其他相關應用。

綜上所述，相關專項管理的技術要求應比照房產管理法規，一并列入房產測繪現行技術規范，成為房產測繪的作業根據。

陳品祿/責任編輯