我國房地產(chǎn)市場競爭亂象探析

[摘要]房地產(chǎn)市場是我國市場經(jīng)濟(jì)體制中最具典型代表性的行業(yè)市場。土地資源稀缺性的特點決定了房地產(chǎn)行業(yè)市場的相對壟斷性，房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中極其重要，尤其是對資本積累意義重大，所以競爭異常激烈，市場競爭亂象叢生。研究亂象背后的原因，積極探討房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展道路有利于本行業(yè)乃至整體市場經(jīng)濟(jì)的運行發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；市場特性；競爭亂象；規(guī)范

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.117

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，競爭亂象層出，研究如何規(guī)范房地產(chǎn)市場競爭意義重大。

1房地產(chǎn)市場競爭

房地產(chǎn)市場蘊含兩層意思，首先，其交易的內(nèi)容上包含了房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個領(lǐng)域或場所；其次，房地產(chǎn)市場交易活動又包含買賣、租憑、抵押等關(guān)系 。通常可以按照組成要素來劃分房地產(chǎn)市場的類別，包括土 地市場和房產(chǎn)市場，其中土 地市場也包括其買賣、租賃等市場。房產(chǎn)市場既包括其房產(chǎn)買賣、租賃市場，又包括因房產(chǎn)衍生的資金市場、勞務(wù)市場、技術(shù)信息市場等。

房地產(chǎn)市場具有調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，具體表現(xiàn)在：

（1）直接作用。房地產(chǎn)市場首先的作用就是促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。從而使房地產(chǎn)的價值和使用價值得以實現(xiàn)。提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，確保房地產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)投資和使用，最終促進(jìn)全社會房地產(chǎn)資源的高效配置。

（2）間接作用。有利于促進(jìn)社會再生產(chǎn)，帶動建筑業(yè)、裝修業(yè)、建材工業(yè)、家具業(yè)、五金家電業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（3）終極目標(biāo)。房地產(chǎn)市場最終的目標(biāo)就是引導(dǎo)居民對房地產(chǎn)需求與消費結(jié)構(gòu)合理化，最終改善居民的居住條件，提高居民的居住水平。

房地產(chǎn)市場競爭是指買賣各方在房地產(chǎn)市場交易活動過程中為確保自身能夠?qū)崿F(xiàn)最大的利益而展開的各種競爭、博弈關(guān)系。根據(jù)競爭的主體類型又可分為三類：即買賣雙方的競爭、賣方之間的競爭以及買方之間的競爭。

在買賣雙方的競爭中，賣方為了利潤最大化，想法貴賣，因此會極力謀求抬高價格；買方為了節(jié)約成本，設(shè)法賤買，所以會極力謀求降低價格。最終成交價格的確定取決于買賣雙方對價格的博弈較量。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常可以將房地產(chǎn)市場區(qū)分為賣方市場和買方市場兩種類型。賣方市場是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，也就是房子的需求量大于房子的供給量，賣方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。買方市場是房地產(chǎn)供大于求，也就是房子的供給量大于房子的需求量，買方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。

2房地產(chǎn)市場競爭的主要特性

房地產(chǎn)市場競爭要遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則，但作為一種特殊商品，房地產(chǎn)市場競爭還有以下特性：

2.1行業(yè)市場受政府指導(dǎo)

目前，中國政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)實施溫和政策，實施國家宏觀調(diào)控，同時，充分利用市場競爭機制，兼顧規(guī)范市場和搞活市場。房地產(chǎn)行業(yè)是一個政府監(jiān)管最嚴(yán)格的行業(yè)。因為政府控制土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)于一體，直接控制地區(qū)的住房發(fā)展模式。從選址、設(shè)計、施工、驗收、物業(yè)、銷售，地方政府幾乎每一個環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格審批和監(jiān)督。

