我國房地產現狀問題及對策分析

張敏

[摘要]自改革開放以來，我國房地產市場得到了迅速發展，現已發展成為國民經濟的主要拉動產業。然而，在連續多年高速發展態勢下，其更是逐步暴露出了許多發展問題，尤其近些年來國內“房地產泡沫論”更是使得民眾對國內房地產市場缺乏信心。本文針對我國房地產市場發展現狀、問題，提出了相關對策。

[關鍵詞]房地產；問題；對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535173

房地產業是一項綜合性產業，其在自身發展的同時還能帶動煤炭、鋼鐵、電力、金融等多個領域的共同發展，成為促進我國經濟增長、推進城市化發展的支柱性產業。近年來，我國房地產市場在迅速發展的同時，也暴露出了諸多的發展隱患，如市場運作不規范、無效供給過剩等，從而使得市場泡沫開始隱現，如何改善當前我國房地產市場出現的問題，發展健康地產，已經成為全社會都極為關注的熱點話題。

1我國房地產市場發展現狀

11開發投資規模大

據統計，2014年全國房地產開發投資額為950萬億元，同比上漲105%。事實上，近些年來，我國房地產開發投資呈現逐年遞增態勢，從房屋新開工面積來看，2001年為216億平方米，2014年達到了180億平方米，而且有大量的土地被開發商囤積起來，未來房地產供應較為充足。

12資金來源渠道較多

從房地產業的市場發展形態來看，其屬于資金密集型產業，在開發及銷售過程中需要大量的資金。我國統計局數據顯示，2014年整年度，房地產開發企業到位資金達到12萬億元，且資金來源主要分為國內貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭款、定金及預收款等多個渠道。

13銷售價格持續上漲

從2000年開始，我國房地產銷售價格都在不斷飆升，并迎來了十年發展黃金期。雖然近些年來，我國出臺各種房產限購政策，但是其增長趨勢并未止步。從2013年商品房銷售價格來看，70多個大中型城市中超七成實現價格環比上漲。但是從房價收入比來看，我國主流購房者價格收入比超過50%，遠遠高于聯合國3∶1的住房消費警戒線，即購房者存在過度負擔問題。

14旅游房地產開發成熱門

隨著我國房地產大熱，房價不斷攀升，許多投資者看到了房地產市場的獲利空間，開始逐步將投資資金轉戰房地產業。其中，旅游房地產以其獨特的盈利方式備受投資者青睞，諸如海口、三亞、福建、大連等地成為旅游地產的主流發展區域。例如，2009年起，海南重新掀起了一波房地產熱潮，旅游業與房地產業的結合給海南的房地產發展帶來了新的契機，但也引起了海南房價的暴漲。

2我國房地產市場發展問題

21濫用土地資源嚴重

隨著房地產市場大熱，想要在此行業中獲利的企業越來越多，許多房地產公司在獲取國有土地使用權以后，往往存在著土地資源濫用的問題，包括非法侵占旅游資源、農田等，甚至更有暗箱操作、行賄受賄問題存在其中，助長了官商勾結、貪污腐化的歪門邪氣。

22經濟糾紛屢見不鮮

房地產建設過程中不免會出現征用地拆遷問題，這也是近些年來一直見諸報端的熱點話題，尤其像強制拆遷、拆遷款協商不力等較為常見，更會引發社會抗議、沖突等事件的產生，不利于和諧社會的構建。

23市場調節機制存在缺陷

受經濟利益的驅使，許多房地產企業開始瘋狂追逐產業暴利，從而導致近些年來我國房價暴增，甚至使得我國房地產成為了許多投機者的生財工具，其通過囤積房源、倒買倒賣不斷炒高國內房價，從而使得真正需要房屋的人們買不到房、買不起房，加之我國相關部門對于房地產市場的調節機制存在缺陷，以至于貧富差距進一步拉大，不利于社會的穩定和諧。

24金融信貸風險嚴重

由上述分析發現，我國房地產開發商在房產開發建設過程中需要大量資金，其中有相當一部分來自于金融信貸。為了獲取更多經營資金，部分房產開發商選擇通過種種非法途徑來騙取銀行貸款，從而導致我國金融信貸風險加劇，更甚至其會通過運營資金投入進行房屋炒作，從而加劇房產泡沫的產生。

3解決我國房地產市場發展問題的具體對策

31強化房地產管理審批

針對上述土地濫用問題，可以提高政府對土地市場的宏觀調控。具體來說：第一，強化地價調控體系。可以通過國家定價，將土地出讓價、建設基準價等進行價格區間確定，增加土地資源的價格透明度，甚至可以由政府官方進行地價公示，從而幫助房產需求者更加理性的選購房屋；第二，強化土地管理。政府管理是房地產市場價格回歸的一個重要手段，因此，有關部門需要加強對土地的管理監控工作，防止投機現象的出現，維護地產市場平穩、健康發展。

32利用經濟手段進行綜合調控

第一，利用經濟政策調節。例如，有關部門可以通過土地資源年度使用計劃、供應結構規劃、信貸及稅收調節等來合理引導房地產消費；第二，以市場變化為引導、調控前提。房地產價格調整及市場整頓需要政府強化調控，但并不是強壓強降，而是需要以市場為導向，根據市場變化進行相應的經濟調整，并針對不同市場進行區別對待、分類指導，堅決抑制投機性行為的產生，打擊惡意哄抬房價及房源炒作問題的產生，提高房地產開發商的違法、違規成本。

33強化市場長效調節機制

第一，明確中長期調控目標。即我國政府需要按照市場規律，結合居民住房消費偏好來明確房地產政策，有針對性地制定中長期調控目標，并在市場化、政策化基礎上，允許不同地區房地產市場結構存在差別；第二，強化法律調控，淡化行政調控。針對當前我國部分開發商違法、違規現象，要加快房地產市場調控法律的修正與完善，避免地方性房地產開發的政策隨意性。如建立冷靜期制度、信息公開制度、防欺詐銷售制度、失信懲罰機制等，通過立法來規范我國房地產市場行為；第三，建立政府部門與金融管理部門之間的長效溝通機制。強化房地產開發、經營的問題磋商，實現兩大系統對房地產的政策合力，堅決打擊炒房、投機問題；第三，嚴格規范房地產開發商市場行為。不僅要在土地使用權招投標前期嚴格審查工作，更要建立預銷售合同網上備案登記制度，增加房地產市場透明度，并引入監督體制。

34強化稅收、信貸調控

首先，稅收是房地產調控的關鍵性手段，可以通過資本所得稅、增值稅、物業稅、遺產稅等的完善，減少炒房及投機行為的產生，尤其要加強對第二套或第三套房的稅收征收，提高房地產投資交易成本；其次，適度調節信貸政策。即要嚴格審查房地產開發商的貸款資質，調整經濟適用房、高檔商品房等不同等級房屋的首付比，并嚴審購房目的，實現信貸最優化；最后，建立風險預警機制。商業銀行及相關監管部門要針對房地產風險問題，加強房地產風險信息管理系統建設，并建立相應的風險預警機制。

參考文獻：

[1]任春楊我國房地產市場發展問題及策略研究[D].長春：吉林大學，2012

[2]李國平我國房地產市場發展現狀及健康發展的路徑選擇[J].金融經濟，2011（6）：18-19