合作建房模式的利弊評述與發(fā)展趨勢

郭偉明

一、合作建房模式

合作建房模式主要分為以下五種情況，如表1所示。

1.住宅合作社建房

1986年，上海一家玩具出口公司為了解決單位職工住房問題成立了我國第一家住宅合作社——新欣住房合作社。1992年，國務院住房制度改革領導小組出臺《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，在總結(jié)北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市做法的基礎上，規(guī)定了住宅合作社的設立變更和終止、合作住宅的建設、合作住宅的管理與維修等內(nèi)容。

住宅合作社是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的的公益性合作經(jīng)濟組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。這項政策在全國廣泛推行，緩解了城鎮(zhèn)居民和一些行業(yè)職工的住房緊張狀況，為房地產(chǎn)市場化積累了經(jīng)驗。

2.個人合作建房

2003年起，于凌罡等人提出個人合作建房設想，北京、上海、南京等城市出現(xiàn)了藍城計劃、硅谷計劃、團購計劃等合作建房計劃。2006年，溫州趙智強牽頭的“理想佳苑”項目拿地成功，2012年完成分房，實現(xiàn)了個人合作建房的夢圓。一些合作建房倡議者還提出，個人可以通過投資股份、成立合作社、收購未建成樓盤等形式，共同進行房地產(chǎn)開發(fā)，比如深圳的81名合作建房者拍得法院公開拍賣的兩棟宿舍樓。

個人合作建房倡導者提出的操作方式不盡相同，總的來說是個人出資，以非盈利方式一起參與建設等前期工作，取得自己的房子。在組織形式上，具有自主性、民主性、互助性管理等特點。個人合作建房的初衷是緩解城市住房供求關系矛盾突出、房價上漲過快等問題，而直接動機是通過削減開發(fā)商利潤、廣告銷售費用、管理費用、融資利息等成本來降低房價。

3.共有產(chǎn)權保障房

2007年起，淮安等城市推出共有產(chǎn)權保障房，即政府提供出讓土地，低收入家庭按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權，具體個人出資比例和持有產(chǎn)權份額由政府確定。

黃石市在棚戶區(qū)改造、危舊房改造和城中村改造過程中，為解決部分拆遷戶買不起超面積還建房的問題，實行保障房產(chǎn)權由個人和政府、企業(yè)共有的政策，支持個人逐步取得房屋產(chǎn)權。共有產(chǎn)權保障房通過明晰產(chǎn)權主體和份額，保障了各自的權利和義務。

4.合作型保障房

2014年，《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例》立法過程中推出了合作型保障房這一新品種。2015年1月起，豐臺區(qū)和石景山區(qū)發(fā)布了《高立莊和南宮合作型保障房試點項目意向登記通知》，介紹了合作型保障房的政策口徑。所謂合作型保障房，是指符合保障條件的家庭和政府合作建設，由家庭承擔房屋建設費用，政府提供建設用地，限定住房面積，并實行封閉運行管理，家庭退出時由政府依法收回的住房。合作型保障房由于政府提供土地，家庭僅需承擔房屋建設成本，大大降低了房價。同時家庭只擁有房屋使用權，保障房在保障體系內(nèi)流轉(zhuǎn)，打消了牟利空間。

5.眾籌買房

2014年“雙十一”期間，遠洋地產(chǎn)將旗下11套房源，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺開展房產(chǎn)眾籌活動，家庭只須支付少量金額后即可獲得1.1折的購買資格。據(jù)媒體報導，最終超過2000人次眾籌到購買資格，眾籌金額超過1000萬元。今年1月，萬通集團也發(fā)布眾籌筑屋項目，個人投資者或購房者可以預先投入一筆錢，在土地階段就參與房屋的設計，享受投資收益，并最終以折扣價格買下建好的住宅。雖然這種模式被爭議為營銷的噱頭，但從共同出資、參與前期建設的角度，仍可以認定為是合作建房的一種。

二、合作建房主導主體述評

合作建房模式不一，按主導主體分，可以分為政府主導、個人主導、開發(fā)建設單位主導、住宅合作社主導、其他機構主導（如互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融機構、投資機構）5類。每一種主導模式下，又有其他主體參與其中，具體見表1。

