不動產統一登記對房地產市場影響研究

陳潤

[摘要]我國自2014年年底啟動不動產統一登記工作，至今已有近一年時間，本文立足《不動產登記暫行條例》及其相關政策文件，結合房地產市場運行現狀，從房產交易、房產價格、房產稅制、農村房地產市場、小產權房管理五個方面，探求了不動產登記后可能對房地產市場造成的影響。

[關鍵詞]房地產；動產登記；風險

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552161

2014年12月22日，國務院總理李克強簽發第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，這標志著我國正式啟動不動產登記工作。不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實[1]。簡而言之，就是要將房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等不動產定著物以土地為基礎進行一體化登記，實施統一登記后，將改變原來國土、住建、林業、農業等部門分別對土地使用權、房屋所有權、林權、土地承包經營權等進行分別登記、分別頒發證書的狀況，形成以統一的不動產登記機構為責任部門，以統一的不動產單元為登記對象，在統一的不動產登記證書上記載各類物權信息、頒發一本不動產登記證書的不動產物權登記管理機制。2015年8月上旬，國土資源部透露，自江蘇徐州頒發第一本不動產權證書以來，全國各地已累計頒發新版《不動產權證書》10多萬本、涉及不動產抵押等的《不動產登記證明》10多萬份。

不動產登記制度的實施，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產權保護制度”“健全自然資源資產產權制度”的一項基礎性工作，對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，促進房地產市場平穩、健康發展具有重要意義。經研究認為，不動產登記后，將對房地產市場產生以下五方面的影響。

1防范房地產市場交易風險

目前，不動產權利根據其性質不同，由國土、住建、林業、農業等部門分別進行登記，由于各部門執行的登記方法、技術規程均不一致，分散登記的管理機制及工作方式有可能導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，甚至引發房地產權市場的矛盾和糾紛。實施統一登記后，由不動產統一登記機構進行歸口登記，技術標準和工作規范高度統一，這就可以更好地厘清不動產權人的權利界限，提高登記的準確性和權威性，減少權屬糾紛的產生。

同時，國家要求，在統一登記實施后，將建立不動產登記信息依法公開查詢系統，社會公眾可依法對相關不動產登記信息進行查詢，不動產登記交易市場和交易對象更為公開透明，這將從根本上防范因信息不公開、不對等導致的交易風險的產生。

因此，實施不動產統一登記后，將能在較大程度上助推我國歸屬清晰、權責明確、流轉順暢的房地產市場建設，更好地保護不動產權利人的合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序。

2合理調控房產價格

在市場經濟條件下，單個的企業和個人不可能及時準確地收集房地產市場信息，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時發布信息，以便企業和個人能夠準確、及時地獲取信息，作出市場生產、交易相關的決策。

實施不動產統一登記后，由統一的不動產登記機構負責登記工作，不動產登記機構在登記過程中，將能夠全面、準確地獲取房地產交易現狀及價格數據，了解整個市場的供求關系，同時，依托大數據、“互聯網+”等先進技術，可以進一步挖掘、豐富不動產登記數據的價值，更好地預判房地產市場形勢和發展方向，并通過一定的公眾平臺予以發布，在房地產市場宏觀調控中發揮更強有力的作用。同時，不動產登記后，多部門的信息聯網打破了以往的房產信息查詢的瓶頸，統一權屬人名下在不同城市的房產可以一并查詢，異地炒房不再會是漏網之魚，將會導致出現新一輪的投資客集中拋售房產，高端二手房供應量有望增加，對于合理調控二手房市場價格起到積極作用。

3加快房產稅制改革步伐

房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在中國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。不動產統一登記實施后，各類不動產進行統一確權，實行全國范圍的聯網，在此基礎上，建立統一的不動產登記基礎信息及共享平臺，將會從根本上完善以往缺失的不動產基礎數據，有利于重新梳理土地制度和房地產稅費體系。此前，曾在重慶、上海等多個城市試點的房產稅已基本淡出，加征的稅費并未對樓市格局產生影響。而《不動產登記暫行條例》的實施，正是為加快房地產稅的立法進程打通了技術條件。不動產登記后，政府客觀掌握每人的房產信息，明確存量房房地產稅、空置稅、二手房增值稅，關于房地產稅制改革方面的頂層設計將會逐步推出。房地產稅費體系的重構，可以從根本上改變當前重交易環節、輕保有環節，稅費混亂、以費代稅等現象，弱化房地產的金融、投資屬性，使其回歸居住、使用屬性，最終對于保證房地產市場平穩、健康、可持續發展發揮有利的作用。

4促進農村房地產市場健康發展

即將實施的《不動產登記暫行條例》中提出，集體土地所有權和宅基地使用權等10類不動產權將列入統一登記范圍。將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入工作范圍，實現統一調查、統一確權登記、統一發證，盡快完成房地一體的全國農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作，是本次不動產登記工作的重要內容。實施集體土地所有權和宅基地使用權統一登記發證后，將對賦予農民更多財產權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革具有基礎性作用和非常重要的意義。根據國家統計局公布數據推算，2012年中國農村人均住宅面積3709平方米，按照中國農村人口67億推算農村住房總面積近250億平方米，宅基地市場價值（含農房及其附屬設施）超過20萬億，一旦農民土地、房產能夠依法流轉，將為中國農村人口帶來大量財富，形成新型城鎮化的重要驅動力量。

5倒逼小產權房問題的解決

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案[2]。不可否認，小產權房是不動產登記制度發展進程中的一個無法回避的問題。不動產統一登記制度的實施，以及農房宅基地的統一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。現在，28個省市自治區已經拿出了針對小產權房的工作方案，國土資源部很明確地表示，對小產權房要拆除一批，教育一批，要處理一批違法的，來震懾一片，要問責一批失職瀆職的，來警示一片。未來，農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價，小產權房的土地成本優勢不復存在，可從根本上遏止小產權房，也有利于制定分類治理辦法，統計和清理各地存量小產權房。

參考文獻：

[1]中華人民共和國國務院令第656號不動產登記暫行條例[EB/OL].（2014-11-24）http：//financesinacomcn/china/20141222/100621132788shtml

[2] 財經常識百科小產權房[EB/OL].（2015-10-10）.http：//baikebaiducom/link？url=21dX7JEMEs6vZ5DYvEwq BIEAHalAgGZKaXqizJNIm_LbBnuLUslsMJzeDdmYUWyHvSvGe_99NtgD2Dy-mYQqEq