保障性住房管理存在的問題及建議

姚美娟

一、嘉興市保障性住房發展現狀

經濟適用住房和廉租住房建設作為住房保障體系的重要組成部分，一直是嘉興市政府著力解決的重大民心工程。從1996年大規模建設經濟適用住房并率先在全省11個地市范圍內實施廉租住房保障制度以來，嘉興市相繼出臺了一系列保障性住房政策， 形成了經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次的住房保障體系。

截至2014年底，嘉興市已累計開工建設經濟適用住房27833套、建筑面積239.43萬平方米，開工建設公共租賃住房51007套、建筑面積268萬平方米，開工建設廉租住房2812套、建筑面積16.34萬平方米；累計惠及住房保障家庭25.65萬戶、62.01萬人，其中公共租賃住房（含廉租住房）受益54.24萬戶、11.71萬人；經濟適用住房受益2.47萬戶、5.79萬人；城市舊住宅區綜合整治受益10.47萬戶、25.09萬人，保障性住房覆蓋面占城鎮常住人口的24.9%，一大批城鎮中低收入住房困難家庭通過住房保障政策改善了居住條件。

二、嘉興市住房保障管理存在的問題

雖然嘉興市在保障性住房建設方面采取了一系列創新措施，特別是其推行的“住房保障貨幣化政策”得到了省建設廳的高度認可，但是在管理方面還存在一定的不足。

1.政策機制不完善

雖然住建部和省政府均出臺了一系列保障性住房的管理辦法，但對保障性住房特別是公共租賃住房年審如何實施并未進一步明確，公開透明的復審程序和指標體系也不健全，缺乏實際操作性。同時，申請保障家庭取得住房后如發現其不符合條件，尚無有效的退出機制和行政執法手段。

根據浙江省有關規定，從保障性住房的申請開始到最后的退出，都需要住建、民政、社保、公安、稅務、銀行、公積金、街道等相關部門的聯合審查。而目前嘉興市相關地市還未建立聯合審查平臺，難以形成監管合力，無法全面掌握申請家庭的收入情況或是申請家庭成員在異地的住房、證券以及其他固定資產等。家庭收入基本依靠個人提供或是街道等基層渠道提供的統計信息，個人收入核定難，跟蹤管理難上難，勢必需要進一步增加軟件、資金、人力等各方面的投入。

2.缺失公平性

以經濟適用住房為例。從建設主體來說，經濟適用住房的開發商大都由政府指定，而不是通過公開招投標形式產生，不是所有開發商都有同等的機會參與開發建設。從消費主體來說，相關政策規定，經濟適用住房的優惠政策只提供給經批準有資格購買經濟適用住房的居民，即中低收入者享受，而并非全體公民享受。但在實際操作中，中低收入家庭通常是具有“國”字身份的家庭，即國企、事業、行政單位，這使得非“國”字身份的家庭就被排除在外，從而造成了同一社會的居民由于人為所定的“身份”不同，而受到不同的對待。

3.資金來源不足

近年來，嘉興市通過大規模建設保障性住房，雖然解決了一大批城鎮中低收入住房困難家庭的居住問題，但由于需要投入大量的建設資金及維護成本，特別是在公共租賃住房建設方面，雖然在短期內能緩解居民的住房困難，但公共租賃住房建設資金量大且回收周期長，給政府帶來巨大的經濟壓力。

三、加強保障性住房建設與管理的建議

1.建立保障性住房標準體系，規范開發商行為

規范開發商行為，除了制定相關的法律、借助法律的強制性來實施以外，還應當借鑒發達國家保障性住房建設的經驗，建立保障性住房標準體系。建立針對保障性住房的規劃、設計標準，并在發展中不斷完善。建設過程中應始終遵循經濟性與合理性原則，優先考慮土地資源的優化利用。保障性住房應控制好規劃設計、施工方法及材料采購等諸環節，降低工程造價，把合理運用政府補貼作為首要前提。

2.加快推進多渠道資金籌集機制和激勵政策

通過稅收優惠、財政貼息貸款、發行債券、房地產投資信托基金、融資擔保等措施，發揮財政資金杠桿作用。鼓勵社會資金投入保障性住房建設，推動社會企業參與公共租賃住房建設，對承建保障性住房的開發企業，實行拿地優先權，對企業所得稅、營業稅減免等。

3.提高住宅規劃、設計、施工和產業化現代化水平

保障性住房價格和面積相對低一些，但不等于質量和水平也要低一些。從我國的國情出發，新建的保障性住房要在“經濟合理、面積適當、質量優良、住得舒適”上大做文章。日本有不少中等收入者居住50-60平方米的住房，由于住房布局合理、功能齊全、環境優美、采用先進的材料和設備，仍能住得舒適、溫馨。

陳品祿/責任編輯