房屋登記中的三個具體問題

某縣登記機構詢問三個房屋登記的具體問題：一、某小額貸款公司向王某發放了20萬元的貸款，但雙方并未設定抵押?，F王某因經營不善已兩個月未付利息，因而，小額貸款公司向我局申請查詢王某的房屋登記情況，但是小額貸款公司并不知道王某房屋坐落地址。在這種情況下，小額貸款公司是否可以作為利害關系人申請查詢王某的房屋登記情況？二、某人購買商品房，并與銀行辦理了抵押的預告登記，但該房屋在預告登記后被法院預查封。對于這一房屋，開發企業是否還可以辦理初始登記？買房人是否可以申請商品房轉移登記？如果可以，能否將抵押的預告登記轉為抵押登記，再將預查封轉為正式查封，還是只能轉查封不能轉抵押呢？三、父親的房屋通過公證，公證書已明確房屋由兒子繼承，但在辦理轉移登記之前兒子也死亡。這種情況可否依照繼承公證書將房產辦到兒子名下？

金紹達：一、《物權法》第十八條規定了“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料”；《不動產登記暫行條例》第二十七條也規定了“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料”。利害關系人應是和登記的不動產權利有利害關系，借貸未抵押就只是普通的債權人，而不是利害關系人。再則，即使是利害關系人，除了提供身份證明、與查詢的房屋有利害關系的證明外、也應提供房屋坐落。因此，本例中小額貸款公司不能查詢王某的房屋登記情況。如果將來小額貸款公司和王某的借貸糾紛進入訴訟程序，人民法院或是取得人民法院簽發的調查令的律師可以查詢。

二、最高人民法院法發〔2004〕5號文第十五條第一款第三項規定了：“被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋”，人民法院可以進行預查封。很明顯，這里的“被執行人”是商品房的購買者。如果被執行人是房地產開發企業，預查封的應該是尚未出售的房屋。

《房屋登記辦法》第二十二條所限制的是：“房屋被依法查封期間，權利人申請登記的”，登記機構不予登記。這里雖然用了“權利人”一詞，但在這里應是指被執行人。而開發企業并非被執行人，因此，不應影響開發企業辦理初始登記。

學界認為：在房屋被查封期間，只要限制對被查封的房屋處分，而對于房屋的初始登記、抵押權的注銷登記等并不會對查封帶來不良影響的登記申請，登記機構可以受理。前述法發〔2004〕5號文所規定的也是“在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續”。因而。在《不動產登記暫行條例實施細則》（征求意見稿）中，規定了查封期間，只限制處分登記。

抵押的預告登記并不是抵押登記，法院也不會承認辦了抵押預告登記的債權人有優先受償的權利。抵押權的設定要以抵押登記為準，因此，由于“不得辦理抵押”的限制，在預查封期間房屋登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，但不能將抵押的預告登記轉為抵押登記。

三、房屋所有權人死亡以后，作為所有權的權利主體消滅了，所以不能再登記。按最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見第五十二條規定：“繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產分割前死亡的，其繼承遺產的權利轉移給他的合法繼承人”。所以，這是轉繼承，應按轉繼承辦理。

陳品祿/責任編輯