我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題

謝海黎

[摘要]作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的良好態(tài)勢對于促進國民經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用。因此，本文針對我國當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的一些突出問題，對其后期的發(fā)展方向做出了預期，并指出了房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

[關鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；問題分析；未來展望

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.114

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 開發(fā)投資規(guī)模不斷加大

房地產(chǎn)的開發(fā)是構架土地市場和銷售市場的前提條件，沒有開發(fā)就沒有銷售。因而隨著房地產(chǎn)市場的放開，越來越多的企業(yè)加入到開發(fā)房地產(chǎn)的行列中來，國有企業(yè)和民營企業(yè)都不在少數(shù)。據(jù)新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)量上與2007年相比增加了近一倍，已有九萬家之多。另有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的開發(fā)投資已成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，并且所占比重不斷提高，在國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著愈來愈重要的地位。

1.2 對國民經(jīng)濟的貢獻加大

自1998年實行住房市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)始終保持著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，再加上其處于國民經(jīng)濟鏈條的中間環(huán)節(jié)，與其他產(chǎn)業(yè)如金融保險、商業(yè)、建筑業(yè)、裝修業(yè)、家電行業(yè)等的關聯(lián)度高，可通過后向效應帶動這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟的貢獻愈發(fā)顯著。另外，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴大和水平的提高，也在一定程度上改善了人們的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，滿足了大多數(shù)人的住宅要求，加速了社會主義和諧社會的構建。

1.3 企業(yè)整體結(jié)構趨向多元化

我國在20世紀50年代中期到80年代是沒有房地產(chǎn)市場的，從80年代公開市場以來也基本上是國企。但近幾年由于國家對于房地產(chǎn)市場的開放，民營企業(yè)開始了蓬勃的發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)由于機制和競爭活力等方面的原因開始萎縮，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)百強企業(yè)中有80qo都是民營企業(yè)。而一些外資企業(yè)也看到了我國房地產(chǎn)市場的繁榮和高利潤，紛紛涌入，成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一個重要組成部分。目前，我國的商品房的投資主體已由國有企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱嗣駹I企業(yè)，整個房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)等企業(yè)形式多頭并存的多元化新形勢。

2 我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)存問題

2.1 市場秩序有待完善

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，從建立到發(fā)展至今不過三十幾個年頭，因而很多制度還不夠完善，需要進一步加強。尤其是在土地的使用權方面，違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，如非法占用農(nóng)業(yè)用地、濫用土地資源等，更有甚者，運用不法手段低價取得國有土地的使用權，造成土地資源的流失，嚴重損壞了國家土地儲備，不利于國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。除此之外，部分房地產(chǎn)商在競爭行為上也有很多的不規(guī)范之處，如基礎設施和配套設施不完善、物業(yè)管理滯后等，或是依靠虛假廣告以欺騙消費者的形式來增加購房率，破壞了市場的正常性和公平性，嚴重損害了消費者的合法權益。但是由于缺乏專業(yè)知識和真實有效的信息來源，購房者無法正確分辨出信息的真?zhèn)芜x擇適合自己的房產(chǎn)，給購買及入住帶來諸多不便。

2.2 供需不平衡

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模的不斷擴大，商品房供應增加，所以使得銷售面積持續(xù)低于竣工面積，空置面積增多。但是一些開發(fā)商和和少數(shù)“房東”階層被利益蒙蔽了雙眼，為追求暴利不斷炒高房價，導致部分地區(qū)房價非理性飛漲，房價一直居高不下。驚天的房價令大多數(shù)人望而卻步，真正有自住需求的人買不起房，房地產(chǎn)業(yè)的有效需求不足。這種供需上的不平衡使很多人購房難，住房難，而房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越趨向于白熱化。

