我國公租房實施現狀與對策研究

笪可寧 郭寶榮

[摘要]公租房能改善城市低收入群體的居住條件，穩定和擴大城市的勞動力隊伍。而公租房項目周期較長，地方政府短期取得收益甚微，導致建設的公租房數量不夠，但又處于中央政府主張積極建設的高壓政策之下，地方政府在加大建設力度的過程中，便涌現出來各種問題：建設中的問題、管理中包括分配、物業管理、收費各種問題。針對此提出建議和對策。

[關鍵詞]公租房；土地財政；配建

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.107

1 引 言

2014年3月17日國務院辦公廳《2014年政府信息公開工作要點》提出“全面公開城鎮保障性安居工程建設項目信息、加大公租房配租政策及實施情況公開力度”。3月23日《國務院關于落實（政府工作報告）重點工作部門分工的意見》強調“提高大城市保障房比例，推進公租房和廉租房并軌運行”。采取市場化運作方式，為公租房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持，促進房地產市場持續健康發展。2我國目前公租房的實施現狀

公共租賃房概念的提出是國家保障體系面向“非低收入群體”的理念轉變，其出發點是政府認可那些非傳統意義上的低收人群體——“夾心層”，也需要政府的幫助。公租房能增加城市的可支付性住房供給，降低低收入人群的居住成本，有利于他們融入社會主流生活，提高技能水平。

自從溫家寶總理在2009年《政府工作報告》中首次提出大力發展公共租賃住房以來，我國公租房正式開始起步，2009年和2010年建設的數量相對較少，到2011年建設數量呈現了大幅度的增加，上升到了22.4%。其中2011年12月29日，上海首批市籌公租房項目——馨寧公寓正式啟動供應；2011年3月2日，重慶首個公租房項目——民心佳園的首批15281套公租房完成配租；2011年8月，北京亦莊開發區的鹿海園四里小區X3F1園區配建公共租賃房順利人住；隨后，廣州8家企事業單位，利用自用土地建設5825套為公租房。在2014年6月，北京市公布了8000套左右的公租房房源信息，并啟動意向登記。但由于公共租賃住房制度的建設是一項復雜的系統工程，目前我國的公共租賃住房制度在發展中不可避免地還存在一些問題。

3 我國公租房實施過程中存在的問題

3.1 短期成本巨大，與地方政府的土地財政沖突

首先，中央與地方政府責任分擔機制不合理，建設任務自上而下層層攤派，而中央政府投入少，地方政府投人多，住房政策以短期臨時行政干預為主，尚未形成長期制度化的住房保障政策，無法從根本上激勵地方政府提供住房保障。公租房的建設實施只依賴于地方政府投入多的行政化運作約束，地方政府在財力約束下，難以繼續擴大公租房的供應規模。其次，公租房項目自償性較差，融資體系的可持續性存在困難，甚至現金流難以覆蓋貸款利息。再次，土地資源稀缺，商品房用地和公租房用地沖突，商品房土地為地方政府持續貢獻土地出讓收益，公租房需要地方政府持續投入財政資金進行開發和運營，地方政府難免陷入兩難的境地，最終以“經濟人”的角色選擇加大商品房用地供給，相對減少公租房的用地，以至于減少其建設規模。

3.2 社會分層和貧富分化的標簽化

地方政府建設過于集中，且為了節省用地成本，連片開發、連片建設，加大了集中片區的管理難度。公租房小區物業管理難以為繼，不排除在特定的情況下，形成“貧民區”的可能。再者由于用地成本，選擇在遠郊建設，使得住戶加大了居住成本和通勤成本，為了進城就業，出現空置率，也極易形成“暴亂區”和“貧民區”，進一步出現社會分層和貧富分化的標簽化，貧困的聚集和再生產，阻塞社會流動。

3.3 分配有失公平，誠信缺失

由于缺乏科學的衡量方法和透明的個人信息，通常只有民政部門才知曉當地每個家庭的具體經濟信息。主管部門無法獲取申請對象的完整且真實的信息，進而住房保障部門無法動態查詢、審核、監督，或者是這些信息分散在各不相同的業務部門，無法統一集成使用，導致項目不能單獨的服務于中低收人人群，也可能有較高層次人群人住。公租房低廉的入住價格也有可能誘導尋租，滋生腐敗，削蝕制度公平的基礎，導致公租房分配有失公平。

4 建議和對策

4.1引入政策資金，降低融資成本

一是政府方債券融資：借助發行公租房建設項目所在地的融資平臺發行私募債，即向公租房所在地區的企事業單位，社會團體或個人發行為本地區公租房建設項目籌集資金的地方債券。二是引導開發企業長期持有公共租賃房物業，并通過租金收益獲取投資回報的盈利模式。三是以市場化進行公共租賃房的投資、開發和建設，有利于“投資一置地一建設一租賃一運營”業務模式的形成。最后還可以嘗試允許公租房建成小區產權和項目股權的轉讓，降低投資者退出門檻以吸引更多社會資金進入公租房投資領域股權轉讓，但不得按套轉讓。

4.2 強化社會監督，完善政府管制

各區縣住房保障管理部門負責本行政區域內公共租賃住房后期監督管理工作，對公共租賃住房產權單位進行指導、監督和檢查，依照規定組織相關部門對公共租賃住房承租家庭資格進行復核。公共租賃住房產權單位應負責租賃管理、物業服務等工作，并協助住房保障管理部門加強承租家庭資格動態管理，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）及社區管理部門等開展社區服務。

4.3 建立誠信體系，確保公平分配

住房城鄉建設主管部門建立本市公共租賃住房管理信息系統，完善公共租賃住房使用情況、申請輪候家庭及配租家庭動態檔案，實現全市動態管理。公共租賃住房產權單位和區縣住房保障管理部門應及時將公共租賃住房使用情況、承租家庭信息變動情況錄入公共租賃住房管理信息系統，保證信息準確。

4.4 多元混居社區，創新管理模式

多元混居的異化社區模式是以不同職業、文化背景的群體以自己的實際支付能力為前提，共同居住在不同價位梯度的社區，形成利益互補的社區，和諧相處優勢互補，形成共同生存的一種居住模式。例如社會結構的混合、公共服務設施的混合，促進公共服務的均等化。這種模式可以實現設施共建共享、布局優勢互補，讓中低收入人群消除距離感，增添歸屬感。并促進社區和諧，增加發展機遇，凸顯社會平等，提高住區文明，創新管理模式。

4.5 實行配建手段，減少財政虧損

為提高土地的利用價值，減少地方政府在公租房建設實施過程中地方財政的虧損，將在商品房建設項目中，配套建設公租房作為土地出讓或者劃撥的條件之一。即在新建商品房項目中，配比建設一定比例的公租房，由土地競得人根據公租房的建設標準，按照規定比例、總建筑面積、套數、布局和套型等要求配套建設，建成后房屋由政府按照約定方式回收或回購，再進行分配。

5 結論

公共租賃住房作為有別于廉租住房、經濟適用房的一種新型保障性住房，具有保障性、政策支持性、租賃性、專業性、供應群體廣泛性等特點，是一個國家住房保障體系的重要組成部分。其覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收人家庭，還將惠及新就業人員和外來務工人員，以達到真正緩解住房需求，不會產生因房價過高而導出的“擠出效應”，實現住房市場的持續性進步。必須注意到，在大力發展公租房的同時，還需要很多相關配套制度的支撐。