全球范圍經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響

尤嘉

[摘要]受諸多因素影響，2014年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)疲態(tài)顯現(xiàn)，其是否能夠在宏觀大局下順利轉(zhuǎn)型升級(jí)，繼續(xù)在推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，還是繼續(xù)沿著逐步減速的進(jìn)程前進(jìn)，是本文所希望能夠拋磚引玉、引起思考的問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；房地產(chǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.084

1全球經(jīng)濟(jì)背景

從世界銀行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年全球GDP增長(zhǎng)率為2.25%，僅高于2001年、2002年、2008年、2009年這四個(gè)近兩次經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)形成的谷底年份。2014年世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)分化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。另?yè)?jù)我國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的研究，2015年世界經(jīng)濟(jì)仍處于危機(jī)后的大調(diào)整階段，由于各國(guó)內(nèi)部結(jié)構(gòu)差異明顯，世界區(qū)域發(fā)展更趨分化，但總體有望維持低增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。作為2014年發(fā)達(dá)國(guó)家中經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況最為良好的大型經(jīng)濟(jì)體，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望繼續(xù)維持穩(wěn)定，雖然勞動(dòng)參與率短期不會(huì)明顯改善；歐盟經(jīng)濟(jì)將持續(xù)長(zhǎng)期以來(lái)受高失業(yè)、低通脹和結(jié)構(gòu)問(wèn)題的影響，復(fù)蘇乏力，而歐洲版QE的推出和歐元貶值、西班牙等南歐經(jīng)濟(jì)恢復(fù)穩(wěn)定；消費(fèi)稅率提升引發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大幅波動(dòng)的效應(yīng)使日本經(jīng)濟(jì)在2014年高開(kāi)低走，2015年該效應(yīng)已逐漸減弱，預(yù)計(jì)日本經(jīng)濟(jì)將低位增長(zhǎng)。新興經(jīng)濟(jì)體表現(xiàn)也不盡如人意：不斷下滑的油價(jià)和歐美的制裁使2014年俄羅斯全年盧布匯率下跌超過(guò)50%，通脹率幾乎達(dá)到10%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅約1%。而其他新興經(jīng)濟(jì)體巴西、印度尼西亞、南非等同期均無(wú)法避免走下坡路和衰退的命運(yùn)。

2014年中國(guó)的改革進(jìn)入到全面深化的新紀(jì)元，在這一年里，宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性和連續(xù)性得到保持，宏觀調(diào)控的思路和方式得到創(chuàng)新，政府通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行針對(duì)性的預(yù)調(diào)微調(diào)，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展得到了持續(xù)和保證。與此同時(shí)，在各個(gè)領(lǐng)域推進(jìn)的改革措施，使改革的紅利得到有效釋放，“簡(jiǎn)政放權(quán)”等各項(xiàng)舉措使市場(chǎng)的動(dòng)力被激活，提升了經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵與質(zhì)量。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2015年，在短期內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍會(huì)充分體現(xiàn)。在各種刺激消費(fèi)的政策作用下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)基本能夠保持穩(wěn)定，受全球宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整、美國(guó)等大型經(jīng)濟(jì)體制造業(yè)復(fù)蘇等因素影響，投資、出口增長(zhǎng)幅度減弱。

2我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行壓力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整雙重作用下，一向在中國(guó)處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)怎樣的局面呢？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)已下跌近8個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌的城市有68個(gè)，全國(guó)商品房待售面積62億平方米，同比增長(zhǎng)21%，比2011年增長(zhǎng)了1.3倍。此外，2015年1月份的成交量環(huán)比12月整體下滑了20%以上，重點(diǎn)城市則下降30%以上。各種數(shù)據(jù)綜合顯示，全國(guó)樓市調(diào)整的步伐遠(yuǎn)未停止。

3房?jī)r(jià)上漲的原因

截至2013年6月底，根據(jù)國(guó)家審計(jì)署全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)報(bào)告中的抽樣審計(jì)結(jié)果表明，1088萬(wàn)億元的地方政府債務(wù)對(duì)土地出讓收入依賴(lài)程度占比高達(dá)37%。房地產(chǎn)業(yè)的屬性從根本上決定了其資金密集型的性質(zhì)。使房?jī)r(jià)迅速上漲的是過(guò)量地涌向房地產(chǎn)的社會(huì)資金，進(jìn)一步演化成經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性難題，部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)資金供應(yīng)的缺乏便是其中的突出表現(xiàn)之一，導(dǎo)致的結(jié)果除了經(jīng)濟(jì)下行能力的增加外，還包括新動(dòng)力和社會(huì)產(chǎn)出的降低；與此同時(shí)，也導(dǎo)致全社會(huì)存量金融資產(chǎn)被盤(pán)活的進(jìn)程非常緩慢，以及金融市場(chǎng)階段性的流動(dòng)性緊張，趨利資金也在巨大的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)刺激下不斷地注入房地產(chǎn)市場(chǎng)。與房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮高度相關(guān)聯(lián)、使宏觀經(jīng)濟(jì)金融潛在運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)增加的，還有快速增長(zhǎng)的地方政府債務(wù)。