三、合作建房需要平衡的關系

合作建房的落腳點是購房的個人，他們的需求、現(xiàn)有條件和意愿是決定合作建房成功與否的關鍵。以個人合作建房為主，同時考察其他合作建房模式，需要平衡的關系如下。

1.合作個體之間的關系

包括組織者與參與者、參與者與參與者之間的關系，由于參與程度不一、個體經(jīng)濟等條件不一、個體需求不一，最終分配的房屋存在差異，不可避免帶來大量的協(xié)調(diào)和組織工作，涉及主體間的信任和風險問題。從個人合作建房“倡導者眾而成者稀”的實際來看，不管是前期的選址、設計、購地、資金監(jiān)管，還是后期的房屋分配、交房入住等，均存在大量的不確定性。從參與者來說，存在如何遴選組織者，行使監(jiān)督權、建議權的問題；從組織者來說，存在如何平衡自身投入和所得、協(xié)調(diào)不同個體需求、應對復雜局面以及自身專業(yè)能力是否適合、能否經(jīng)受長時間心理考驗等問題。合作個體介入建設過程越早，協(xié)調(diào)工作量越大，而且問題呈現(xiàn)串聯(lián)狀態(tài)，一個問題解決不了，下一步工作就無法推進，導致許多個人合作建房項目半途夭折。因此，個人合作者不應事無巨細地參與合作建房全過程，應關注主要指標，重視關鍵節(jié)點的驗收。一般個人可以委托合作代表或者專業(yè)機構對開發(fā)流程進行過程監(jiān)管。在平衡多方關系上，應事先制定合作建房的規(guī)劃和協(xié)議，通過協(xié)議約定各自的權利和義務。

2.合作者與開發(fā)商的關系

包括合作者委托開發(fā)商代建的委托關系和合作項目與其他開發(fā)商項目的競爭關系：前者需要明確委托的具體內(nèi)容和費用標準，屬于合作建房內(nèi)部關系，合作者主要借助開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力，實現(xiàn)房屋的建設，并按委托協(xié)議支付相應的代建費用；后者是合作建房模式與以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主的開發(fā)模式之間的競爭關系，目前來看，隨著多年的積累，無論是專業(yè)開發(fā)能力、資金實力、組織能力、市場適應能力還是與購房者的談判能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都更具優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在個人合作建房者很難通過招拍掛取得土地。所以個人合作建房者應考慮發(fā)揮自身優(yōu)勢，彌補開發(fā)商獨大的不足，比如抱團購買提高與開發(fā)商的談判能力、事先注資穩(wěn)定彼此預期、提出住宅設計需求鎖定產(chǎn)品特點等。

3.合作者個體與政府的關系

個人合作建房要取得成功，離不開政府的支持，包括合作組織的成立與認定、貸款等資金支持、土地的供應、稅費的支持以及合作建房的政策指導和規(guī)范。典型的例子就是住宅合作社建房的推行，自1980年末大力推廣取得較大影響后，1998年起國家開始實行住房分配貨幣化改革，住房分配制度逐步走向市場化供應，從而以個人名義集資建房逐步走向衰落。在互聯(lián)網(wǎng)金融等新型經(jīng)濟形式加入合作建房后，同樣離不開政府的監(jiān)管和規(guī)范，由于住房開發(fā)建設周期長、資金量大、主體多，只有政府有足夠的資源和權威，從住房整個建設管理周期予以監(jiān)管。

4.合作者個體與外部社會的關系

如果個人合作建房降低房價部分純粹由于節(jié)約開發(fā)商利潤等市場溢價部分，則公眾從社會公平角度應能接受，但如果個人合作建房享受了土地、稅費等優(yōu)惠，顯然需要接受社會公平正義的考量。

2006年《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）提出要“嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為”。這說明，住宅合作社的衰落在一定意義上是由于分配不公而導致無法長期推行的。合作型保障房和共有產(chǎn)權保障房享受了土地、稅費等扶持政策，但明確供應對象是中低收入住房困難家庭等特定人群，體現(xiàn)了社會公共保障屬性，從而能夠為公眾所接受。

