持續照料退休社區（CCRC）運營成本及風險研究

高美林 欒佳蔚 馬紅燕 吳穎昭

[摘要]

CCRC模式在國外已經得到了一定程度的發展，而我國正處于發展的起步階段，有待于進一步的發展和完善。本文介紹了武漢合眾優年養老社區的運行概況，并對其成本和風險問題分析。通過分析數據和借鑒國外的發展經驗，針對前期投入成本、社區設計成本、管理成本均較高等問題提出相應的解決方案。風險方面，我們對政策風險、財務風險、競爭風險等進行了分析，并提出了未來防范風險的措施。同時我們結合本國整體現狀，探究出一種較適合我國國情的CCRC運行方式。

[關鍵詞]持續照料退休社區；CCRC；新型養老

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.088

隨著我國經濟的發展，老齡化問題日益突出，其中“空巢老人”現象尤其引人關注。到2050年，我國臨終無子女的老年人將達到7900萬，獨居和空巢老年人將占54%以上。目前各養老模式普遍存在缺點，獨生子女政策的執行和醫療技術的進步，使得我國在家庭結構的核心化和小型化的同時，家庭中老年人的比例也在不斷上升，這使得家庭養老已不再適應當前社會的需要。另一方面，由于養老機構的單一服務功能忽視了養老市場的“剛性需求”，使得我國的養老機構陷入了虧損經營的惡性循環中。

CCRC是從美國引進的為二次退休人士建立的租賃式復合社區，突出特點是集居家養老、社區生活和機構服務為一體的可持續性養老，該模式進入中國后演變為保險公司與養老產業相結合的“中國式CCRC”，即合眾優年社區。

CCRC對新時期新的養老模式提出挑戰，以求可以把這種養老模式進一步完善，使之具備推廣價值。同時也可以使我國社會養老保障體系更完善。

1 武漢市“合眾優年生活持續健康退休社區”現狀

合眾養老社區是基于美國的CCRC持續健康理論而設立，建筑面積48萬平方米，分為持續健康退休社區、活躍老人社區、養生中心、健康管理、老年專屬醫院、醫療康復中心等功能區。一期工程啟動區有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經開始接待老人體驗入住。

社區由定位于55歲到70歲的活躍老人社區（AAC）和70歲以上的持續退休社區（CCRC）組成，涵蓋養老服務的所有層級，將傳統的養老保險與新型養老社區進行對接，將單一的保單保障，轉變為“保單+實物養老”的雙重保障。在社區配套設施方面，設有“聯合100”連鎖超市、優年醫療機構等便民社區配套設施，醫護方面更是得到了武漢市蔡甸區中醫醫院的大力支持。

2 武漢“合眾優年生活持續健康退休社區”成本問題分析

2.1 前期投入成本高

合眾優年生活持續健康退休社區的計劃總投資為100億元，一期投資80億元，項目占地245畝。按2010年武漢蔡甸區土地成交價格360萬元/畝計算，一期土地成本為8.82億元。

在稅收與土地政策方面，盡管國家加大了政策支持力度，但民間資本投資養老產業仍然存在“玻璃門”、“彈簧門”，甚至“旋轉門”。合眾人壽公司在投資養老地產過程中，并沒有享受到具體的政策優惠。

2.2 社區建設成本高

2.2.1 適老化設施全面覆蓋

合眾優年生活持續健康退休社區在老人休息區域和活動場所全面覆蓋了適老化設施，而這一面面俱到的服務也大大增加了社區建設成本。

2.2.2 公建配套面積大

社區內的公建配套建筑面積比例在20%以上。一般的居住社區的服務面積，包括會所、娛樂場所等充其量不超過5%。

2.2.3 裝修成本高昂

合眾優年生活持續健康退休社區仿照美式田園的裝修風格、高檔品牌定制的家具、房間內部的無線定位等高科技設備都導致了較高的裝修成本。

2.3 管理成本高

2.3.1 社區內的人工成本高

社區內部設立的四大服務團隊：醫護團隊、餐飲團隊、社區服務團隊、物業管理團隊保證了細致的養老服務，但也導致了人員龐雜，利用效率不高，增加了人工成本。

2.3.2 專業醫護人才培訓成本高

由于目前我國國內養老服務人員缺少正規的崗前培訓和資質認證，高素質的護理人才極為匱乏，市場供需失衡。對此，合眾優年社區加大了崗前培訓的力度，但也導致培訓成本的上升。

