房地產行業“營改增”的稅負變化預測與評估

孫宇

[摘要]伴隨著我國當前社會經濟的增長，我國的房地產企業數目已經不斷的增加。房地產作為我國的第三產業重要的組成部分，對于“營改增”稅負率的改變也應做好充分的準備。那么營改增對房地產行業的發展是否有利是一個值得思考的問題。營業稅改增值稅其目的在于實現結構性的減稅，促進我國經濟結構的有效調整，以更加有利的形式去支持現代服務業的快速發展。本文將對預估房地產行業“營改增”的稅負變化進行一定的分析，以了解“營改增”后的房地產行業發展。

[關鍵詞]房地產行業；稅負變化：營改增

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.126

近年來，隨著我國市場經濟不斷的發展，我國市場競爭不斷加劇，房地產行業也是國民經濟中的一個重要的行業。伴隨人們生活質量的不斷提升，人們已經越來越重視物質生活與精神生活的享受，為此，住房也成為了當今社會一個熱點話題，隨著人們住房觀念的增強，也將房地產行業的發展推向了一個高潮。為了調整我國的經濟結構，我國的營業稅改增值稅工作正在有序地進行，作為第三產業的房地產行業也即將面對營改增的工作，因此，房地產行業的稅負率將如何的變化也就成為社會公眾關注的一個焦點性的問題。

1 將房地產增值稅的稅率設為17%時

本文研究中將應稅收入設為S，將可抵扣的成本所占應稅收入的比例設為N，那么在營改增前所要納的營業稅為5%S，前提是不考慮城建稅與附加稅。那么在房地產營改增以后，其中的銷項稅額為：[S/（1+17%）]×17%；而進項稅額則為：[S/（1+17%）]×N×17%；應納增值稅為A= [S/ （1+17%）] x17% - [S/ （1+17%）]xN x17%=0.145S×（1-N）.

我們令：應納營業稅=應納增值稅，然后求得當稅負相同的時候的臨界點，也即是：5%S=0.145S×（1-N）。最后得出N的最終值為0.655。那么從中我們可以推斷出，如果在可抵扣的成本所占應稅收入的比例為65.5%的時候，那么增值稅的稅負率為5%，就會與營業稅的稅負率是一致的。

2 將房地產增值稅的稅率設為11%時是說在增值稅稅率為ll%，可抵扣的成本占應稅收入的比例為49.5%時，增值稅稅負率與營業稅稅負率相同。

根據應納稅A=0.099S×（1-N）整理后得出A/S（稅負率）=0.099×（1-N）。

那么也可以根據該計算的式子同理計算出不同可抵扣的成本所占的應稅收入比例對應的增值稅稅負率。

我們從房地產增值稅的稅率為17%的時候與稅率為11%的時候可以分析出，當增值稅的稅率為17%時，所占物料成本的收入點為65.5%，增值稅的稅負率為5%，它與營業稅的稅負值是相同的。但是需要了解的是，一旦物料成本收入所占收入的比例小于65.5%的時候，那么增值稅的稅負率就會高出營業稅的稅負率，有的時候甚至達到營業稅的稅負率數倍。只有當物料成本占收入比例達到70%或者是80%的時候，增值稅的稅負才會有大幅下降。

如果房地產增值稅稅率適用范圍在ll%的時候，可抵扣的成本占收入49.5%的臨界點，那么房地產的增值稅與營業稅的稅負率值都為5%。如果物料成本所占的收入比例小于49.5%，那么增值稅的稅負率就會高出營業稅的稅負率；當物料成本占總收入成本比例大于49.5%的時候，那么增值稅的稅負率就會有所下降。

為此，在實施“營改增”的過程中，需要注意的是，要對增值稅的稅率的設計與制定進行一定的優化。尤其在房地產行業當中，要注意營改增的實施可能給房地產企業帶來稅負的增加，從而給企業的發展帶來更大的負擔。

3 “營改增”對房地產行業發展的影響

現在我們將房地產增值稅的稅率設為ll%，保證其他的條件不變，應用同樣的道理，可以推理出應納營業稅與應納增值稅相等的時候的臨界點。也就是5%S=0.099S×（1-N）。最后求出N的最終值為0.495，也就