四、合作建房特點和發(fā)展趨勢探討

1.政府主導的合作建房應體現(xiàn)社會保障屬性

合作型保障房或共有產(chǎn)權保障房雖然產(chǎn)權形式不一樣，但根本目的都在于保障家庭的基本居住權，打消房屋的財產(chǎn)屬性，減少保障和市場雙軌制供應下的牟利空間，符合社會公平正義原則。從保障角度出發(fā)，合作建保障房有利于調(diào)動家庭解決自身住房困難的積極性，緩解政府壓力。

保障房合作建設應考慮如下特點：一是住房向特定困難家庭供應，住房價格應考慮家庭的經(jīng)濟支付能力；二是住房規(guī)劃設計上，應考慮困難家庭的就業(yè)、交通等基本公共服務需求；三是在住房使用上，確保公共資源效能最大化，只用于符合條件的家庭自住，家庭有能力解決自身住房問題后，應使保障房源或保障資金投入釋放出來繼續(xù)用作困難人群。顯然，政府主導的合作性質(zhì)的保障房需要建立一套完善的政策體制機制。

2.社會合作住房體現(xiàn)市場化發(fā)展方向

個人合作建房和眾籌買房是家庭解決住房問題的方式之一，相較于開發(fā)商建設后直接向家庭銷售，合作建房提高了個人的參與程度，對于純粹以開發(fā)商為主導的住房市場是一個沖擊，擴大了個人住房消費選擇范圍。社會合作建房的發(fā)展方向是削減房地產(chǎn)市場某一方的暴利，使房地產(chǎn)開發(fā)利潤下降到社會平均水平。通過削減不必要的環(huán)節(jié)或費用，如高利率融資成本、開發(fā)暴利、營銷費用等，將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場起到一個糾偏和提高的作用。

3.合作建房仍然秉持社會專業(yè)分工取向

不管是政府主導還是社會主導，合作建房必須要發(fā)揮專業(yè)機構力量，提高建設管理效率，最終降低整個開發(fā)成本。從這個意義上說，純粹由個人主導的合作建房并不現(xiàn)實，因為個人組織的合作建房團隊，不可能完全涵蓋建設、設計、金融、管理等方面的人才，鑒于住房開發(fā)流程的復雜和技術含量的不斷提高，要么個人開發(fā)的住房品質(zhì)無法和專業(yè)建設單位相提并論，要么個人在享受低房價的同時也得承擔品質(zhì)一般的困擾。一個項目建立一個住宅合作社的開發(fā)模式，從社會組織效率或技術層面來看，顯然不是發(fā)展方向。因此，合作建房應從專業(yè)效率的角度，組織開發(fā)建設、金融投資、規(guī)劃建設等機構共同參與，主導主體主要從特定的角度對房屋的價格、需求特點、分配方式等方面施加影響。

4.合作建房將更多地體現(xiàn)個性化特征

眾籌買房的興起有互聯(lián)網(wǎng)金融的作用，但根本上是因為現(xiàn)代社會重視個性化產(chǎn)品和金融創(chuàng)新的作用。住房作為一種消費產(chǎn)品，同樣可以表達消費者的喜好，開發(fā)建設單位或金融投資機構可以通過讓個人介入，提高產(chǎn)品的吸引力。比如，組織個人參與產(chǎn)品的設計，提前鎖定消費群體，降低營銷風險和成本；組織個人參與投資或入股，降低項目融資成本，提高項目運營風險承擔能力；組織個人投資成立投資機構或開發(fā)主體，吸引社會分散資金，創(chuàng)新金融產(chǎn)品。一方面降低的成本可以顯化為房價降低部分，緩解房價高漲壓力；另一方面，金融產(chǎn)品和住房消費相結(jié)合，提高社會創(chuàng)新能力，而個性化的住宅產(chǎn)品將提高現(xiàn)有設計、建造水平，推動營銷創(chuàng)新，更好地滿足大家的居住和審美需求。

陳品祿/責任編輯