房地產計稅價格爭議：納稅方的立場和原因

肖良生 唐鈺

房地產計稅價格爭議產生的原因比較多樣，從爭議產生的主體來看，除了因房地產登記屬性錯誤，或者房地產計稅價格評估不夠準確之外，還有一些爭議的產生原因存在于納稅方。隨著我國《不動產登記暫行條例》的貫徹落實，房地產稅的立法工作持續推進，在保有環節繳納房地產稅的時機日漸成熟。一般來說，在稅率既定的情況下，房地產計稅價格成為稅負輕重的決定性因素。在此背景下，更多的納稅人站在自己的立場上更加重視房地產的計稅價格。

納稅人既可以是自然人，也可以是組織機構。不管是自然人還是組織機構，納稅人的行為主要受三大理論影響，即馬斯洛的需求理論、亞當斯的公平理論、凱爾曼的態度變化理論。其中，約翰·斯塔希·亞當斯的公平理論對于影響納稅人行為最為關鍵，他認為：從某種意義來講，動機的激發過程實際上是人與人進行比較，做出公平與否的判斷，并據此以指導行為的過程。盡管亞當斯用公平理論來解決生產效率的問題，但于納稅同樣成立。稅賦的公平性越大，抗稅的可能性越小；稅賦的公平性越小，抗稅的可能性越大。實踐證明，房地產納稅人提出異議，是感覺自己的房產估價不準確，自己受到不公平對待所致。

納稅人對于稅負是敏感的，對于稅收管理者而言，一個新稅種關鍵是如何利用這種敏感，引導之，促其調整，培養之，使其接受；而對于計稅價格，關鍵是如何確保房地產計稅價格評估準確，公平公正對待納稅者。對于納稅人來說，對房地產計稅價格提出爭議至少包括以下原因：理性經濟人的天然避稅行為、房地產本身結構發生變化、納稅人主觀認為稅賦不公平、納稅人對制度或程序困惑、其他原因導致經營性房產價值貶損等。

一、理性經濟人的天然避稅行為

西方經濟學的鼻祖亞當·斯密認為：人只要做“理性經濟人”就可以了，“如此一來，他就好像被一只無形之手引領，在不自覺中對社會的改進盡力而為。在一般的情形下，一個人為求私利而無心對社會做出貢獻，其對社會的貢獻遠比有意圖做出的大”。馬克思也認為，“所謂理性經濟人，是指個人在一定約束條件下實現自己的效用最大化”。房地產業主作為資產所有者，天然希望自己少繳稅或不繳稅。決定房地產稅賦的兩個決定性因素是稅率和計稅價格，在稅率一定的情況下，計稅價格越低，稅賦越輕。所以，業主天然希望自己的房產的計稅價格評估結果比較低，甚至低于市場同類同質房產。所以，一部分業主提出爭議，窮盡其所有理由來試圖說明其房產價格應該比周邊價格更低，以便避稅或減稅。

二、房地產本身結構發生變化

有的房地產后期改造導致其結構發生變化，使房地產屬性信息的變化造成價值嚴重折損而引發爭議。房地產計稅價格評估價值的準確性源于評估數據的準確性，包括房地產的基礎屬性數據、市場租金數據及市場售價數據等，因此，為保證評估價值的時效性，一般房地產計稅價格評估價值需要定期更新。然而，在此輪評估時點之后，下輪評估開始之前發生的評估數據的變化并不能及時反映到評估價值上，從而引發爭議。

如深圳市某大廈為一棟高層商住樓，一至四層為商業裙樓，四層以上為住宅，產生爭議的房產位于一至二層裙樓的夾層中間。由于后期改建，一層至二層的樓梯通道全部封死，進出該層商業裙樓僅能依靠大廈住宅出入口旁的側門，內部環境極其封閉，無法作為商鋪進行正常經營，大部分商鋪均處于空置狀態中。對此，納稅人對自己的商鋪和具有正常出入通道的商鋪評估價格一樣高感到不滿，從而提出房地產計稅價格異議。

三、納稅人主觀認為稅賦不公平

納稅人主觀認為所持房地產的計稅價格評估價值偏高，并不能提供客觀依據及具體爭議的理由。對于這種情況，一般需要評估機構對納稅人進行解釋溝通，闡明評估的技術方法、流程以及評估結果的公平公正性，對納稅人進行答疑解惑，消除爭議。

