對(duì)房產(chǎn)信息檔案工作創(chuàng)新的思考

王娟 鄒敏

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度及其要求

不動(dòng)產(chǎn)登記是《物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是物權(quán)公示的一種手段，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

從2007年《物權(quán)法》明確規(guī)定國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，到2013年國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，到2014年12月22日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的正式公布，再到2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的開始實(shí)施，標(biāo)志著我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐步完善。實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”，有著十分重大的意義。一是可以從源頭上杜絕涉及房屋權(quán)證分設(shè)辦理的矛盾。二是提高工作效率，避免重復(fù)提交材料。三是利于公示查詢。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)，將實(shí)現(xiàn)國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享，并使相關(guān)部門及時(shí)獲取準(zhǔn)確信息，同時(shí)為房產(chǎn)交易等提供便捷的查詢服務(wù)，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

二、房產(chǎn)信息檔案及其社會(huì)價(jià)值

房屋登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的組成部分，指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他法定事項(xiàng)記載于登記簿上予以公示的行為。作為房屋登記載體的房產(chǎn)信息檔案，是城市房地產(chǎn)主管部門在房屋登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中形成的且有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，類別上主要包括所有權(quán)檔案、抵押權(quán)檔案、房產(chǎn)測(cè)繪檔案、商品房預(yù)售檔案等，內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)等有關(guān)的證明和文件，房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、分幅圖、分丘圖、分層分戶平面圖等，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料（指房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測(cè)調(diào)查表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等），反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料（如統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、縮微膠片、光盤等）。

房產(chǎn)信息檔案是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，詳細(xì)記錄了物權(quán)及其權(quán)利變動(dòng)狀況，為房產(chǎn)行政管理提供了確權(quán)依據(jù)，保護(hù)了權(quán)利人轉(zhuǎn)讓、抵押、融資等權(quán)益，維護(hù)了正常的社會(huì)管理秩序，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定。

三、健全數(shù)據(jù)庫，提升房產(chǎn)信息檔案數(shù)字化

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，相關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)；各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息的基礎(chǔ)管理，確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。在信息平臺(tái)投入運(yùn)行前，應(yīng)及時(shí)全面清理房產(chǎn)登記資料、整理本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史資料，整合、對(duì)比本地區(qū)房屋登記數(shù)據(jù)，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，健全完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)。

（一）完善多元化檢索數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)信息檔案數(shù)量巨大，在確認(rèn)物權(quán)、維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益等方面發(fā)揮著重要作用，利用率較高。因此，運(yùn)用信息技術(shù)，建立高效、準(zhǔn)確、多功能、多角度、方便、快捷的多元化檢索數(shù)據(jù)庫十分必要。

1.在數(shù)據(jù)庫中將房屋所有權(quán)證號(hào)、檔案保管號(hào)、受理號(hào)、圖幅號(hào)、門牌號(hào)、備案號(hào)、預(yù)售許可證號(hào)、二手房交易號(hào)、產(chǎn)權(quán)人、身份證號(hào)、房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)類型、項(xiàng)目名稱、房屋面積、交易時(shí)間、交易次數(shù)、交易金額、開發(fā)公司名稱、房屋竣工時(shí)間等與房屋登記相關(guān)的每一個(gè)信息要素設(shè)定為檢索詞，這樣便可提高房產(chǎn)信息檔案的檢索路徑和查詢效率。

2.在數(shù)據(jù)庫中將組合信息要素設(shè)定為檢索詞，如：同時(shí)輸入房產(chǎn)交易號(hào)、產(chǎn)權(quán)人等，可以準(zhǔn)確、快捷地篩選出所需要的信息，拓寬利用查詢服務(wù)空間。

3.建立以GIS （地理信息系統(tǒng)）為基礎(chǔ)的房產(chǎn)信息檔案綜合管理系統(tǒng)。將GIS技術(shù)運(yùn)用到房產(chǎn)信息檔案中，依托樓盤表，實(shí)現(xiàn)房屋信息動(dòng)態(tài)的更新，對(duì)檔案中的數(shù)據(jù)進(jìn)行管理、分析和利用，逐步實(shí)現(xiàn)“以圖管房，圖文共享”的模式。

（二）建立房產(chǎn)檔案全文數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)信息檔案是物權(quán)歸屬、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等原始的記錄載體，利用價(jià)值高。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案的全文數(shù)字化，是建設(shè)數(shù)字檔案館的基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)信息化建設(shè)的核心。

1.要對(duì)館藏檔案進(jìn)行全面、細(xì)致的清理，確定是否有些檔案仍然只是保留在紙質(zhì)狀態(tài)，對(duì)年代久遠(yuǎn)、具有重大價(jià)值的歷史檔案，要引起重視，及時(shí)修復(fù)并進(jìn)行數(shù)字化。

2.要清查數(shù)據(jù)庫里重復(fù)或無效的信息，對(duì)與實(shí)物檔案不符的影像資料要進(jìn)行剔除與更正。

3.對(duì)于需要進(jìn)行數(shù)字化的檔案進(jìn)行分類，針對(duì)類別來選擇相應(yīng)的技術(shù)進(jìn)行數(shù)字化。如有些檔案可以直接通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，有些檔案需要進(jìn)行電子掃描，有些特殊的歷史檔案掃描需要專門的冷光掃描儀，有些檔案則需要借助數(shù)碼相機(jī)等。

