土地增值稅清算對貴陽市房地產企業的影響分析

李經

【摘要】本文首先闡述了有關土地增值稅清算的理論，然后分析了貴陽市房地產企業在土地增值稅清算方面的現狀，然后分析了土地增值稅清算給貴陽市房地產企業所帶來的影響，最后提出了有關土地增值稅清算完善的幾點建議。希望能夠給相關人士提供一些幫助。

【關鍵詞】土地增值稅清算；房地產企業；影響

緒論

土地增值稅清算指的是納稅人符合土地增值稅清算的條件之后，依照相關的規定，對房地產開發項目需納的土地增值稅的稅額進行計算，并且進行《土地增值稅清算申報表》的填寫，將有關資料報送給主管稅務機關，將土地增值稅清算的手續辦理好，結清房地產項目需繳納的土地增值稅稅款的行為。

一、土地增值稅清算的理論基礎

（一）土地增值稅的稅率與扣除項目

按照《中國土地增值稅的暫行條例》規定，土地增值稅的稅率是四級超率累進稅率。也就是增值額沒有超過扣除項目金額的50%，稅率是30%；增值額在扣除金額的50% 到100%之間的，稅率是40%；增值額在扣除金額的100% 到200%之間的，稅率是50%；增值額超過200%的，稅率是60%。

（二）土地增值稅的清算單位與條件

土地增值的清算是將國家相關部門審批的房地產開發項目作為單位來進行的，對分期開發的項目，將分期項目作為單位來進行清算。

按照規定，納稅人需進行土地增值稅清算的主要有3種情況：（1）房地產開發的項目已竣工、銷售已完成的；（2）直接將土地使用權轉讓的；（2）整體轉讓沒有竣工決算房地產開發的項目的。

二、貴陽市房地產企業土地增值稅清算現狀

土地增值稅清算的工作在內地的很多省份開展的比較早，貴陽市雖然以前也要求開展土地增值稅清算，但是開展工作比較滯后。自從公告出臺之后，通過清晰的土地增值稅清算流程及相關政策，土地增值稅清算的工作全面地展開了。但是隨著土地增值稅清算工作的深入開展，出現了很多的問題，使土地增值稅清算工作的開展受到影響。主要有以下兩個方面的表現：

（一）政策宣傳的力度不夠，清算項目積壓的時間長，清算的工作量大

在土地增值稅政策宣傳以及培訓輔導方面，稅務機關的力度不夠，導致企業的財務人員不了解土地增值稅清算的政策，填報土地增值稅的申報表及提供相關的資料較難，清算的阻力比較大。因為清算工作的滯后，稅務機關有很多符合清算條件的開發項目積壓。

（二）納稅人清算申報的質量較低，鑒證報告的漏洞比較多。

出于土地增值稅計算具有復雜性和特殊性的考慮，大多數房地產企業都是委托中介機構來進行代理申報，但從審核情況來看，中介機構提供給納稅人的鑒證報告存在很多的漏洞，納稅人申報的質量普遍較低。主要的表現有：一是存在不合理低價銷售的情況，沒有按規定進行收入的調整；二是對分期開發及滾動開發的房地產項目的土地成本沒有在各項目間進行正確地分攤；三是成本扣除的項目沒有合法有效的憑證。

三、土地增值稅清算對貴陽市房地產企業的影響分析

（一）促進房地產開發企業運營模式的轉變

土地增值稅的嚴格清算，使僅依靠土地增值進行盈利的模式變得很困難，專門以倒地為生的公司生存空間將縮小。未來的房地產企業的贏利靠的是自己的開發能力，而不是土地的升值。根據國家規定，房地產開發的企業將部分開發的房地產轉成企業自用或者用于出租等用途，若產權沒有轉移，不進行土地增值稅征收，在清算稅款時不列收入，不扣除相應費用與成本。所以土地增值稅征收將會促進房地產企業改變運營模式。部分的房地產開發企業將從以前單純投資性增長向長線布局方向進行發展，很有可能會長期地持有部分的地產，租售并舉。

（二）降低行業的利潤率，促進行業的整合

很多地方對土地增值稅原來只按照銷售收入的1～3% 核定征收，原來房地產項目毛利潤在50% 或以上有很多。所以此次的土地增值稅清算將降低行業的平均利潤，影響開發商的收益預期，對房地產業的過度投資有抑制作用。在實際操作中，因為以前并沒有嚴格地征收土地增值稅，很多房地產開發的企業的土地增值稅準備金太少，所以將會用大量資金進行土地增值稅支付，導致資金周轉困難。

四、完善土地增值稅清算的幾點建議

（一）有施工能力的集團公司進行內部轉移定價

一直以來內部轉移定價都是大型公司減少納稅額、進行稅務籌劃的工具。對有施工能力的房地產開發型的集團公司來講，工程的施工大部分都是內部的施工企業來完成的。這樣集團公司可通過轉移定價，增加工程施工單價，從而使增值額降低，把部分利潤轉移到內部施工企業，可少繳納土地增值稅。

（二）建立土地增值稅清算審核數據模型。

利用前期清算的數據，通過同行業縱向、橫向稅負比對及成本費用的分析比較，設定土地增值稅清算的重要指標的預警值，對出現異常的納稅人，有針對性地開展納稅評估或者推送中介機構來進行鑒證，使清算審核的有效性和科學性提高。

（三）加大清算檢查力度。

通過安排專項督察、專項檢查、日常檢查的方式，重點對于符合土地增值稅清算的條件但不進行自查申報的；自查申報要求抵稅、退稅；有異常的房地產開發企業實施稅務的檢查或者稅務的稽查。及時地查處納稅人偷漏稅的行為，使得土地增值稅征管的工作逐步程序化和規范化。

小結

土地增值稅清算是國家對房地產市場進行宏觀調控的工具，房地產開發企業應該遵守國家相關規定不可以違反。企業追求利益，必然要在既定的規定下，爭取利潤最大。為了可以應對這些影響，房地產開發的企業可使用集團內部轉移定價的方式，有利于合法地降低稅負水平。此外，建立土地增值稅清算審核數據模型，建立土地增值稅清算審核數據模型，加大清算檢查力度等也是不可少的。

參考文獻

[1]董琳琳.土地增值稅，開發商面臨的成本壓力[J].國際市場，2007，（3）.

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