淺談戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用

曾思芳

[摘要]本文基于戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用的凸顯，分析了戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)突破了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)時(shí)空上的局限性，打破了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)順序，將成本會(huì)計(jì)貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從生產(chǎn)前的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本控制到企業(yè)售后服務(wù)以及企業(yè)對(duì)所處行業(yè)、市場(chǎng)中的定位，戰(zhàn)略成本管理為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)與行業(yè)中保持長(zhǎng)久的優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本分析與控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)；生產(chǎn)規(guī)劃；成本控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相對(duì)于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的優(yōu)勢(shì)突出，尤其是以當(dāng)前信息技術(shù)為背景的數(shù)據(jù)集成平臺(tái)系統(tǒng)的應(yīng)用，使成本會(huì)計(jì)為了適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度與企業(yè)的發(fā)展，演化成為更高層次與更高水平的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)。一般來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)突破了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)時(shí)空上的局限性，打破了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)順序，將成本會(huì)計(jì)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從生產(chǎn)前的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本控制到企業(yè)售后服務(wù)以及企業(yè)對(duì)所處行業(yè)、市場(chǎng)中的定位，戰(zhàn)略成本管理為企業(yè)在市場(chǎng)與行業(yè)中保持長(zhǎng)久的優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制并進(jìn)行分析，為企業(yè)的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。本文將從戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理中重要的幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行論述，證實(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)采用戰(zhàn)略成本管理的重要性。

1戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的概念和作用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣，都是由專業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)如原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)地位，提供管理和評(píng)價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得高水平的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過(guò)成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，針對(duì)企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過(guò)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無(wú)論是存貨在建環(huán)節(jié)（商品房或投資性房產(chǎn)）還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過(guò)成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過(guò)成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過(guò)存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購(gòu)原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購(gòu)周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本管理；而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過(guò)程中對(duì)建筑材料的購(gòu)買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過(guò)對(duì)原材料采購(gòu)次數(shù)、平均采購(gòu)成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購(gòu)周期與采購(gòu)次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購(gòu)成本支出；另外對(duì)商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問(wèn)題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是考慮將生產(chǎn)（建設(shè)）經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕洠ù凵唐贩炕蛲顿Y性房產(chǎn)）成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié)；銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過(guò)合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系；另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過(guò)該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí)；售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是越來(lái)越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)；而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃；戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購(gòu)房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

本文將從戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理中重要的幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行論述，證實(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)采用戰(zhàn)略成本管理的重要性。由此可見，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)突破了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)時(shí)空上的局限性，在房地產(chǎn)企業(yè)管理方面真正實(shí)現(xiàn)了科學(xué)的成本分析與管控，將成本會(huì)計(jì)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各方面因素的優(yōu)劣勢(shì)分析，降低成本耗費(fèi)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了較為平穩(wěn)的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效將成為成熟的房地產(chǎn)企業(yè)在同業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)的有利因素，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)則成為房企科學(xué)管理的有效制度性安排，企業(yè)顯然有必要改變其傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，落實(shí)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的作用，采取科學(xué)的成本分析與管控措施，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)地位。

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