一線城市開年賣地不順

張佳竹

一直高燒不退的一線土地市場，在今年第一季度被澆了一盆冷水：北上廣深四城土地出讓金僅935億元，同比幾近“腰斬”。

雖然開年不利，但進(jìn)入4月，一線城市土地市場出現(xiàn)升溫，業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前一線城市住宅用地供應(yīng)明顯縮減，而房企逐漸回歸一線城市，開始在一二線城市增加土地儲(chǔ)備，這無疑將進(jìn)一步加劇一線城市土地市場的激烈爭奪。

一線城市土地市場低迷

中國樓市持續(xù)降溫調(diào)整也帶動(dòng)土地市場節(jié)節(jié)下滑。即便是在樓市相對(duì)堅(jiān)挺的一線城市，土地成交量及出讓金仍呈現(xiàn)較大降幅。

中原地產(chǎn)4月8日發(fā)布報(bào)告顯示，一季度以來，北上廣深四個(gè)一線城市土地成交117宗，面積1132萬平米，兩者均為近三年最低。四城土地出讓金935億元，同比下滑47%。

一季度北京土地出讓總金額為484.73億元，相比2014年一季度減少了269億元，同比降幅達(dá)35.7%。上海在一季度共成交經(jīng)營性用地24幅，同比跌幅達(dá)129%，環(huán)比去年四季度下降120%，成交金額同比下滑76.5%，環(huán)比大跌140.5%，僅成交265.07億元。同時(shí)，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，上海一季度僅成交9宗宅地，溢價(jià)率也持續(xù)走低，一季度上海宅地平均溢價(jià)率28.37%，同比去年的49%有所下滑。

廣州和深圳兩城土地市場亦十分不景氣，一季度深圳實(shí)現(xiàn)土地出讓收入58.56億元，同比減少75%。而廣州一季度土地成交90.7萬平方米，金額64.7億元，同比2014年一季度分別下滑 44.3%和75.7%，跌到谷底。2015年廣州規(guī)劃出讓土地面積1621萬平方米，一季度完成全年目標(biāo)不足一成。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映了今年第一季度土地市場的低迷。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月份，中國300個(gè)城市土地出讓金總額為4068億元，同比減少43%。期間，全國受監(jiān)測的40個(gè)大中城市中，僅廈門等6個(gè)城市土地出讓金同比增加，其余30多個(gè)均不同程度下滑。土地出讓金同比下滑幅度最大的10個(gè)城市，降幅均超過75%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，可以預(yù)見多地政府會(huì)因?yàn)橥恋爻鲎尳饻p少等因素，而繼續(xù)推出提振房地產(chǎn)市場的政策。在低迷的一季度之后，一二線城市將可能在4月份出現(xiàn)一輪集中的土地出讓潮。

供應(yīng)量少價(jià)格持續(xù)走高

“一方面，從供應(yīng)節(jié)奏看，一線城市的住宅用地都在明顯縮減，但另一方面，房企逐漸開始增加在一二線城市的土地儲(chǔ)備，這無疑將進(jìn)一步加劇一線城市土地市場的激烈爭奪。”張大偉表示，今年一季度一線城市土地供應(yīng)量僅相當(dāng)于去年的17%，但地價(jià)卻日漸攀升。

從供應(yīng)土地的推出均價(jià)來看，去年一季度為11131.98元/平方米，而今年一季度則為12834.15元/平方米，同比漲幅為15.29%。而且，與去年全年的土地推出均價(jià)11679.86元/平方米相比，今年一季度土地的推出均價(jià)明顯更高。

合富輝煌首席分析師黎文江分析稱，一線城市地價(jià)繼續(xù)高漲，容易理解。三四線市場低迷，但拆遷等成本已和土地市場價(jià)差不多，政府寧可不賣地，也不降地價(jià)了。地價(jià)易漲難跌，勢必將影響房價(jià)走勢。

“不僅如此，4月來，一線城市住宅土地成交樓面價(jià)、溢價(jià)率均創(chuàng)紀(jì)錄，平均樓面價(jià)達(dá)到了16917元每平米，溢價(jià)率為63.7%。”張大偉告訴記者。“樓面價(jià)接近或者超過房價(jià)已成為一線城市土地市場的新常態(tài)。房企拿地全面回歸一線城市，拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)市場的判斷。”張大偉分析認(rèn)為，目前三四線城市整體頹勢已難以扭轉(zhuǎn)，因此房企也將選擇向一二線城市流動(dòng)。預(yù)計(jì)后市一二線城市拿地競爭將更加激烈。房企扎堆一二線城市在推高地價(jià)的同時(shí)，也在制造一個(gè)未來豪宅林立的預(yù)期。

由于重點(diǎn)城市地價(jià)偏高，大型房企“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”合作開發(fā)的現(xiàn)象也越來越多，如保利地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，萬科和業(yè)內(nèi)同行以及有關(guān)基金公司等機(jī)構(gòu)以多種方式合作，都逐漸成為主流方式。而“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”在競拍中也越來越顯著地占據(jù)優(yōu)勢。

二季度市場或?qū)⒎磸?/b>

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，由于各種利好頻出，土地市場的熱度并沒有下降，只是因?yàn)檎怕送恋爻鲎尮?jié)奏，因此這一現(xiàn)象才表現(xiàn)得并不明顯。比如4月以來，北京土地市場直到4月27日方才“開閘”，但事實(shí)上，房企對(duì)于土地的需求是一直在上升的。

一大型國有地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)投資的人士此前表示，開發(fā)商手中大部分產(chǎn)品都已經(jīng)開發(fā)、銷售到一定程度，再不拿地就不行了。

“拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)市場的判斷，從去年20大房企在土地市場的表現(xiàn)看，從9月開始，大部分企業(yè)已經(jīng)再次出現(xiàn)在土地市場。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企拿地全面回歸一線城市。根據(jù)一季度20強(qiáng)房企的拿地統(tǒng)計(jì)，銷售額排名前20的上市房企今年在一二線城市拿地比例高達(dá)9成。其中一線城市拿地達(dá)62.5%，相比去年的38.8%，上漲幅度超25個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)一二線市場也逐漸可能出現(xiàn)分化。部分房企對(duì)一線城市的住宅地塊，再次出現(xiàn)明顯的爭奪現(xiàn)象。

“5月份一二線土地市場將可能出現(xiàn)集中土地出讓，對(duì)于市場來說，很可能出現(xiàn)部分地王。”張大偉表示。