房地產(chǎn)“營改增”后的稅負增減問題探析

李玉環(huán)

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”方案的推出，一直受到社會各界的密切關(guān)注，利弊討論也是不絕于耳，本文從稅收主體、開征時間節(jié)點、對房企財務(wù)管理模式、房價變化影響等方面進行分析，試圖勾畫出“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)的真實場景。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營改增；稅負增減；房價影響；財務(wù)模式變革

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535171

1問題的引出

據(jù)權(quán)威媒體報道，房地產(chǎn)“營改增”方案將于6月公布，業(yè)內(nèi)猜測適用稅率為11%。“營改增”從2012年1月開始試點，2015年是“營改增”試點的第四年，房地業(yè)作為最后一批試點行業(yè)之一，歷時近4年的頂層設(shè)計和探索實踐，預(yù)計將在今年6月被納入“營改增”版圖，完美收官。

房地產(chǎn)業(yè)繳納的營業(yè)稅占營業(yè)稅總額的30%左右，“營改增”牽動了社會各界的心。一方面，有人擔(dān)心會降低國家稅收收入；另一方面，企業(yè)擔(dān)心會增加企業(yè)稅負，而廣大購房者又關(guān)心此舉將會怎樣影響房價走向。那么，在房地產(chǎn)實施“營改增”后，稅負到底是增是減？筆者試著從以下幾個方面加以分析。

2稅收主體模型分析

21小規(guī)模納稅人

如房企是小規(guī)模納稅人，原來要繳納5%的營業(yè)稅，而在實施“營改增”改革后，只需要按照3%繳納增值稅即可。顯而易見，對于小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們是改革的最大受益者，“營改增”后企業(yè)稅負明顯降低。

22一般納稅人

按照企業(yè)銷售額規(guī)模和國家稅收有關(guān)規(guī)定，絕大部分房企將被認定為一般納稅人，在這一前提下，稅負的增減變化就復(fù)雜得多。

我們都知道，增值稅一般納稅人的繳稅計算，是用銷項稅額減去可抵扣的進項稅額之后的差額來繳稅。現(xiàn)做模型分析如下。

前提假設(shè)：

（1）由于目前業(yè)界普遍估計房地產(chǎn)“營改增”后適用稅率為11%，所以本模型假設(shè)房地產(chǎn)銷項稅額適用稅率為11%。

（2）在抵扣方面，因為建筑業(yè)也將同時被納入“營改增”，而房地產(chǎn)公司很大一部分成本是建筑成本，建筑公司如果可以開具增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)開發(fā)公司，后者將取得對應(yīng)的進項稅抵扣。房地產(chǎn)業(yè)的主要進項產(chǎn)生在建筑業(yè)，所以在計算進項稅額時，本模型選用的稅率為11%。

也即當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)銷售收入中無進項抵扣稅額部分占有的比例低于4545%時，企業(yè)的稅負是降低的，而一旦高過這一比例，企業(yè)的稅負會增加。

3相關(guān)影響因素分析

31政府稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要由土地成本、建筑安裝成本、財務(wù)成本三部分組成。其中，土地成本一般要占據(jù)總成本的50%以上。因此，“營改增”后，土地購置價格能不能抵扣、怎么抵扣，就成為決定房企稅負的關(guān)鍵。

目前的版本是，政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，但這又引發(fā)新的問題，既然允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，那么使用的抵扣稅率是多少？政府沒有明確；同時，規(guī)定是土地專用收據(jù)，那么是否意味著收據(jù)的開具主體只能是政府？如果是這樣，對于土地來源是政府的房企而言，在“營改增”后取得的土地可取得相應(yīng)的憑證進行稅額抵扣；但對于在“營改增”前已取得的就無法抵扣；同樣，企業(yè)如果是從非政府渠道取得的土地，也同樣無法抵扣；這都將會導(dǎo)致企業(yè)可抵扣的稅額減少，從而加重企業(yè)稅負。如果政府提出的專用收據(jù)，開具主體不限定政府，那么，在防范企業(yè)關(guān)聯(lián)交易，通過開具收據(jù)轉(zhuǎn)移利潤、逃避稅收等方面的監(jiān)管，又對稅務(wù)機關(guān)提出了新的要求。

32開征時間結(jié)點

如果在“營改增”實施時，房地產(chǎn)項目已經(jīng)開工甚至已經(jīng)竣工，在這種情況下，企業(yè)事實上已經(jīng)無法取得前期發(fā)生的相應(yīng)進項發(fā)票，由于增值稅稅率明顯高于營業(yè)稅稅率，在這種情況下將會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅負增加。對于期望“營改增”能降低稅負的房企來說，無疑是一個沉重的打擊，開征時點的選擇對房企影響很大。

33財務(wù)管理模式

對廣大房企而言，賬務(wù)處理、發(fā)票管理、業(yè)務(wù)模式和企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)系統(tǒng)等財務(wù)管理方面都將面臨諸多改變。2015年是房企“營改增”試點的落地之年，新舊稅制如何平穩(wěn)銜接，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理模式必須變革。原來的稅務(wù)處理比較簡單，而在實施“營改增”后，則對企業(yè)提出了更多更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，建議房企應(yīng)提前從內(nèi)部著手，梳理業(yè)務(wù)模式、梳理現(xiàn)有采購銷售合同、研究會計核算可能產(chǎn)生的變化、測算“營改增”潛在的稅務(wù)和利潤影響、考慮調(diào)整定價策略、變更合同模板、制定新的內(nèi)部發(fā)票保管和內(nèi)控制度、制訂系統(tǒng)升級改造計劃等。

34房價趨勢影響

經(jīng)濟學(xué)理論告訴我們，產(chǎn)品的價格在很大程度上由供給需求關(guān)系決定，而非房產(chǎn)成本本身。從這個意義上說，稅負的增減對房價的影響極其微弱，甚至可忽略不計。關(guān)心房價的老百姓，著重還是要關(guān)注房產(chǎn)市場量價的變化和國家調(diào)控政策的風(fēng)向。就從今年整體情況來看，房產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)化為買方市場，標(biāo)桿城市房價走勢持續(xù)下行，房企存量增加，市場供大于求，持續(xù)低迷的成交量給開發(fā)商帶來了極大壓力。這種狀況下，稅負降低，將給開發(fā)商帶來更多利潤空間，稅負提升，也不會影響市場房價。

4對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠影響

“營改增”意味著大規(guī)模的減稅效力，可以有效降低重復(fù)稅收，實現(xiàn)完整的增值鏈，降低企業(yè)稅負。房產(chǎn)企業(yè)從上游開始便存在各種稅費，造成以后各生產(chǎn)環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅，貨物流通次數(shù)越多，重復(fù)征稅也就越嚴重，“營改增”可有效降低重復(fù)收稅情況。同時，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”會給上游供應(yīng)商帶來新一輪洗牌，小的供應(yīng)商可能很快被市場淘汰，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商會很快集中。倒逼房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷策略方面有所突破，推動房企關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)和管理效率的提高，促進整個房產(chǎn)行業(yè)的健康回歸。

參考文獻：

[1]黃文會計穩(wěn)定性、稅收動機與企業(yè)性質(zhì)[J].財會月刊，2011（9）.

[2]黃翠玲淺議“營改增”對企業(yè)稅收的影響[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（21）.