納稅人對稅收公平性提出異議。例如深圳市某納稅人在xx小區二期28層有一套住宅，其計稅價格評估價值比同樓棟3層高出6000元/平方米，且比該小區三期同樓層單元高2000元/平方米，納稅人對此提出異議，認為計稅價格評估價值缺乏公平性。經評估機構實地復核發現，該小區共有三期，其中該納稅人持有的房屋所在的二期由于遠離主干道，朝向以及景觀較好，平均價格水平較一、三期都高；另外，高層住宅價值理應隨樓層升高而上升。因此，評估機構需對納稅人解釋計稅價格評估的方法與流程，提供同樓棟同戶型計稅價格評估價格以及同樓層其他單元計稅價格評估價格，幫助納稅人理解房地產計稅價格評估過程和結果的公平公正。

四、納稅人對制度或程序困惑

納稅人對制度了解不足，表現在對業務不熟悉，對存疑的房地產計稅價格不知從何下手提出爭議申請，對復核提起的流程、時間窗口和路徑不清楚。對政策的變動不太理解，對估價時點和估價數據生效不太清楚。這類疑問一般在整個爭議處理流程的初始階段就可以化解。一般征稅機構設置專門的窗口，或者對通過網站、新媒體或平面媒體進行充分的宣傳，就可以消解。

納稅人對如何提出爭議的程序缺乏認識，有的錯誤地越過一些流程辦事，有的干脆直接放棄。其實這兩種做法都不同程度損害了自己的利益，前者浪費時間多走彎路，后者沒有爭取到自己的合法權益。

對房地產計稅價格提出復核申請，各個城市具體做法并不一致。這就要求各個城市征稅部門要借助各種傳播手段，將提出房地產計稅價格復核的信息進行充分傳播，使納稅人普遍受益。

五、其他原因導致經營性房產價值貶損

經營性房產價格影響因素比較復雜，如有的經營不善、人們生活方式改變、風水觀念、火災、水災、地震、兇宅觀念、文化的差異等，這些因素都可能導致經營性房地產價值貶損，使房地產計稅價格偏離正常估值。

經營性房地產會因為業主自身經營不善導致實際成交價格偏離正常市場水平從而引發爭議。商鋪、商店、寫字樓、酒店、出租房等，業主如果經營不善，可能導致價格大量貶損。例如，深圳市某商業城位于深圳市最為繁華的商圈之一，商業氛圍濃厚。商業城共四層，由于整體經營不善，導致目前二、三層商鋪大量空置，其中二層部分商鋪已改作倉儲用途，三層商鋪整層處于空置狀態。納稅人以經營不善為由，認為基于正常市場情況下的計稅價格評估價值偏高，提出爭議。

當然，隨著網上購物的發展，傳統的店鋪受到前所未有的沖擊，一些二三線商場人流量萎縮，商鋪的價值也受到影響。也有的商鋪、寫字樓或住宅，因為中國傳統的“風水”觀念，使得該物業的整體價格比同地段同品質的物業價格更低。例如深圳某大廈，因為所在地段以前是囚犯執行死刑的場地，所以，盡管這塊地日后進行了更新，而且蓋起了高樓大廈，因為受傳統“風水”觀念的影響，其價格仍然比附近其他樓盤更低。類似的物業還很多，比如經歷過火災、水災、地震的房屋，盡管硬件沒有什么改變，但市場對其有兇宅觀念，物業得不到市場的認可，所以，其市場價格就會偏低。

總之，房地產計稅價格爭議會隨著房地產稅改革的深入而不斷增加，也會隨著人們對自己權益的認識逐漸提高而增加。此外，我國加強法制社會建設的環境使人們的維權意識不斷強化，在多重因素的疊加之下，納稅人對房地產計稅價格更趨向于追求公平和公正。其中理性經濟人的天然避稅行為是對房地產計稅價格提起爭議的根本原因，而房地產本身結構發生變化、其他原因導致經營性房產價值貶損等，則可以由房地產評估機構通過采集更多詳細的數據，在下一輪房地產計稅價格評估時予以調整。對于納稅人主觀認為稅賦不公平、納稅人對制度或程序困惑等原因，房地產稅的征稅方要進行充分的宣傳和披露，對稅賦的標準、爭議的處理和評估的準則進行廣泛的宣傳，以減少房地產計稅價格的爭議。

李求軍/責任編輯