2.2市場競爭存在差異性

房地產(chǎn)市場競爭的差異性表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，有些是生活區(qū)、有些是商業(yè)區(qū)、有些是工業(yè)區(qū)、有些是行政區(qū)，等等，房地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性決定各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響往往限于局部地區(qū)；同時，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在，這種差異性是由于人口、經(jīng)濟(jì)、地理、交通、環(huán)境、教育、文化等因素的影響帶來的。

2.3房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)多樣性

多樣性一方面表現(xiàn)在交易物及交易關(guān)系上，房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。另一方面表現(xiàn)在交易方式上，交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。

2.4市場調(diào)節(jié)和政府指導(dǎo)的雙重性

土地是一個國家的居民生活必需的資源，這就決定了房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它不能由交易市場完全定價。因此，交易和非交易是房地產(chǎn)市場競爭的雙重特征。如果房地產(chǎn)市場完全有市場競爭來調(diào)節(jié)，那么居民購買力唯一決定著房地產(chǎn)資源的分配，這將導(dǎo)致許多沒有購買力的公民失去居住權(quán)。由于市場調(diào)節(jié)只承認(rèn)購買力，不承認(rèn)生活的公平權(quán)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的雙重性質(zhì)，決定了只通過市場調(diào)節(jié)不能保證居住權(quán)，還要發(fā)揮政府在市場中的調(diào)節(jié)功能。

2.5房地產(chǎn)市場供求的不平衡性

房地產(chǎn)在空間上是不可流動的，房地產(chǎn)的不可流動性決定了房地產(chǎn)市場是無法通過土地要素的流動來調(diào)節(jié)供求均衡封閉的地域市場。房地產(chǎn)市場的需求經(jīng)常變化，房地產(chǎn)市場供求失衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。價格和供求等市場機制的調(diào)節(jié)作用不能完全改變房地產(chǎn)市場供求之間的非均衡狀態(tài)，隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

2.6房地產(chǎn)市場功能的綜合性

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作居民基本生活要求的生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素中商業(yè)用途，因而形成綜合功能市場。一方面，房地產(chǎn)市場存在為了滿足居民住的需求，這是主要功能；另一方面，房地產(chǎn)市場為房地產(chǎn)的流通交易提供了平臺，這是其重要功能。

2.7房地產(chǎn)市場交易的多級性

房地產(chǎn)交易市場是多級市場，其中一級市場是指土地使用權(quán)的出讓，二級市場是指出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃一級土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)營運，三級市場則是指開發(fā)投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃等，三者之間相互關(guān)聯(lián)影響，并由此形成多層次的市場。

2.8房地產(chǎn)市場交易手續(xù)的法定性

房地產(chǎn)市場交易的產(chǎn)品——房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)交易活動屬于嚴(yán)格的要式法律行為，其交易行為受《土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、中華人民共和國建筑法》等法律法規(guī)的約束和制衡。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行使主管部門辦理登記手續(xù)。

2.9市場價格的易漲難跌性

資源的稀缺性決定了房地產(chǎn)市場交易中價格易漲難跌。從歷史的數(shù)據(jù)和實際情況分析來看，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，房價隨之快速上漲的情況居多；而縱使是在經(jīng)濟(jì)下滑期，房價快速下跌的現(xiàn)象也鮮見。

2.10行業(yè)市場的易泡沫性

首先，土地資源的不可再生性，決定了房地產(chǎn)市場是最容易形成泡沫的市場。房地產(chǎn)陷入泡沫的機理是：房地產(chǎn)容易出現(xiàn)供不應(yīng)求，當(dāng)供不應(yīng)求時價格自然上漲，這時土地資源的需缺性導(dǎo)致城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源減少，從而引發(fā)價格輪番上漲并誘發(fā)投機需求膨脹，那么房地產(chǎn)價格在炒作中攀升并形成房地產(chǎn)泡沫，而隨著資金供應(yīng)鏈的斷裂，最終導(dǎo)致泡沫破裂并引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機。