2.3 金融信貸問題

很大一部分的房地產(chǎn)開發(fā)商的建設資金多數(shù)來源于銀行貸款，而有時為了周轉(zhuǎn)需要，部分開發(fā)商也會從銀行貸款，但是他們對于貸款的償還卻依賴于未來預期的收入。這樣一來，一旦市場發(fā)生變化或其他不可確定性因素發(fā)生，都有可能影響地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的償還，給銀行帶來諸多風險。另外，大多數(shù)購房者的首付額只占房價總額的30%左右，剩下的70%都來自銀行貸款，如果其中途出現(xiàn)突發(fā)情況致使無力償還，會給銀行帶來損失。還有一種情況，就是一些個人為囤積居奇，利用銀行貸款在多處購置房產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟，這最終的風險也將轉(zhuǎn)移給銀行。以上這些原因所帶來的金融信貸風險不容小覷。

3 我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展

3.1 國家要規(guī)范管理

在我國的特色社會主義市場經(jīng)濟中，政府的宏觀調(diào)控起著保證市場運行方向的巨大作用，對于房地產(chǎn)業(yè)這樣的基礎產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控堅決不能放松。針對房地產(chǎn)市場民營企業(yè)與國有企業(yè)共存的現(xiàn)狀，國家應從經(jīng)濟大局和民生的角度出發(fā)，對二者進行合理調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，涉及的行業(yè)也比較多，對民營企業(yè)與國有資本的調(diào)整需考慮各方利益，比如，2010年中石化公開轉(zhuǎn)讓其下屬的一家房地產(chǎn)，就是我國對于國企在房地產(chǎn)市場調(diào)整所邁出的重要一步。政府還可差別化房地產(chǎn)稅費政策，即對非首套住房的交易稅費進行上調(diào)，按房屋面積征收差別化稅費，以此來抑制不合理的房地產(chǎn)市場需求，有效防止房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟。此外，政府還應不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應辦法住房保障體系，集中力量建設廉租住房，在加大對經(jīng)濟適用房的建設同時加強審查購買經(jīng)濟適用房的居民個人，穩(wěn)步擴大住房政策的受益面，保證那些真正需要住房的人能夠住上房。通過這些措施，相信定能維護我國房地產(chǎn)市場的良好經(jīng)濟秩序，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

3.2 企業(yè)要加強核心競爭力

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈演愈烈，政府的宏觀調(diào)控雖然為房地產(chǎn)行業(yè)提供了更加公平公正公開的競爭平臺，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中立于不敗之地，不得不加強自身的核心競爭力。第一，房地產(chǎn)開發(fā)商要加強對住宅質(zhì)量的監(jiān)控，提高自己的住宅品質(zhì)，在加強基礎配套設施建設的同時滿足綠色環(huán)保的建筑理念，搞好綠化和噪音、污水等的處理，提高住宅的耐用性、適用性和經(jīng)濟性，滿足居民生活需求。第二，要合法生產(chǎn)，公平競爭，在不做虛假廣告的前提下加大宣傳力度，運用電視、新聞、網(wǎng)絡等多個平臺進行宣傳，提高企業(yè)知名度。第三，要堅持人性化的服務，建立健全完善的售前售后一體化的服務體系，樹立企業(yè)品牌，提高企業(yè)在社會上的認可度。總之，做好這三個方面，企業(yè)便能在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。另外，如今的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是整個產(chǎn)業(yè)鏈中的一個簡單節(jié)點（如建筑、裝修等），而是掌握了自己的關鍵技術和核心競爭力，所以企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局可以向完整的產(chǎn)業(yè)鏈上下游方向擴張。比如，向物業(yè)提供中央空調(diào)的企業(yè)涉足機電行業(yè)，使得房地產(chǎn)市場的競爭從產(chǎn)品層面延伸到整個產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)一體化，從而獲得更大的市場競爭力。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢關系著金融市場的安全和整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定，在國民經(jīng)濟體系中處于基礎性、先導性的地位。因而我們要清醒地認識到現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不足，努力尋求合適的途徑和方式，謀求房地產(chǎn)業(yè)的又好又快發(fā)展。