當前，在《營業稅暫行條例》中，規定房地產行業要按照“銷售不動產”的稅率進行征稅，其稅目以5%的稅率乘以應稅銷售額去繳納全額的營業稅。為此，從目前我國所執行的政策上看，房地產行業在進行房地產銷售的過程中，重復征稅依然是一個比較突出、嚴重的問題，該問題在房屋轉讓次數不斷增多的情況下表現得越為明顯，房屋銷售重復納稅問題表現就會越為突出。在《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》中，改變了自改革開放以來我國所一直堅持的在營業稅納稅方面的所堅持執行的方式，在很多的應稅項目中都實行了合理的差額征稅的做法，這使得營業稅披上了增值稅的外衣，更具增值稅的色彩。在有關房地產銷售規定中表示：一是單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。二是單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。

這種稅率制度在當時被視為是一種進步，它不僅能夠有效的解決在營業稅征稅過程中出現重復征稅的問題，同時，該稅率制度也能夠符合稅制改革的總體需求。從對增值稅與營業稅分析上，增值稅與營業稅都屬于流轉稅，但是它們彼此之間在稅制的設置與財務核算方面又有著很大的區別。增值稅是價外稅，營業稅為價內稅。

3.1 增值稅——價外稅

增值稅又為價外稅，其計稅的依據為：在生產經營活動中納稅人所產生的增值額，在實際操作的過程中，利用購進扣稅的方法進行抵扣，即在納稅人去購買增值稅應稅項目時，要繳納的增值稅可以在銷售應稅項目中進行相應的抵扣，在這一過程中，需要對增加值繳納相應的增值稅。

3.2 營業稅——價內稅

營業稅又為價內稅，在這之中的納稅人會按照勞務所得營業額、轉讓額與銷售額等，嚴格地按照所提供的應稅勞務的稅率，計算出應繳費的營業稅。

從價外稅與價內稅比較中可以看出，增值稅的稅制在避免重復征稅方面其作用更加的突出。我們通過對營業稅與增值稅的分析可以看出，在房地產行業中實施營改增的稅制政策，影響其實施的關鍵因素為增值稅的稅率設計是否合理。所以，要實現營改增預期經濟結構性減稅的功能，合理的設計增值稅稅率是一項十分重要的工作。

營改增對房地產的影響還需要從房地產關聯產業去看。我們都知道，房地產產行業與建筑業是緊密相連的，兩者之間無法分割。我們可以利用稅負嫁接的原理進行分析，得出房屋建造的稅負會直接的影響賣房的稅負的結論。在增值稅與營業稅法律法規當中，對混合銷售行為都擁有一定的規定，如果按照目前所實施的稅法去分析，那么，雖然建筑業在銷售自產貨物的過程中征收一定的增值稅，而且，在提供建筑業勞務的過程中征收一定的營業稅，但在此過程中，如果建筑物已經建造成功，并且已經進入了銷售的環節，銷售貨物的增值稅等是不能夠在此環節中進行抵扣的，這就使得在征稅的過程中，依舊存在著重復征稅的現象。這不僅增加了房屋建造的投資成本，而且也一定程度限制了企業購買房產方面的需求，這給房地產企業帶來了一定的經濟負擔。那么從中我們可以看出，如果營業稅與增值稅一起執行，就會給增值稅的抵扣鏈條帶來一定的破壞，給增值稅作用的有效發揮帶來一定的消極的影響。

在營改增以后，混合的銷售行為將不會再出現，不管在銷售自產的貨物中還是提供一定的建筑業勞務等，都會統一的去繳納增值稅，然后在銷售房產繳納增值稅的中將其進行合理的抵扣。

4 總結

如今，在社會經濟不斷發展的背景之下，我國各大企業也隨之不斷的興起，并且，人們在住房方面的思想觀念也有了很大的改變，這就使我國房地產行業的發展非常迅速。為了使我國的經濟結構更加的協調，我國開始實施了“營改增”的工作，將營業稅改為增值稅的稅收政策的實施，給很多企業的發展帶來了一定的思考。有財務測算結果表示，如果在發展中，流轉稅的稅負下降，那么企業在發展中的所得稅率值就會一定程度的上升。為此，企業在發展中如何去保證企業的總的稅負值，在經歷了營改增之后不再繼續增加，而設定增值稅的稅率成為了一個重要性的因素。為此，營改增后的房地產行業的發展還有待調整。