3房地產(chǎn)市場競爭亂象探究

房地產(chǎn)市場競爭過程中，尤其是在行業(yè)環(huán)境低迷時期，商家為了達(dá)到銷售的目的，采取各種競爭手段促銷，競爭中亂象叢生，欺詐行為時常有之，損害了百姓的切身利益，當(dāng)然，這些都是由房地產(chǎn)市場競爭的特性所決定的。綜觀房地產(chǎn)市場競爭亂象，主要有以下方面：

3.1房源推介藏貓膩

由于信息不公開，開發(fā)商通常主導(dǎo)著銷售過程，首先推出哪些房號的房子來出售總體上是開發(fā)商控制的，開發(fā)商往往先把較差的房子推向市場，而把較好的房子留著進(jìn)一步抬高價格，這在某個層面上而言是無形中侵犯了消費者消費過程中的自主選擇權(quán)和知情權(quán)。

3.2提前認(rèn)籌

任何形式的“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)籌”、“VIP排號”等行為，都是房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得“預(yù)售許可證”之前的非法活動，是國家明令禁止的。但開發(fā)商通常會打著自愿原則、可退原則開展認(rèn)籌活動，實際上是打著合法的手段非法集資，并將交易的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者。

3.3墊付首付款

按照國家、地方對房地產(chǎn)市場管理的有關(guān)規(guī)定，購買商品房的首付款比例都是有所規(guī)定的，雖然在不同時期、不同地區(qū)可能這個比例有所不同，但這個比例總體上是有法定性的。然而，為了刺激購買能力，開發(fā)商暗箱操作墊付部分甚至全部首付款，從而達(dá)到銷售的目的。當(dāng)然，精明的開發(fā)商會通過調(diào)高價格等方式來彌補這些墊付的款項。

3.4不當(dāng)輿論促銷

輿論宣傳和口碑宣傳是房地產(chǎn)開發(fā)商擅長使用的手段，而且為了達(dá)到目的，電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳以及現(xiàn)場宣傳中夸大宣傳、虛假新聞造勢等屢見不鮮；同時，為了打擊同行競爭對手，編造負(fù)面新聞?chuàng)p害對手聲譽的現(xiàn)象時而有之。

3.5低價促銷背后面積縮水

房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的促銷手段就是低價策略，用價格吸引顧客購買，這一策略常常能達(dá)到預(yù)期效果。然而，低價促銷背后房子面積縮水情況普遍存在，但一般是不會暴露其中的貓膩。究其原因，主要是因為開發(fā)商和房管局主導(dǎo)著房子面積的測量，購買者信息是不對稱的，購買者屬于弱勢群體、非專業(yè)群體；同時，合同中關(guān)于測量誤差值的許可也是原因之一。

3.6坐向朝南宣傳法

在我國，由于在地球上的經(jīng)緯度位置原因，坐北向南的房子無論從地理上、風(fēng)水上來說都是較好的。正因為如此，開發(fā)商在開發(fā)及銷售過程中大動腦筋打這塊宣傳牌。然而在現(xiàn)實中，開發(fā)商為了能利用消費者追求坐北向南的心理，設(shè)計中通常會使盡量多的房與南向有關(guān)（真正完全坐北向南的資源是很少的），宣傳中打擦邊球誘導(dǎo)購房者，而大多數(shù)購房者一般采用常識來判斷大致的朝向，而不是精確的儀器設(shè)備，宣傳的誘導(dǎo)以及自身判斷的不準(zhǔn)確性最終迷惑了購房者。

3.7帶裝修房品質(zhì)參差不齊

買房子送裝修也是房地產(chǎn)開發(fā)商常用的營銷手段。帶裝修房主要的促銷點在于減少購房者裝修的煩瑣與煩惱，總體上又有價格優(yōu)惠的感覺，同時可以連裝修在內(nèi)的價款按揭，減輕了購房者首付款的壓力。但是，帶裝修房背后通常暗藏玄機，主要表現(xiàn)在裝修遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到宣傳中的價值，裝修價值宣傳隨意性大，價值夸大誘騙購房者。