4房?jī)r(jià)上漲的影響及現(xiàn)狀分析

4.1房?jī)r(jià)上漲的影響

國(guó)內(nèi)各界人士分別從不同層面分析持續(xù)高企的房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，其中最主要的影響之一就是對(duì)收入分配的影響。有學(xué)者著書(shū)論述，中國(guó)通過(guò)近幾年的不斷努力，剛剛才取得貧富差距的縮小局面正在被漲聲不斷的房?jī)r(jià)抵消掉。而且，隨著人均可支配收入的增加，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)似乎越快。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的收入來(lái)源，國(guó)內(nèi)各階層主要收入包括工資性收入、經(jīng)營(yíng)凈收入、財(cái)產(chǎn)凈收入、轉(zhuǎn)移凈收入和自有住房折算凈租金五項(xiàng)，房?jī)r(jià)上漲至少可以增加持有者的財(cái)產(chǎn)凈收入和自有住房折算凈租金。因此，經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書(shū)對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格上漲加速收入分化的原因，是這么解釋的：中國(guó)高收入階層收入的主要組成部分是經(jīng)營(yíng)凈收入和財(cái)產(chǎn)凈收入，此外，才是他們與其他社會(huì)階層同樣擁有的工資性收入。這就可以解釋資產(chǎn)價(jià)格的上漲進(jìn)一步加速了各階層收入的分化。

從中國(guó)人口基數(shù)大、人均資源稀缺（包括土地與住房資源）的角度來(lái)看，非常有必要大力提倡理性經(jīng)濟(jì)的住房消費(fèi)觀念。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，不可避免地加重社會(huì)財(cái)富分配不公，實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)不振，從而降低社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力。阻礙宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。比如“稅收”效應(yīng)，源自過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，并且變相刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成泡沫式虛假繁榮等，如果從這些觀點(diǎn)進(jìn)行推斷，讓房?jī)r(jià)回歸理性是房地產(chǎn)市場(chǎng)從非理性的極速擴(kuò)張向相對(duì)平穩(wěn)的階段過(guò)渡的必由之路。

4.2房?jī)r(jià)上漲后的現(xiàn)狀分析

2014年第四季度國(guó)內(nèi)一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的些許回暖跡象難以改變自2014年初以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，它完全屬于市場(chǎng)自發(fā)行為，深刻地反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，也表明了房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)較快增長(zhǎng)的不可持續(xù)性。基于此，不遠(yuǎn)的將來(lái)不得不面對(duì)的境況之一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步失去它在很長(zhǎng)時(shí)間里在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重大影響力。除非能夠在加快保障性住房建設(shè)和全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程等國(guó)策的過(guò)程中，挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，以進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。通過(guò)保障性住房既能夠改善民生，也能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)較為良性增長(zhǎng)，其中也包括對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)將起到積極正面影響的棚戶區(qū)改造投資等重要民生工程。人均可支配收入的提高、全民受教育程度的提升、人們對(duì)精神方面的需求程度不斷提高、人口壽命的延長(zhǎng)和老齡化階段的到來(lái)，使文化、旅游、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育等消費(fèi)及服務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展期，相關(guān)的地產(chǎn)也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，政府應(yīng)適應(yīng)居民需求結(jié)構(gòu)的變化，采取政策措施，促進(jìn)這些民生領(lǐng)域與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展。此外，通過(guò)科技與房地產(chǎn)的相融合，用高端、創(chuàng)新科技改造房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)、消費(fèi)和服務(wù)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

5結(jié)論

綜上所述，在全球經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)各級(jí)政府所能做的，應(yīng)該是選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)推出正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)措施，沉著應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)將給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)的短期震動(dòng)，并且盡量使回調(diào)過(guò)程平穩(wěn)緩和。同時(shí)，通過(guò)出臺(tái)相應(yīng)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，將更多的政府資源用于營(yíng)造良好的國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，改善社會(huì)民生，通過(guò)簡(jiǎn)政放權(quán)，激發(fā)民間創(chuàng)業(yè)熱情，尋找新的助力點(diǎn)推進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展。

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