3 武漢“合眾優年生活持續健康退休社區”風險問題概況和分析

3.1 政策風險

在政策支持方面，由于沒有在養老社區置地等方面的法律法規，養老社區發展失去了產業政策的支持。有專家認為，政策缺乏使社區地產的融資成為難題。養老社區地產是一個投資回報周期長的行業，全部用自有資金而不允許銷售的話會發展很難。目前如果以養老項目向銀行融資，銀行擔心如果項目出現資金鏈斷裂問題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意承擔風險給養老地產項目貸款。

3.2 行業風險

CCRC社區屬于新興產業，具有高回報和高風險性，面臨政策調整、體制束縛、過度競爭等內外風險。市場需求的變化是新興產業發展的重要推動力，同時市場的不確定性也是新興產業發展所面臨的重要障礙：一是市場不均衡風險；二是需求滯后性風險；三是外部市場不確定風險。

此外，養老社區開發除了建筑本身要求更高，還要橫跨養生、護理和治療等多個專業領域，而這些領域進入臺階都相當高，要形成規模和體系就更是難上加難。在這樣的情況之下，商業性養老項目如果只是僅僅介于開發層面，就很難找到著力點，如果僅僅靠“摸著石頭過河”，其開發出來的產品最終還是停留在普通社區的開發水平之上。

3.3 管理風險

我國在養老產業普遍存在的問題：管理意識淡薄，管理體系不健全；資金管理模式不適應企業實際；資金管理手段落后，使用效益低下；資金風險管理不足，引發嚴重財務風險。

企業的成本管理也存在一定的問題：成本管理觀念落后；成本管理方法陳舊；分工過細，人力資源浪費嚴重；不能與變化的外部經濟環境相適應；利益驅動導致成本信息失真。

3.4 人力資源風險

企業決策者容易忽視企業長期發展戰略的設計，人力資源管理部門通常只能被動地去滿足企業提出的人力資源需求，而不能根據企業總體發展戰略和發展實際對未來的人力資源需求進行適當預測，提前做好準備，難以為企業的發展提供及時、高效的服務。由于資金的問題，容易造成人力資源投資不足，培訓機制不健全。由于人員的招聘本身具有的明顯的計劃性、程序性和科學性，會導致人員招聘選拔機制不科學，存在單一落后的問題。容易忽視建立和健全有效的激勵機制，缺乏對員工職業生涯規劃的管理。

3.5 財務風險

包括資金周轉風險以及財務管理風險。由于資金供需市場、宏觀經濟環境的變化，公司籌集資金給財務成果帶來的不確定性，會給公司帶來一定的籌資風險。由于金融市場金融資產的波動而導致籌資成本的變動，會給公司帶來利率風險。由于金融市場上金融工具品種、融資方式的變動，導致公司再次融資產生不確定性，會使公司陷入再融資風險。由于幣值的變動給籌資帶來的影響是公司遇到的購買力風險。因為公司資產不能正常和確定性地轉移現金或公司債務和付現責任不能正常履行的可能性，會給公司帶來一定的流動性風險。因為公司的財務活動貫穿于生產經營的整個過程中，所以籌措資金、長短期投資、分配利潤等都可能產生風險。

3.6 項目風險

本項目風險之一就在于老年人及其子女對CCRC社區這種居住新型養老方式和生活方式和價格水平的認知認可程度及時間長短。前期住戶可能較少，住戶的信任感不足，入住率較低，收入較少。