3.8抽獎促銷缺監(jiān)管

抽獎促銷在房地產(chǎn)市場也是司空見慣的手法，如購房送車、送家電、送家私，等等。但是，這些活動通常缺乏監(jiān)管，開發(fā)商開展活動細(xì)節(jié)不清，常常違反有關(guān)法律規(guī)定開展活動。采用謊稱有獎或者故意讓內(nèi)定人員中獎的欺騙方式進(jìn)行有獎銷售現(xiàn)象常見；利用有獎銷售的手段推銷質(zhì)次價高的商品的情況常見；抽獎式的有獎銷售獎金額超過5000元的情況常見——這都是法律所不允許的。

3.9低俗促銷傾向

房地產(chǎn)市場競爭中促銷出現(xiàn)的另一個亂象就是低俗化促銷，低俗語言文字、圖片、視頻等隨處可見，如“沒有房子，就沒有媳婦！”、“真的不能再低了！”（配美女暴露著裝）、“買房子送妻子”等，這些宣傳方式都是有違社會主義精神文明文化建設(shè)的初衷的。

3.10房地產(chǎn)中介的“亂象”

從我國目前房地產(chǎn)中介的實際情況看，房地產(chǎn)中介行業(yè)主要存在著以下幾個問題：一是房地產(chǎn)中介服務(wù)不規(guī)范，存在各式各樣的違規(guī)現(xiàn)象，我國對房地產(chǎn)中介服務(wù)管理還缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范，各種違規(guī)甚至違法行為正日益引起人們的關(guān)注；二是房地產(chǎn)中介市場缺乏行業(yè)自律組織；三是法律制度不完善，且執(zhí)行不到位。

房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭中存在的亂象還有很多，這些亂象涉及產(chǎn)品自身的問題、涉及價格問題、涉及促銷宣傳中的問題等。

4規(guī)范房地產(chǎn)市場競爭的建議

房地產(chǎn)市場競爭的規(guī)范應(yīng)從以下方面著手解決：

4.1規(guī)范房地產(chǎn)稅費管理

房地產(chǎn)稅費的收繳不僅僅是為了規(guī)范管理，同時也是為了調(diào)控市場。制定科學(xué)的稅費種別和收繳標(biāo)準(zhǔn)，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅費的功能作用。一方面，政府要加強土地增值稅管理，要嚴(yán)格審核清算項目收支，按規(guī)定稅率清算土地增值稅，杜絕違法違規(guī)行為；另一方面，政府要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收支管理，嚴(yán)格核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年度所得稅申報表填報情況，嚴(yán)查偷稅漏稅行為；此外，要加強房地產(chǎn)交易過程中涉及的收費項目管理，做到科學(xué)收費、合理收費，杜絕亂收費行為發(fā)生。

4.2規(guī)范價格管理

政府要加強商品房銷售價格管理。一是價格備案，每套房屋的銷售價格必須在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房銷售許可時在其銷售方案中填報；二是價格公開與公示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在取得商品房銷售許可證后一次性在銷售現(xiàn)場公開全部房源及每套房屋銷售價格，并在房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上進(jìn)行公示；三是價格調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如上調(diào)銷售價格，需經(jīng)房地產(chǎn)市場行政主管部門備案，并在銷售現(xiàn)場和房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上重新進(jìn)行公示；四是定價違法違規(guī)管理，對于在價格備案、價格公布、價格調(diào)整等環(huán)節(jié)有違法違規(guī)行為的，或有違規(guī)收費行為的，由價格主管部門或房地產(chǎn)市場行政主管部門依法責(zé)令限期整改、處罰，整改期間暫停其房屋銷售。

4.3規(guī)范房地產(chǎn)規(guī)劃管理

政府要加強商品房開發(fā)項目規(guī)劃管理。政府規(guī)劃部門必須做好調(diào)研工作，從全局發(fā)展、長遠(yuǎn)發(fā)展角度規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展；要嚴(yán)格按照土地出讓合同中規(guī)劃條件的約定辦理規(guī)劃審批，嚴(yán)格控制住房套型比例，嚴(yán)格控制酒店型公寓的規(guī)劃審批等。

