賣房的錢都去哪兒了？

龔小鋒

盡管房企去年普遍增收，但上市房企的利率指標幾乎全面下滑。如今，不少房企凈利潤率下降到10%以下，有多家公司凈利潤率為負值。業內預計今年房地產業就將成為中利行業。上市房企的利潤究竟去了哪里？土地成本上升、降價促量、營銷成本快速攀升等均影響著企業的盈利水平。

增收不增利

蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示，去年53%的企業凈利潤已觸及10%紅線，預計今年房地產業就將成為中利行業。

以龍頭萬科為例，2014年其實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。雖然兩個數據增幅的差距好于行業平均水平，但萬科并不滿意。原因是毛利率和ROE（凈資產收益率）都有小幅度下降，其中，相比2013年，萬科的結算凈利率下降0.6%，為11.41%。

除了萬科外，保利地產、金地集團、招商地產等傳統龍頭同樣也出現了凈利潤增長低于營收增速的情況。其中金地集團2014年營收增速為31%，凈利潤增速為10.77%；招商地產2014年營收增速為33.21%，凈利潤增速僅為1.75%。而碧桂園的2014年的收入較前年上漲超過三分之一，但凈利增長還不到六分之一。

不少公司凈利潤還遭遇下滑。安邦集團分析數據顯示，在其統計的A股57家地產或涉地產上市公司中，29家凈利潤同比增長，剩余28家企業凈利潤均出現下滑，占到近半數。

如雅居樂營收在2014年里增長了8%，但是凈利潤卻下滑了13%。此外，廣州富力地產和禹州地產凈利雙雙下滑了15%，但這兩家公司的銷售額都有增長。

“原來房企的利潤率可能維持在10%-12%這個水平，現在整體數據下滑30%左右，只有7%-8%。”張化東表示，對于快周轉的企業，可能只有4%-7%的利潤，下滑后就直接變成2%-5%的利潤了。

今年，各大房企都將利潤指標提到史上最嚴格的尺度。不但是萬科這樣屢屢表示不追求規模的房企，在經歷高速增長后，世茂和碧桂園等房企也對利潤指標有了更高的要求，更側重各大指標的均衡發展。

世茂提出，將嚴控利潤率、回款率和負債率三大財務指標。

多因素擠壓利潤

上市房企的利潤究竟去了哪里？中國指數研究院常務副院長黃瑜對此指出，一方面，土地成本的上升侵蝕企業的盈利空間。另一方面，降價促量擠壓利潤率。此外，營銷成本快速攀升，也影響企業盈利水平。

對于這樣的問題，萬科董秘譚華杰解釋幾乎如出一轍，原因是“地價占房價比例越來越高，而2014年房價不斷下跌。”

土地和資金是房地產企業最重要的兩項成本來源。隨著一級開發等成本的提高，近年來土地成本也不斷攀高，在競爭較為激烈的一線城市，經常出現“面粉貴過面包”的現象。

據蘭德咨詢監測，不同企業、不同項目的土地成本占比相差非常大，例如，萬達平均土地成本占銷售均價約10%，龍湖約18%，萬科約25%。

此外，項目成本上升幅度較往年都有增加，包括營銷成本、人力成本以及項目建材成本。事實上，自去年下半年以來，萬科、中海、碧桂園、合生創展等房企為了壓縮成本，甚至都采取了“裁員”手段。與此同時，由于整體供需關系逆轉，2014年整體房價上漲乏力，去年部分區域市場甚至出現降價。這也進一步壓縮了房企的利潤空間。

而在資金成本方面，近年來利息支出和三項費用侵占凈利的比例也都在增加。據蘭德咨詢統計數據顯示，萬科、恒大地產、保利地產、萬達商業、中海發展和碧桂園等千億元級房企利息支出均出現增長，增長幅度分別為3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

廣為人知的是，稅費負擔也吃掉了不少的利潤，這也是地產大佬任志強屢次炮轟應該減免稅費的原因。據蘭德咨詢統計，與房地產開發相關的11種稅費，以及各類規費、雜費，這些全部加起來，約占房價的20%-25%。