3.7 競爭風險

合眾人壽通過將養老險植入社區服務等來開發養老社區的模式容易被其競爭對手模仿。

目前，泰康人壽已在北京建立養老社區，隨后又在廣州、上海等地試水并創新推出與之掛鉤的保險產品，中國人壽、新華保險等也緊隨其后。此外，中國平安去年年底在浙江桐鄉建立養老社區，主要采取“租售并舉”的運營模式。可見，保險資金爭相進入養老社區產業已經成為不可阻擋的形勢，勢必對合眾人壽健康養老社區形成競爭風險。

盡管CCRC養老模式具有持續性養老、配套設施完善、醫療看護專業等優點，但由于家庭養老獨特的文化價值和生活照料、精神慰藉等方面的功能，及中國中老年人的生活狀況及觀念，家庭養老將會在相當時期內依然是我國的主要養老模式，這也對合眾人壽健康養老社區未來的發展造成了競爭風險。

4 武漢市“合眾優年生活持續健康退休社區”優化方案

4.1 在其他地方建設社區時優化成本

4.1.1 適當降低前期投入成本

（1）爭取獲得政府等監管部門稅收優惠和財政補貼。合理利用政府在本市養老方面出臺的優惠政策，利用稅收減免等優惠政策的刺激作用。在項目開發的早期階段，應該積極和政府等部門進行溝通，以獲得政府在相關方面的支持。如：以合理的形式轉讓土地的使用權，減免土地使用費等稅費。在經營過程中除免征營業稅外，水、電、煤氣（天然氣）的收費標準也應做出相應的調整。

（2）政府應建立健全監管體系和政策優惠。優惠政策實施方面，政府應對建設工程中的各項收費費率，經營過程中的企業所得稅、營業稅、水費、電費等給予適當減免優惠。對于社區養老機構的建設用地，采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。政府應該盡快填補法律和政策的空白，大力推動養老產業的具體管理政策細化工作，并建立健全的監管體系。

4.1.2 適當降低社區設計成本

（1）在經濟發展較低一級的二線城市，結合當地的實際情況做出相應的調整，主要以中型的CCRC社區為主，所有的基礎配套服務設施不必追求高端品牌，保證精致、實用即可。

（2） CCRC社區可依附現有社會保健、社會福利、商業網點、教育及文化娛樂設施等，減少不必要的投入，集中力量興建檔次較高的服務設施和設備，創造特色服務。

4.1.3 適當降低管理成本

（1）實行企業內部化。食堂蔬菜水果的采購來源地也可考慮設在社區內部為老人搭建的百畝田園處，這樣既可以為老人提供種菜的休閑場所，也能減少在采購蔬菜水果這方面的成本。

（2）盡量避免正式員工成本增長，適當招聘兼職人員，減少開支。可以招聘實習大學生擔任服務臺咨詢人員，招收藝術類特長生兼職教授老人繪畫、舞蹈、手工等。同時大量吸收下崗職工，可降低人工成本。下崗職工只要經過必要的護理知識培訓和人際交往培訓，就可以達到上崗要求。另外，吸納下崗職工還可以享受國家的優惠政策，可以降低工資成本。

（3）實行精細化管理。首先加強能源消耗控制，有效降低了供暖的水、煤及其他消耗。進一步強化日常精細管理，突出管理增效。在“節流”的同時做到“開源”也可以采用BOT模式——政府提供一塊環境舒適、交通便利的地塊，由開發商來蓋，蓋了以后由開發商經營，幾十年后再交還給政府。對于那些建設資金短缺而又想盡快實施的工程項目，通過引入私人投資來提高服務效率和降低服務成本。

4.2 風險問題優化

4.2.1針對政策風險

國家應該設立統一部門進行管理從而完成養老產業民間資本的有序高效進入。國家可建立一套專門針對保險公司投資建設養老社區的法律，一方面規范保險公司所建設的養老社區在基礎設施上的標準，另一方面規范養老服務人員的服務規范，保障老年人在權利受損時可以維權。在法律中還需要明確規定在養老社區中生活的老年人具有的權利和義務，在維護老年人權益的同時注重公平。

