高校已購公房上市交易現狀與管理對策探討

樊鵬 楊生海 單肅

[摘要]公有住房作為高校極其重要的物質基礎和資源，直接關系著教科研隊伍穩定和學校人才引進，已購公房上市交易工作上多年來高校因種種原因仍未全面推進，本文在分析該項工作現狀的基礎上，認為高校公房上市是國家深化房改的必然結果，并從遵循原則、推進產權證辦理、提高物業管理水平和建立健全二級交易市場四個方面提出突破該工作“瓶頸”的幾點對策。

[關鍵詞]住房制度；公房；交易

[DOI]1013939/jcnkizgsc201538189

1引言

高校已購公房指的是教職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價購買的公有住房。公有住房作為高校極其重要的物質基礎和資源，直接關系著教科研隊伍穩定和學校人才引進，同時已購公房上市交易是深化高校住房改革、維護教職工權益的重要手段與現實出路。但是，諸多高校由于新校區建設、土地管理的特殊性等原因使其在已購公房上市工作上多年來仍在“謹慎地觀望”，這與職工日益迫切要求自由置換已購住房的需求形成了住房管理體制改革下新的矛盾。如何有效地解決已購公房上市的交易問題，將會是現在和未來很長一段時間內高校房管工作的重點和難點工作。

2高校已購公房上市交易現狀分析

1998年教育部與建設部聯合下發的《關于進一步深化學校住房制度改革加快解決教職工住房問題的若干意見》規定：“為避免學校住房流失，學校向教職工個人出售住房時，要根據所售房產權的具體情況，同購房者簽訂具有法律效力的書面協議，凡享受國家和學校優惠政策的住房和建在學校校園內的住房，應明確購房者不能擅自改變住房用途或贈與他人；購房一定期限后如出售亦只能再售給學校、學校教職工或學校主管部門；如因特殊情況要進入市場，向社會出售，必須經學校主管部門審批同意后方可進行。”公有住房可以認為是我國計劃經濟體制下長年積累的一筆巨大物質財富，但是，各高校為了確保教職工的穩定和校園的完整，基本上都禁止已購公房過戶或上市交易，致使這筆“紅利”長期以來處于凍結狀態，不能進行市場流通。公有住房只能被視為教職工資產滿足其居住功能，卻不能作為財產在社會經濟中體現出它的財富功能。

根據國家政策要求，盡管隨后各地政府有關部門連續采取了一些提高效率、方便交易的措施，但是高校已購公房上市出售并沒有全面有效展開。本文認為主要是三個問題制約著上市交易的進程。

一是已購公房上市交易后相關制度和管理機制尚未建立健全。學校公房上市工作目前在南方發達地區的高校進展程度較快，而北方內陸城市因其地域的特殊性大部分尚未開展或是僅僅進展了小部分，但總體講仍然處于起步階段。因此各高校尤其是北方的高校應該多進行探索和調查研究，建立健全已購公房上市交易后相關制度和管理機制。二是樓宇產權權屬登記工作和分戶辦證工作并未全面推進。由于房改房雖然買下了，但是所在樓宇因為年代久遠、資料缺失并沒有取得產權權屬登記房產證（產權大證），而辦理個人分戶產權證（產權小證）是產權大證之后的手續，因學校穩定以及物業管理等要求也沒有全面展開，因此個人上市交易也就無從談起。三是住房面積超標問題。各地政府頒布的房改政策都規定個人職務職級的住房核定面積標準，而一些高校在房改房租借分管理出現面積超標問題，使得辦理房產證前期手續時需要繳納高額罰金。四是已購公房交易后物業管理問題突出。個別學校辦理產權證后并未發放到個人手中，在保證校內流轉的同時，不能保證校園絕對的安全穩定。學校住房管理也會向商品房物業管理社會化方向發展，學校的物業管理因此也會提高成本。

3高校已購公房上市交易是國家深化房改的必然結果

從1999年開始國家加快了深化住房制度改革的進程，接連頒布了《已購公有住房和經濟適用房上市出售管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》、《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》等一系列文件，為已購公房上市交易提供了政策依據和導向。從發展規律上分析，高校已購公房上市交易是社會發展必然趨勢。高校教職工已取得已購公房的完全產權，自己擁有房屋使用權和處置權，并且隨著社會的發展，已購公房教職工的個人情況都在發生著變化，對已購公房進行上市交易的需求會越來越多、越來越強烈。