四、優(yōu)化服務(wù)，強(qiáng)化利用管理

（一）與相關(guān)職能部門和服務(wù)機(jī)構(gòu)建立信息共享機(jī)制

由于多年來的屬地化管理，房產(chǎn)信息檔案已形成相對(duì)獨(dú)立的封閉性管理模式。近年來，國家相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，如差別化信貸、二套房認(rèn)證、差別化稅收、住房保障等，相關(guān)政府職能部門（稅務(wù)、民政、銀行等）都需要對(duì)個(gè)人住房信息進(jìn)行查詢，相對(duì)閉塞的房產(chǎn)信息檔案管理模式對(duì)利用查詢已漸顯不足。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十五條明確規(guī)定，國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的逐步推進(jìn)，房產(chǎn)信息檔案在國土資源、稅務(wù)、法院訴訟、地籍調(diào)查、城市建設(shè)、民政、公安、審計(jì)、工商等相關(guān)領(lǐng)域?qū)?huì)發(fā)揮越來越重要的作用，那么，該如何與這些部門建立信息共享機(jī)制呢？

首先，應(yīng)充分了解各個(gè)職能部門的查詢需求，根據(jù)職能部門對(duì)房產(chǎn)檔案信息的不同需求，對(duì)信息進(jìn)行高效平滑的差別化輸送。如：稅務(wù)部門對(duì)房產(chǎn)信息檔案的需求主要是核實(shí)產(chǎn)權(quán)標(biāo)的處所、建成時(shí)間、面積等，通過房產(chǎn)檔案部門提供的信息資料確定依法納稅的具體金額。因此，對(duì)稅務(wù)部門的信息傳送應(yīng)僅限于其工作的實(shí)際需要，而不能提供與工作無關(guān)的其他信息。相關(guān)部門的房產(chǎn)信息需求則應(yīng)以此類推。

其次，建立信息互通共享的運(yùn)輸平臺(tái)。運(yùn)用成熟的計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過網(wǎng)絡(luò)，在房產(chǎn)信息檔案管理系統(tǒng)和各個(gè)政府職能部門信息系統(tǒng)之間分別設(shè)立一個(gè)端口，職能部門將檔案查詢號(hào)推送至所需端口，檔案部門接收到需求后會(huì)即時(shí)把相關(guān)檔案信息以影像資料的形式推送到各部門的端口，職能部門即可索取檔案信息，這樣便可以快捷、高效地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息檔案的互通共享。

最后，在不動(dòng)產(chǎn)信息互通共享的同時(shí)，要注意維護(hù)信息安全，加強(qiáng)對(duì)權(quán)利人隱私權(quán)的保護(hù)。建議在建設(shè)信息互通共享運(yùn)輸平臺(tái)時(shí)雙方簽訂保密協(xié)議，設(shè)定信息的使用查詢權(quán)限，采用特定的密鑰方式進(jìn)行管控，委派專門人員具體負(fù)責(zé)信息共享工作。

（二）依規(guī)盡職，嚴(yán)格查詢范圍

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條明確提出，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。在房產(chǎn)信息檔案查詢的過程中，對(duì)查詢主體進(jìn)行嚴(yán)格界定分類，分層級(jí)地提供查詢服務(wù)，對(duì)于維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，保護(hù)個(gè)人信息安全是十分必要的。歸納起來，房產(chǎn)信息檔案查詢主體及可查詢內(nèi)容主要有以下幾類。

1.自然人、法人和其他組織。這類查詢應(yīng)提供明確的房屋坐落或權(quán)屬證書編號(hào)及需要查詢的事項(xiàng)，再持有效身份證明即可查詢房屋自然狀況及限制信息情況，房屋自然狀況包括坐落、面積、用途、所有權(quán)歸屬、他項(xiàng)權(quán)利狀態(tài)和其他權(quán)利的限制等。

2.權(quán)利人。權(quán)利人提供房屋權(quán)屬證明或房屋具體坐落、權(quán)證編號(hào)及有效身份證明，即可查詢登記簿的完整記載信息、原始登記憑證等，但登記機(jī)關(guān)內(nèi)部審核意見不在查詢范圍內(nèi)。

3.利害關(guān)系人。這類查詢應(yīng)提供與查詢房產(chǎn)存在民事法律關(guān)系的證明材料，查詢利用者應(yīng)明確房屋坐落或權(quán)證編號(hào)及需要查詢的事項(xiàng)，以及查詢?nèi)说挠行矸葑C明，方可查詢房屋登記簿中的相關(guān)信息。

（三）提供多種查詢方式

提供多種查詢方式，用各種途徑來滿足群眾的利用需求，是開展房產(chǎn)信息檔案工作努力的目標(biāo)。目前，有的城市在固定對(duì)外查詢服務(wù)場(chǎng)所內(nèi)除提供基本的人工窗口查詢外，還開設(shè)了自助查詢機(jī)、自助查詢室服務(wù)。檔案機(jī)構(gòu)可根據(jù)實(shí)際需要在政務(wù)服務(wù)大廳或公共辦證服務(wù)中心等設(shè)立自助查詢機(jī)的服務(wù)點(diǎn)，及時(shí)將檔案機(jī)構(gòu)及服務(wù)窗口的地址、利用制度、利用方式、聯(lián)系電話等向社會(huì)公布。另外，建議開通網(wǎng)上預(yù)約查詢以及針對(duì)特殊群體的檔案查詢上門服務(wù)。

陳品祿/責(zé)任編輯