4.2.2 針對行業風險

及時占領先機，盡快確立行業地位，以資本優勢及經驗優勢不斷改進服務，提高盈利能力，用先進的管理方式和運營模式保證一段時期內的領先優勢。同時以規模化的效應提高行業內知名度。根據合眾優年健康產業一年的經營效果，實施改革并制訂更加詳細的風險解決內控方案，堅持經營戰略與風險策略一致、風險控制與運營效率及效果相平衡的原則，針對重大風險所涉及的各管理及業務流程，制定涵蓋各個環節的全流程控制措施；對其他風險所涉及的業務流程，要把關鍵環節作為控制點，采取相應的控制措施。

4.2.3 針對管理風險

認真甄選管理人員，引入風險評估機制，成立決策評議部門，在重大決策面前充分考慮市場因素與政策因素。以便及時發現失誤。避免重大損失。強化成本管理基礎工作，實現現代化的成本管理手段。實行績效管理，完善企業管理的構架，做好企業的各個方面管理。對銷售人員，建立實施科學、統一、有效的管理制度，讓業務員的甄選錄用、組織管理、教育培訓、業績考核、傭金和手續費、解約離司等程序都得到規范。

4.2.4 針對人力資源風險

關于養老社區在人才方面的建設，首先，保險公司必須足夠重視，擴大從事養老社區服務和管理的人員隊伍的建設，要從人才結構上進行優化，吸引一批學歷素質比較高、年紀輕、做事踏實的人才補充到養老服務和管理的隊伍中來。其次，可以在現有基礎上，對相關的工作人員進行培訓，或者對新引進的人員進行培訓，使之能夠盡快熟悉了解養老社區這一新領域。再次，保險公司需要完善對人才的保障機制，提高從事養老管理和服務人員的福利待遇、提升他們的社會地位和存在感，這樣一來不僅能夠吸引人才更能夠留住人才。最后，保險公司可以直接聘用對老年服務有經驗的專業從業人員，這樣不僅可以縮短培訓時間，還可以降低保險公司對專業人才的培養成本。

4.2.5 針對財務風險

針對社區內部存在和潛在風險，建立重大風險預警制度。對重大風險如資金風險等進行持續不斷的監測，及時發布內部預警信息，制訂應急預案，并根據情況變化調整控制措施。

本文建議合眾優年持續照料養老社區根據各分社區所在地區的消費水平，社區建設的成熟程度，可以將30%-40%的房源賣掉，這樣使大部分投資得到回收，緩解資金壓力，剩下60%-70%則可以用于運營租售。或者在方案試用初期，將社區10%-20%的房源作為適老化住宅，未來可以通過運營公司來管理。而老年人可以與子女居住在一個小區方便相互關照，其居住的戶型經過了適老化設計方便舒適，還有余力解決家庭關系。

合眾人壽應充分發揮險資進入養老產業的優勢，將資金周轉周期合理利用，用養老地產的使用權代替現金對投保人進行支付，同時享有產權和物業增值收益。同時，應在合眾人壽持續照料養老社區的實踐中，不斷探索經驗，改進現有模式，穩定資金流，為后續的養老產業發展奠定 入老年人的生活。堅實的基礎。

4.2.6 針對競爭風險

保險公司建立的養老社區主要是通過養老社區和保險產品的對接，保險公司也要積極探索新模式，調動公司內部的有利資源，通過對比和實驗研發出和屬于自己公司特色的養老社區相匹配的保險產品。當前各家保險公司所推出的對接掛鉤產品，價格較高，多數家庭無力承受，這樣就使保險公司建立的養老社區比較高端，為了解決價格過高而導致的消費群縮小，合眾人壽可以通過改進合理的收費方式，來適度降低保費，讓更多的人能夠有能力入住養老社區。同時，保險公司投資建設養老社區還屬于新興事物，大部分民眾對其了解比較少，為了解決這個問題，合眾優年持續照料養老社區自身應當加大宣傳力度，讓民眾增加對養老社區的了解，進而推動養老社區能夠真正地進