4突破公房上市的瓶頸，多方面解決問題對策

41遵循學校公房上市交易的原則，進行規范管理和合法監督

高校已購公房之所以不能上市交易，就是在政策限制太多。因此高校應梳理國家相關法律法規，結合高校的實際情況，把握已購公房上市交易四條原則：“允許交易、規范管理、制度保障、公私兼顧。”要疏通政策法規，一是允許高校已購公房上市交易；針對高校已購公房的特殊性，既不能對其上市交易放任自流，也不能一棍子打死，第二應加強管理，規范交易，積極引導已購公房進行合理流通；第三要制定出已購公房上市交易制度，高校已購公房上市交易牽涉面比較多，情況比較繁雜。定完善合理的高校已購公房上市交易制度，確保高校已購公房上市交易的合法性；第四是要強調公私兼顧、高校已購住房關乎教職工的切身利益，也是學校的重要資源，因此在已購公房上市交易管理中既要維護教職工的利益，又要避免校園內房源流失。高校應根據上述的四條基本原則，采取合理措施，妥善解決各方問題。

42全面推進產權過渡，早日把學校全部100%房屋產權證發到職工手中

教職工有了房屋產權證才是合法的房屋所有權人，才能進行房屋交易。由房屋產權是最近幾年才逐漸下放到老百姓的手中，并且有的房屋只有使用權，而沒有產權，因此老百姓無法將手中的公房拿到市場上去出售。因此政府應該加快房改的速度，特別是對由部分產權向全部產權過渡的工作，早日把房屋產權證發到老百姓的手中政府應該采取靈活多樣的交易形式，方便老百姓進行公房的交易，使手中擁有公房的老百姓盡快將公房上市，推動房地產二級市場的發展。

具體措施有以下幾點：一是整理教職工住房檔案，完善已購公房教職工的住房信息，保證已購公房教職工住房檔案翔實有效。及時辦理和發放教職工已購公房的房屋所有權證。根據教職工的住房檔案，二是按照有關法律法規，對購買公有住房超標的教職工進行超標處理，不進行超標處理是不允許上市交易的。三是除學校購買房屋外，校方只負責監督，不參與議價。四是買賣雙方談好房價后，和學校簽訂具有法律效力的三方協議，賣房者保證以后不能再找學校解決住房問題。五是學校開具該房屋上市的相關證明，并將該房屋的相關信息備案至央產房上市交易中心，協助和監督買賣雙方完成房屋的交易和產權過戶。吸引更多的開發商、中間商入市。

43加強物業創新化管理，提高物業管理水平

在部分已購公房交易后的新形勢下，應取消物業管理費由單位給個人交納的現狀，學校應采取將物業管理費通過工資下發給個人并由其交納，對于房產已過戶業主，物業管理費也應該由新業主來交納。這樣既減少了物業管理公司與學校之間的矛盾，也減輕了購房單位的負擔，更為公房能夠順利上市奠定了基礎。另外，學校應高度重視購房交易后整個校園管理的完整性，要求乙方物業出臺一系列針對公房上市出售后學校家屬區管理的規定，在具體實施時嚴格要求規范管理，打擊社會閑散人員因房屋出售后管理難度加大進行違法活動，維護學校校園、家屬區安全穩定。

44建立健全中介市場，提供完善服務

中介機構在住房二級市場的交易活動中具有重要地位，國外大城市絕大部分存量房交易都是通過中介機構完成的。發展住房二級市場需要相應數量的高水準的中介機構的支持。目前我國中介市場還相當不發達，服務內容、收費標準也不規范。中介機構數量不少，但大都規模較小、資金有限、素質不高。為此，政府應當盡快出臺規范中介服務內容、收費標準等方面的政策，嚴格中介行業的市場準入制度，吸引資金實力強大的投資者介入中介市場，提升這一行業的公司形象，同時，加強中介行業的自律，提高服務人員的素質，為住房二級市場的快速發展提供完善服務。

5結論

高校已購公房上市交易涉及學校和教職工切身利益，是一個敏感話題，同時也是一個復雜難題。但高校不能畏懼困難，將問題積壓起來留給后人，而應該積極探索、努力研究、開拓創新，合理合法解決已購公房上市難題，使高校和教職工達成雙贏的可持續發展狀態。

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