4.4規(guī)范房地產(chǎn)廣告管理

政府要加強房地產(chǎn)廣告管理。一是做好廣告審批統(tǒng)籌工作，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)廣告的管理，在審批戶外廣告和固定形式印刷品廣告中要依法對房地產(chǎn)廣告進(jìn)行嚴(yán)格審查；二是做好廣告監(jiān)控工作，尤其是對房地產(chǎn)廣告發(fā)布量大、違法率高的區(qū)域和媒體進(jìn)行重點監(jiān)測；三是做好違法廣告處置工作，加大對虛假違法房地產(chǎn)廣告的處罰力度，對發(fā)布嚴(yán)重違法房地產(chǎn)廣告的責(zé)任人暫停發(fā)布房地產(chǎn)廣告、直至取消廣告經(jīng)營和發(fā)布資格，對情節(jié)嚴(yán)重的虛假違法房地產(chǎn)廣告公開曝光。

4.5規(guī)范房地產(chǎn)市場監(jiān)控管理

政府要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控。一是價格監(jiān)控，要對新建商品房交易價格進(jìn)行實時監(jiān)控，對銷售價格明顯高于同地段、同品質(zhì)房屋平均交易價格的進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，并對其交易的合法性、合規(guī)性進(jìn)行調(diào)查；二是品質(zhì)監(jiān)控，要對房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，對其建設(shè)用料進(jìn)行監(jiān)管，防范品質(zhì)風(fēng)險；三是行為監(jiān)控，對不規(guī)范的交易行為由相關(guān)部門采取約談、公開曝光等形式予以警示，對違法、違規(guī)行為，依法進(jìn)行查處，查處期間暫停其房屋銷售。

4.6規(guī)范土地供應(yīng)管理

政府要適度增加土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要落實普通住房供應(yīng)的措施，適度增加土地的供應(yīng)，緩解市場的供求矛盾。規(guī)范土地供應(yīng)管理具體要做到：一是要做到按政策供地，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策，不得超越用地目錄規(guī)定的條件供地；二是要做到按程序供地，各類土地使用權(quán)出讓必須嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓程序；三是要做到按條件供地，要按法律法規(guī)規(guī)定設(shè)置的土地出讓條件出讓土地。

4.7規(guī)范房地產(chǎn)中介管理

政府要加強規(guī)范中介行為。加強對中介公司的管理，一是加強行業(yè)管理，提高專業(yè)素質(zhì)；二是應(yīng)加強對職業(yè)道德的立法、檢查；三是對違規(guī)的中介機構(gòu)和個人，加大處罰力度；四是加強對房地產(chǎn)中介行業(yè)的科技投入力度，使其公開透明；五是提高房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；六是政府主管部門與協(xié)會管理相結(jié)合的制度；七是房地產(chǎn)買賣雙方提高自我保護(hù)意識；八是積極開展誠信建設(shè)，樹立中介品牌。

總之，規(guī)范是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本手段。規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展并不是停止整頓，也不是放慢發(fā)展。規(guī)范與發(fā)展是房地產(chǎn)市場發(fā)展中辯證關(guān)系，在發(fā)展中規(guī)范，在規(guī)范中發(fā)展，這是行業(yè)的共識。規(guī)范發(fā)展才是房地產(chǎn)業(yè)的正路，要解決房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的問題，需要規(guī)范；要保證房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，更需要規(guī)范。

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[基金項目]本文為河源市哲學(xué)社會科學(xué)“十二五”規(guī)劃課題《河源市商業(yè)市場發(fā)展競爭研究》（項目編號：2011 hysk007）的研究成果之一。

[作者簡介]廖遠(yuǎn)兵（1979—），男，漢族，廣東河源人，河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院市場營銷專業(yè)副教授，碩士。研究方向：市場競爭研究。